TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 AOÛT 2025

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N° RG 25/00015 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C2XT

NATAF : Demande relative à d’autres servitudes (74Z)

MINUTE N°97

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 07 AOÛT 2025

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. [F] PATRIMOINE, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 514 380 286, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 10]

Représentée par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE, substitué par M^e Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. CKML, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 828 797 266, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par M^e Isabelle FAURE-ROCHE, avocat au barreau de BRIVE, substituée par M^e Virginie BLANCHARD, avocat au barreau de BRIVE

Copie M^e Delpy + grosse M^e Faure-[Localité 16] le 07/08/2025

DÉBATS : Audience Publique du 10 Juillet 2025

Président : Caroline CHABANON, Président du Tribunal Judiciaire de Brive,

Greffier : Aurore LEMOINE, Cadre greffier,

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 07 Août 2025.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte pris en l’étude de Maître [W], Notaire à NOAILLES, le 19 octobre 2009, la SCI [F] PATRIMOINE a acquis de Monsieur [M] [U] et Madame [V] [K] un bâtiment à usage commercial et d’habitation sur la commune d’OBJAT [Adresse 9] cadastré Section BC n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

La SCI CKML, qui est voisin immédiat de la SCI [F] PATRIMOINE, a acquis et rénové, selon permis de construire en date du 28 juillet 2020, un ancien bâtiment à usage d’atelier mécanique, en sept cellules commerciales, bureaux au rez-de-chaussée et trois logements à l’étage.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 mai 2024, la SCI [F] PATRIMOINE, par l’intermédiaire de son Conseil, a mis en demeure la SCI CKML de retirer le panneau “[Adresse 13]” sur la bande de terrain lui appartenant utilisée à usage de chemin d’accès notamment aux parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 11] et de remettre en état les lieux dès lors qu’elle soutient que la SCI CKML a enterré des réseaux sur ce passage sans son autorisation et a procédé à des ouvertures en façades de son bâtiment créant une servitude de vue sur la parcelle de la SCI [F] PATRIMOINE.

La SCI [F] PATRIMOINE a ensuite fait appel à Maître [S], commissaire de justice, qui le 13 décembre 2024, a établi un procès-verbal de constat aux termes duquel il a constaté :

— sur l’immeuble de la Royal Fabric une plaque mentionnant [Adresse 14]

— à l’entrée du passage, sur le mur de l’immeuble de la Royal-Fabric une plaque apposée indicative mentionnant “Studio la “Royal-Fabric”

— le passage est entièrement recouvert d’un enrobé bitumeux noir

— l’immeuble la Royal-Fabric présente une façade pleine sans aucune ouverture et les fenêtres du premier étage de l’immeuble de la SGI [F] PATRIMOINE n’ont aucun vis-à-vis

— la vue à l’étage de la terrasse de l’immeuble du Royal-Fabric est totalement fermée par des grandes plaques métalliques noires qui rendent toute vue directe impossible

— un autre appartement avec une terrasse fermée par de grandes plaques métalliques noire pleine de l’immeuble du Royal-Fabric qui interdisent toute vue directe

— au rez-de chaussée de l’immeuble Royal-Fabric se trouvent deux portes de service, des vitrines teintées ainsi qu’une autre porte marquée “Entrée studio : Sport Danse relaxation” et à l’étage un mur plein et de chaque côté les terrasses des logements qui sont entièrement occultées par des parois métalliques noires pleines

— le passage est accessible aux piétons et aux véhicules.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la SCI [F] PATRIMOINE a assigné la société civile CKML, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE aux fins, au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et réserver les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2025, la SCI [F] PATRIMOINE maintient sa demande d’expertise exposant que d’une part, la SCI CKML a créé des ouvertures sur le bâtiment qu’elle a fait rénover créant une servitude de vue sur la propriété de la SCI [F] PATRIMOINE alors qu’aucune modification des façades n’était prévue dans le dossier de permis de construire et d’autre part, que la SCI CKML a réalisé des travaux sur l’emprise de la servitude propriété de la SCI [F] PATRIMOINE pour y enfouir des réseaux sans recueillir son accord alors que les actes notariés de propriété n’octroient qu’une simple servitude de passage à l’immeuble voisin.

