TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 MAI 2025

N° RG 24/00569 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4NP

MINUTE N° 25/

Dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [E]

né le 19 Juin 1975 à [Localité 5] (74)

demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

représenté par M^e Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 16

DEMANDEUR

et

S.A.R.L. ZENITUDE PREMIUM [Localité 7], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 851 420 125, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 94

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 01 Avril 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1 avril 2023, les consorts [G], [F] et [Y] ont donné à bail à la société Zenitude Premium [Localité 7] un appartement et un parking situés [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] moyennant un loyer annuel HT de 10 502.96 euros, payable trimestriellement et à terme échu, outre charges locatives.

Le 10 janvier 2024, l’appartement et le parking ont été cédés par les consorts [G], [F] et [Y] à M. [W] [E].

Des loyers n’ayant pas été réglés, M. [E] a fait délivrer le 14 août 2024 un commandement de payer la somme principale de 4 306,43 euros TTC en visant la clause résolutoire contenue au bail.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, M. [E] a saisi le juge des référés par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions reprises à l’audience du 1 avril 2025, M. [E] demande au juge des référés de :

— Débouter la société Zenitude Premium [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Recevoir la demande de M. [W] [E] et la juger bien fondée ;

— Constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail commercial conclu le 1er avril 2023 est résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2024 ;

— Constater que la société Zenitude Premium [Localité 7] ainsi que tous occupants de leur chef sont des occupants sans droits ni titre des biens situés au sein de la résidence touristique dénommée « Zenitude [Localité 7] Confort » sise [Adresse 4], à savoir :

— Le lot n° 67, soit l’appartement n° 402 (Type T1) ;

— Le lot n° 107, soit le parking n° 36 ;

— Ordonner l’expulsion de la société Zenitude Premium [Localité 7] et de tous occupants de leur chef des biens qu’ils occupent, situés au sein de la résidence touristique dénommée « Zenitude [Localité 7] Confort » sise [Adresse 4], à savoir :

— Le lot n° 67, soit l’appartement n° 402 (Type T1) ;

— Le lot n° 107, soit le parking n° 36 ;

Et si besoin est avec le concours de la force publique.

— Condamner, à titre provisionnel, la société Zenitude Premium [Localité 7] à verser à M. [W] [E] la somme de 1.975,61 € au titre de l’arriéré locatif ;

— Condamner la société Zenitude Premium [Localité 7] à verser à M. [W] [E] la somme journalière de 100 euros au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 15 septembre 2024, jusqu’à remise des lieux (lots n° 67 et n° 107 susmentionnés) à sa disposition ;

— Condamner la société Zenitude Premium [Localité 7] à verser à M. [W] [E] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la société Zenitude Premium [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance, qui devront comprendre le coût du commandement de payer du 14 août 2024 de 156,94 euros, ainsi que les frais d’expulsion le cas échéant.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] fait valoir qu’en application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, et en dépit d’un règlement partiel de la somme globale due, il peut se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail commercial. De ce fait, la société Zenitude Premium [Localité 7] ne dispose plus de la qualité de preneuse, mais seulement de celle d’occupante sans droit ni titre, justifiant ainsi son expulsion des locaux loués.

S’agissant de la demande de provision, il indique que la société Zenitude Premium [Localité 7] demeure débitrice au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, il soutient que la société Zenitude Premium [Localité 7] doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, en raison de sa qualité d’occupante sans droit ni titre.

En défense, la société Zenitude Premium [Localité 7] sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— Débouter M. [E] de toutes ses demandes compte tenu du caractère indû de la provision réclamée et de l’existence de contestations sérieuse relatives à la mise en œuvre de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

— Limiter la condamnation de la société Zenitude Premium [Localité 7] à la somme provisionnelle de 84,70 euros ;

— L’autoriser à se libérer de cette somme provisionnelle dans un délai d’un mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai d’un mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire qu’à défaut de paiement de la somme provisionnelle à l’expiration du délai d’un mois, le contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2023 sera résilié de plein droit à effet au 15 septembre 2024 ;

— Débouter M. [E] de toutes ses autres demandes. ;

A titre très subsidiaire,

— Limiter la condamnation de la société Zenitude Premium [Localité 7] à la somme provisionnelle de 1 786,82 euros ;

— L’autoriser à se libérer de cette somme provisionnelle moyennant trois mensualités de 595,60 euros ;

— Oordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai de trois mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire qu’à défaut de paiement de la somme provisionnelle éventuellement retenue à l’expiration du délai de trois mois, le contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2023 sera résilié de plein droit à effet au 15 septembre 2024 ;

— Débouter M. [E] de toutes ses autres demandes ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [E] à payer à la société Zenitude Premium [Localité 7] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Le condamner aux frais et dépens, dont le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société Zenitude Premium [Localité 7] conteste le montant des loyers et charges réclamés, rendant ainsi abusif et inopérant le commandement de payer qui lui a notifié par M. [E].

