REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

N° RG 24/00339 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3QW

N° minute : 25/00028

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [J] [R] [T] épouse [D]

née le 09 Juillet 1948 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparante

et

DEFENDERESSE

Madame [C] [S] épouse [L]

demeurant [Adresse 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

copies délivrées le 23 JANVIER 2025 à :

Madame [J] [R] [T] épouse [D]

Madame [C] [S] épouse [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 JANVIER 2025 à :

Madame [J] [R] [T] épouse [D]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon contrat de bail du 1er septembre 2017, Mme [J] [T] épouse [D] a donné en location à Mme [C] [S] épouse [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Mme [D] a fait part à Mme [L] de son intention de vendre le logement.

C’est dans ce contexte que Mme [L] a délivré son congé pour le 20 mai 2023.

Mme [L] a été convoquée par huissier pour un état des lieux contradictoire le 22 mai 2023.

Mme [D] a saisi un conciliateur en raison de la persistance d’une dette locative.

C’est dans ces conditions que par requête adressée au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 2 octobre 2024, Mme [D] a sollicité la convocation de Mme [L] afin que cette dernière soit condamnée à lui régler :

404 € pour le loyer de juin,71,33 € pour les charges de juin,454,50 € de frais d’huissier,308 € de nettoyage,1.175 € à titre de dommages-intérêts.

Les parties ont été convoquées pour l’audience du 5 décembre 2024.

Mme [D], comparante en personne, reformule à l’audience ses demandes et sollicite la condamnation de Mme [L] à lui payer :

*429,20 € correspondant aux frais d’huissier,

*25,28 € de frais de lettre recommandée,

*308 € de nettoyage

*1.175 € de dommages-intérêts.

Elle ne sollicite plus le paiement du loyer de juin.

Au soutien de ses demandes Mme [D] indique que Mme [L] n’a pas réglé ses derniers mois de loyer et n’a pas respecté son échéancier ce qui lui a causé énormément de tracas. Elle affirme que la dette locative a été réglée avec retard. Elle sollicite le remboursement des frais d’huissier y compris les lettres recommandées ainsi que les frais de nettoyage. Elle soutient que l’appartement sentait le tabac et devait être lessivé. Elle expose que ce mauvais état l’a contrainte de baisser le prix de vente de son appartement. Elle conteste avoir reçu des paiements en liquide et maintient que la caution n’a jamais été versée.

En réponse Mme [L], comparante en personne, sollicite le rejet des demandes. Elle ne formule pas de demande reconventionnelle.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas mandaté d’huissier, qu’elle avait réglé la caution et le premier loyer en liquide ( 2 x 380 €). Elle expose qu’elle n’a jamais reçu l’état des lieux de sortie, que par ailleurs elle a fait des travaux lors de son entrée dans les lieux. Elle souligne que rien ne l’empêchait de fumer dans son logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les frais du constat dressé par commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Mme [D] réclame la condamnation de Mme [L] à régler la totalité des frais d’huissier liés à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Or, d’une part, et en tout état de cause, au regard de l’article précité, Mme [D] ne serait fondée à réclamer qu’un partage des frais par moitié. Mais, surtout, Mme [D] ne rapporte pas la preuve qu’un état des lieux contradictoire amiable était impossible et que le recours à un huissier de justice était indispensable. En effet, la loi privilégie l’état des lieux amiable et contradictoire. Ce n’est qu’en cas d’impossibilité prouvée que l’une des parties est fondée à réclamer l’intervention d’un huissier de justice. En l’occurrence, il résulte des échanges SMS versés aux débats que Mme [L] ne s’est pas opposée à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Il n’est donc pas justifié de circonstances particulières rendant le constat amiable impossible. Ainsi l’huissier est intervenu à la seule demande de Mme [D]. Par conséquent Mme [D] sera déboutée de sa demande de remboursement.

II. Sur les dégradations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Mme [D] sollicite en l’espèce une somme de 308 € correspondant à une intervention pour le lessivage des murs, nettoyage des sols, aération des locaux suite à imprégnation des murs d’une forte odeur de tabac.

La charge de la preuve de l’existence de dégradations locatives repose sur le bailleur.

En l’espèce, le constat d’huissier dressant l’état des lieux de sortie de manière contradictoire n’est pas produit. Quoiqu’il en soit ce constat ne mentionne rien au niveau de l’odeur de tabac imprégnée dans le logement, puisque Mme [D] produit justement copie de son courrier adressé à son huissier indiquant qu’elle déplorait qu’il ne soit pas fait mention dans ce constat de la forte odeur désagréable qui se dégageait dans le logement, jointe à l’état de saleté de l’appartement.

Les courriers de l’agence immobilière attestant de la difficulté de trouver des acquéreurs en raison du fait que Mme [L] fumait pendant les visites puis que le logement dégageait toujours une odeur de tabac ne peuvent être pris en compte à titre de preuve, alors que l’état des lieux contradictoire, et donc d’une valeur probante plus forte, ne mentionne rien à ce sujet.

Par conséquent, Mme [D] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Mme [C] [L] pour la somme de 308 €.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au preneur de payer son loyer et ses charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce au soutien de sa demande de dommages-intérêts, Mme [D] fait notamment valoir le retard de paiement des derniers loyers et charges, et le fait qu’elle a dû entamer des démarches auprès d’un conciliateur. Elle justifie par un certificat médical d’un préjudice moral, son médecin traitant la décrivant comme affectée par l’affaire.

Il résulte des échanges de SMS transmis que Mme [L] s’est volontairement abstenue en fin de bail de régler les sommes dues et qu’elle a délibérément quitté le logement en laissant subsister une dette, qu’elle a reconnue devant l’huissier à hauteur de 938,70 €. A cette occasion elle s’est engagée à régler cette dette en plusieurs mensualités, ce qu’elle n’a pas respecté. Elle allègue désormais de paiements en espèces sans aucune preuve (absence de quittances). Pour sa part Mme [D] produit ses relevés bancaires desquels il ressort que le premier paiement de la locataire est intervenu début octobre 2017 de sorte que Mme [D] est bien fondée à affirmer que le dépôt de garantie n’avait pas été payé et que le loyer était réglé le début du mois suivant.

La mauvaise foi de Mme [L] est donc établie ainsi que le préjudice de Mme [D].

Dans ces circonstances, il sera fait droit à la demande de dommages-intérêts de Mme [D] à hauteur de 200 €.

III. Sur les frais de procédure

Mme [L], qui succombe principalement, sera condamnée aux éventuels dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est désormais de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Déboute Mme [J] [T] épouse [D] de sa demande de paiement des frais d’huissier correspondant à l’état des lieux de sortie,

Déboute Mme [J] [T] épouse [D] de sa demande de paiement relative aux réparations locatives,

Condamne Mme [C] [S] épouse [L] à payer à Mme [J] [T] épouse [D] la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Mme [C] [S] épouse [L] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION