TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/01621 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FUPE

Minute : 26/00132

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

AFFAIRE :

[N] [I]

C/

[Z] [B]

Copies certifiées conformes

Maître Antoine MAUPETIT

Monsieur [Z] [B]

Copie exécutoire

Maître Antoine MAUPETIT

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [I],

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [B],

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 10 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Février 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat signé électroniquement le 13 mars 2023 prenant effet à compter du 1er avril 2023, monsieur [N] [I] représenté par son mandataire a donné à bail à monsieur [Z] [B] un logement inidividuel à usage d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 968 €, pour une durée de 3 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer le 31 janvier 2025 un commandement de payer les loyers pour un principal de 2.276,70 € dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, monsieur [I] a fait assigner monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire appelée à la première audience du 15 octobre 2025 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire.

A l’audience du 10 décembre 2025, les parties ont comparu : le demandeur représenté par son avocat et le défendeur en personne.

Monsieur [I] a soutenu ss demandes dans les termes de leurs conclusions n°1 à l’exception de celle relative au droit de liquider les astreintes, aux fins de voir le juge des contentieux de la protection au visa notamment des articles 1103, 1353 du code civil , des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son action ;

— constater la résiliation du bail à usage d’habitation conclu le 13 mars 2023, à compter du 31 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de monsieur [B], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, suivant les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner monsieur [B] à lui payer la somme de 294,44 € au titre de l’arriéré locatif à la date du 31 mars 2025 ;

— condamner monsieur [B] à lui payer à compter du 1er avril 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 1.020,04 € jusqu’à complète libération des lieux ;

— ordonner qu’il conserve le dépôt de garantie lié au contrat de bail d’habitation, s’élevant à la somme de 968 € ;

— condamner monsieur [B] à lui payer la somme de 140,18 € TTC au titre du commandement de payer ;

— débouter monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner monsieur [B] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner monsieur [B] aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [B] conteste le principe de l’arriéré locatif de 294,44 €, en soutenant régler depuis avril 2025 l’intégralité des loyers courants. Il souligne avoir régularisé les deux loyers impayés, en sollicitant le prorogé du point de départ du délai imparti dans le commandement au premier jour ouvrable. Il invoque également la mauvaise foi de monsieur [I], en se référant à des arrangements téléphoniques sur les loyers d’août et décembre 2023, en contrepartie de l’entretien de la piscine et du changement de la pompe, ainsi que des réparations de la chaudière et la mise en route du chauffage.

A titre reconventionnel, il a demandé à titre principal une indemnisation pour la remise en état de la piscine à hauteur de 900 € et le préjudice causé par le bailleur qui a contacté son employeur à hauteur de 250 €. Subsidiairement il a sollicité le remboursement des frais avancés pour le compte du bailleur, 68 € et 205 €.

Il a également sollicité des délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, souhaitant rester dans le logement.

Monsieur [I] par la voix de son conseil s’est opposé à tout délai suspensif, en maintenant ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion. Il a été invité à produire avant le 10 janvier 2026 un décompe actualisé au 30 novembre 2025, ce qu’il a fait dans le délai imparti avec communication au défendeur. Il dénonce des retenues effectuées arbitrairement par le locataire sur les loyers qui lui sont dus.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] le 19 juin 2025 par diligence accomplie par le commissaire de justice, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

De plus, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail consenti à monsieur [B] contient une clause résolutoire (article VIII, page 5 sur 19) stipulant que le contrat sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, conformément aux articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] a fait délivrer le 31 janvier 2025 un commandement de payer les loyers pour un principal de 2.276,70 € dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire du bail.

La créance est détaillée dans le commandement ainsi :

—  205 € au titre du reliquat du loyer d’août 2023 ;

—  68 € au titre du reliquat du loyer de décembre 2023 ;

—  1.001,85 € au titre du loyer de décembre 2024 ;

—  1.0001,85 € au titre du loyer de janvier 2025.

Monsieur [I] produit un relevé de son compte bancaire couvrant la période du 20 mars au 7 avril 2025 qu’il a complété par un décompte débutant à compter d’avril 2025, faisant apparaître les différents virements reçus de monsieur [B].

Monsieur [B] ne démontre pas ses allégations d’un accord conclu avec le bailleur, aux termes duquel il aurait rénoncé à une partie des loyers dus en contrepartie de dépenses d’entretien ou de réparation.

S’agissant du délai ouvert par le commandement de payer de deux mois, les règles de computation des délais prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile sont applicables. Il en résulte que le délai imparti a commencé à courrir le date même de la signification du commandement même en l’absence de remise de l’acte à personne, soit le 31 janvier 2025 et qu’il a expiré le 31 mars 2025, correspondant à un jour ouvrable (lundi).

En l’absence du moindre paiement y compris des échéances dans le délai imparti, force est de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 mars 2025.

— sur la demande de délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’audience, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1345-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…) ».

Il ressort du décompte actualisé que monsieur [B] a repris le paiement du loyer courant à quatre centimes près ; qu’il demeure redevable de la somme de 273,28 € à titre d’arriéré locatif. Il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 273 € et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Au vu des revenus de monsieur [B], il convient de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette sur deux mois et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Les demandes relatives à l’expulsion et au dépôt de garantie deviennent alors sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et autorisera le bailleur à faire procéder à son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux.

Il convient également de préciser qu’à la moindre défaillance et quinze jours après une dernière mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la dette redeviendra exigible.

II – SUR LES AUTRES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des répérations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occassionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 6 de la même loi fait obligation au bailleur de délivrer au locataire le longement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, ainsi que d’entretenir les locataires en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, le contrat de bail mentionne à titre d’équipement accessoire de l’immeuble à usage privatif du locataire, la piscine. Il est expressément stipulé que son entretien est à la charge du locataire et que toute fuite d’eau liée au système de la piscine sera à la charge du propriétaire s’il s’agit d’une déficience matérielle (page 2 sur 19).

Monsieur [B], auquel incombe la charge de la preuve par application de l’article 9 du code de procédure civile, ne produit pas l’état des lieux d’entrée, pour démontrer l’existence de réparations à la charge de monsieur [I].

Monsieur [B] sera ainsi débouté de sa demande d’indemnisation du temps passé à la remise en état de la piscine, ainsi qu’à diverses interventions. Il n’apporte pas davantage la preuve des faits allégués auprès de son employeur. Il sera en conséquence débouté de l’intégralité de ses demandes.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [B], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non répétibles. Monsieur [B] sera condamné à leur payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à compter du 1er avril 2023, entre monsieur [N] [I] et monsieur [Z] [B], concernant un logement inidividuel à usage d’habitation, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 mars 2025 ;

CONDAMNE monsieur [Z] [B] à payer à monsieur [N] [I] la somme de 273,28 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 273 € et à compter de la présente décision sur le surplus jusqu’au paiement intégral ;

AUTORISE monsieur [Z] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sur 2 mois, la première mensualité de 200 € et la seconde soldant le principal et les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [Z] [B] soit condamné à verser à monsieur [N] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant le présent jugement ;

DÉBOUTE monsieur [Z] [B] de ses autres demandes reconventionnelles d’indemnisation ;

CONDAMNE monsieur [Z] [B] à verser à monsieur [N] [I] une somme de 400 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Z] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Léna LE BOHEC Hélène CHERRUAUD