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail stipule que :

— A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou de charges à leur échéance et un mois après un commandement de payer resté sans effet, il sera résilié de plein droit et le bailleur pourra obtenir en référé l’expulsion.

— Le loyer sera révisé de plein droit le 1er avril de chaque année, pour la première fois le 1er avril 2024, en fonction de la variation de l’indice national des loyers commerciaux.

En l’espèce, le loyer trimestriel convenu s’élèvait à la somme de 2 888.31 euros TTC et a été révisé le 1er avril 2024 pour un montant de 172,44 euros, portant ainsi le loyer dû à la somme de 3 060.75 euros, exigible à compter du 5 avril 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment de la mise en demeure du 23 juillet 2024 adressée à la société Zenitude Premium [Localité 7] et des échanges de courriels entre M. [E] et ladite société, que le montant du loyer révisé a été porté à sa connaissance, de sorte qu’elle ne pouvait l’ignorer. Or, elle n’a pas procédé au règlement du montant actualisé.

Il est constant que le loyer est exigible au plus tard le 5 du mois suivant le trimestre échu, soit les 5 avril, juillet, octobre et janvier de chaque année.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les loyers sont réglés à M. [E] avec retard :

— Loyer du 1er trimestre 2024 : réglé le 28 mai 2024,

— Loyer du 2ème trimestre 2024 : réglé le 23 août 2024,

— Loyer du 3ème trimestre 2024 : réglé le 12 décembre 2024,

— Loyer du 4ème trimestre 2024 : réglé le 21 janvier 2024.

Enfin, la société Zenitude Premium [Localité 7] fait valoir que dans le cadre de discussions entreprises avec les bailleurs concernant les conditions de rénovation des appartements, il aurait été convenu d’une baisse de 20% du montant des loyers, de différer d’un mois le règlement du loyer correspondant au 2ème trimestre et de ne pas appliquer la clause d’indexation à compter du 1er avril 2024. Elle se prévaut de cet accord pour justifier le règlement d’un montant de 2 310.65 euros au titre des loyers du 3ème et 4ème trimestre 2024.

Cependant, la société Zenitude Premium [Localité 7] ne justifie par aucun élément probant l’existence d’un tel accord, ni la volonté de M. [E] de s’y conformer.

Par conséquent, la société Zenitude Premium [Localité 7] ne justifiant pas avoir apuré la totalité des causes du commandement qui lui a été délivré le 14 août 2024, dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater la résiliation du bail, conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, à compter du 15 septembre 2024.

La défenderesse, qui ne pouvait ignorer son obligation de régler le loyer révisé aux échéances contractuellement prévues et n’invoquant aucune condition particulière justifiant la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai de trois mois, doit être condamnée, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de 1 mois de la signification de la présente décision, sous peine d’expulsion par la force publique.

La créance d’arriérés de loyers dus au 18 février 2025, n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 975.61 euros, somme figurant au décompte produit en pièce n° 14, il convient de condamner la société Zenitude Premium [Localité 7] au paiement de ladite somme à titre provisionnel.

Le dernier décompte de l’arriéré locatif étant arrêté au 18 février 2025, l’indemnité d’éviction réclamée par M. [E], fixée à 100 euros par jour conformément aux stipulations du bail commercial, sera calculée à compter du 19 février 2025 et ce, jusqu’à la restitution effective des lieux.

La demande étant reconnue fondée en son principe, il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société Zenitude Premium [Localité 7] à payer à M. [E] une indemnité au titre des frais non inclus dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 2 000 euros .

Les frais de commandement font partie des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— Au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

— Constate qu’à la suite du commandement en date du 14 août 2024 le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de M. [W] [E] ;

— Dit que la société Zenitude Premium [Localité 7] et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’ils occupent au sein de la résidence touristique dénommée « Zenitude [Localité 7] Confort » sise [Adresse 4], à savoir :

— Le lot n° 67, soit l’appartement n° 402 (Type T1) ;

— Le lot n° 107, soit le parking n° 36 ;

dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ;

— Condamne la société Zenitude Premium [Localité 7] à payer à M. [W] [E] :

la somme provisionnelle de 1 975.61 euros au titre de l’arriéré de loyers ;une indemnité d’occupation journalière égale à 100 euros, à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Zenitude Premium [Localité 7] aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Léa DAUBIGNEY

M^e Philippe REFFAY