TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HD47

Dans l’affaire entre :

Monsieur [V] [J]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 1]

Madame [G] [H]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 1]

représentés par M^e Thomas COURADE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1109

DEMANDEURS

et

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Madame [Z] [I]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentés par M^e Céline ROUTTIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2325

DEFENDEURS

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 16 Septembre 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 juillet 2023, M. [V] [J] et Mme [G] [H], épouse [J], ont acquis auprès de M. [X] [Y] et Mme [Z] [I] une maison d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 9].

Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont découvert des désordres de différentes natures, les conduisant à solliciter l’avis d’un expert technique en bâtiment et à en faire dresser constat par commissaire de justice.

Dans ce contexte, M. [V] [J] et Mme [G] [J], ont, par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2025, fait assigner les défendeurs devant le juge des référés aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande, les époux [J] font valoir qu’ils justifient d’un motif légitime de voir ordonner une expertise au regard des différents désordres constatés affectant l’ouvrage.

Ils soutiennent que cette mesure est un préalable indispensable à l’introduction d’une éventuelle action en responsabilité à l’encontre des défendeurs, soit sur le fondement de la garantie des vices cachés, soit sur celui du dol, soit sur celui d’un manquement à leur devoir précontractuel d’information.

En défense, M. [X] [Y] et Mme [Z] [I] sollicitent le rejet de la demande d’expertise et la condamnation solidaire des demandeurs à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A titre subsidiaire, ils formulent protestations et réserves d’usage et demandent que les frais d’expertise soient mis à la charge des acquéreurs.

Ils font valoir que conformément à l’acte de vente, les époux [J] étaient parfaitement informés de l’état des biens immobiliers, de la nécessité de réaliser certains travaux, et que les désordres invoqués résultent, pour la plupart, d’interventions postérieures à la vente ou d’un défaut manifeste d’entretien imputable aux acquéreurs.

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise établi par le cabinet Roux que la construction présente divers désordres et/ou non-conformités, tenant notamment au :

— non-respect des normes électriques ;

— non-respect des normes sanitaires ;

— non-respect des normes et des bonnes pratiques de la construction.

L’expert relève en outre la présence de fuite en toiture lors de fortes pluies, d’infiltrations diverses, de désolidarisation de cloisons et de multiples fissures affectant l’ensemble de la maison.

Il précise que certains désordres majeurs ne pouvaient être décelés avant la réalisation de travaux de rénovation, et que d’autres n’étaient pas détectables par des acquéreurs non professionnels.

Il résulte également du procès-verbal de constat du 27 juin 2025, que la toiture est en état de vétusté avancée, et que des infiltrations d’eau, accompagnées de champignons et de pourritures, ont été relevées à l’intérieur du logement.

Si certains désordres, tels que les anomalies électriques ou l’état dégradé de la toiture, pouvaient être connus des acquéreurs lors de la vente, d’autres, notamment les non-conformités structurelles, l’état réel des installations sanitaires ou le risque de fuites, n’étaient pas raisonnablement décelables par des acquéreurs non professionnels.

Ces éléments établissent suffisamment la réalité des désordres allégués par les acquéreurs, lesquels sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et sont, en tout ou partie, susceptibles d’être imputés aux vendeurs.

En présence d’éléments circonstanciés sur la caractérisation d’un litige potentiel, les moyens soulevés par les vendeurs ne suffisent donc pas à établir qu’une éventuelle action au fond serait manifestement vouée à l’échec à leur encontre.

L’existence d’un motif légitime étant démontrée, il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise suivant mission détaillée au dispositif.

Les responsabilités n’étant pas établies à ce stade, les dépens seront laissés à la charge des demandeurs et il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonne une expertise ;

Désigne pour y procéder

Monsieur [A] [K]

[Adresse 6]

[Localité 8]

[XXXXXXXX03] – [XXXXXXXX02]

[Courriel 10]

avec mission de :

Relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, notamment s’agissant des installations électriques, des systèmes d’évacuation des eaux, de la toiture et des murs, des murs de soutènement, de la charpente, de la stabilité de l’ouvrage ;

En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables ;

Dire si les vices étaient existants lors de la vente entre les vendeurs et les acquéreurs ;

Dire si les désordres étaient apparents ou non lors des visites préalables à la vente et de la vente, et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

Dire si les désordres apparents au jour de la vente ont fait l’objet de travaux de reprise ;

Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

Dire si les vices sont suffisamment graves pour diminuer l’usage du bien tel que, si l’acheteur l’avait connu il ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un prix moindre ; dire si les vices étaient de nature à entraîner une moins-value sur la valeur du bien immobilier ;

Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

Donner son avis sur les solutions appropriées et chiffrer précisément leur coût ;

En cas de travaux estimés urgents par l’expert, il devra en informer les parties en leur adressant une note avec un délai de dix jours pour faire part de leurs observations et répondre aux dires des parties avant réalisation éventuelle des travaux par le demandeur pour le compte de qui il appartiendra ;

Fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble ; si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

Prendre connaissance de tous documents utiles ;

Recueillir les observations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux ;

Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

l’expert devra commencer ses opérations dès que le versement de la consignation aura été porté à sa connaissance ;

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, l’expert devra définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais :en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de l’accomplissement de sa mission ;

l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

au terme de ses opérations, l’expert devra, sauf exception dont il justifiera dans son rapport, adresser aux parties un document de synthèse, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 7 mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par M. [V] [J] et Mme [G] [J] qui devront consigner la somme de 4 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans le mois de la présente décision étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

la/les personne(s) ci-dessus désignée(s) sera/seront dispensée(s) de consignation au cas où elle(s) serait/seraient bénéficiaire(s) de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commet M^me Emmanuèle Cardona, présidente du tribunal, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [V] [J] et Mme [G] [J] aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie à :

M^e Thomas COURADE

M^e Céline ROUTTIER

3 ccc au service expertises