Elle fait valoir que la responsabilité quasi délictuelle de la SCI CKML au visa des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil ainsi que sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage est susceptible d’être engagée et conteste le fait qu’elle aurait vendu sa parcelle constituant le chemin de servitude à la commune d’OBJAT.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 10 avril 2025, la SCI CKML conclut au débouté de la SCI [F] PATRIMOINE de sa demande d’expertise et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que le bâtiment qu’elle a acquis est un ancien garage avec de grandes baies vitrées, qui donnaient directement depuis certainement plus de 30 ans, sur la propriété de la SCI [F] et que les travaux qu’elle a réalisés ont permis d’installer de grands panneaux pleins le long des balcons afin d’éviter toute vue sur la propriété [F], et réciproquement.

Elle argue également que l’immeuble acheté par elle bénéficie d’une servitude de passage sur le fond de la SCI [F] PATRIMOINE et dont l’existence est démontrée par actes notariés et indique que l’acte de vente NUPTIA/[D] de 1968 passé par devant Maître [I], précise ceci que “les vendeurs toléreront que les acquéreurs fassent poser après leurs bâtiments les consoles strictement nécessaires à l’installation électrique et au téléphone mais aussi l’installation de canalisations d’eau dans le chemin”.

Elle soutient que la requérante en était consciente puisqu’elle a laissé faire les travaux dont elle tire également une plus value pour son immeuble dès lors que le revêtement du chemin est aujourd’hui en parfait état et que par ailleurs que selon différents protocoles d’accord la propriété de l’assiette de l’impasse constituant chemin de servitude est désormais acquise à la Commune d'[Localité 15] laquelle, selon délibération du Conseil Municipal, du 15 décembre 2020, a décidé de nommer cette voirie nouvelle « [Adresse 13] », du nom d’une marque de cycles créée à [Localité 17] en 1910, puis rachetée par une famille d'[Localité 15] en 1931.

La décision sera contradictoire.

MOTIVATION

Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il s’en suit que le requérant doit donc justifier d’un motif légitime.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de ce texte. Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En outre, il convient de rappeler que de telles mesures ne sont exclues que dans l’hypothèse où la prétention que le rapport d’expertise permettrait éventuellement de soutenir, est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, la SCI [F] PATRIMOINE sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire portant sur les travaux réalisés par la SCI CKML sur ce qui est désormais appelé “[Adresse 14]”.

Toutefois, à l’appui de sa demande, elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 infirmant l’existence d’une servitude de vue créée par les travaux de rénovation sur son immeuble par la SCI CKML.

Par ailleurs, il est produit aux débats les délibérations du Conseil municipal de la commune d'[Localité 15] n°2020/097 du 3 novembre 2020 portant acquisition par la collectivité pour la somme de 1 000 € de l’impasse située entre le n°3 et le n°5 de l'[Adresse 12] selon le protocole signé avec les consorts [F], et celle n°2020/115 du 15 décembre 2020 aux termes de laquelle il est décidé d’adopter la dénomination “[Adresse 14]”.

Enfin, la SCI [F] PATRIMOINE envisage de rechercher la responsabilité de la SCI CKML au visa des dispositions de l’article 1240 et suivants du code civil ce qui suppose pour elle d’établir l’existence d’une faute de la part de la SCI CKML, d’un préjudice direct et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage ou sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Or, elle ne fait aucunement état d’éventuel dommage qu’elle aurait subi.

Pour l’ensemble de ces raisons, la SCI [F] PATRIMOINE ne justifie pas d’un intérêt légitime au sens de l’article 145 et doit être déboutée de sa demande d’expertise.

La SCI [F] PATRIMOINE qui succombe, doit être condamnée aux dépens de la présente procédure.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1 200 € à la SCI CKML au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande d’expertise formée par la SCI [F] PATRIMOINE ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SCI [F] PATRIMOINE à payer à la SCI CKML la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [F] PATRIMOINE aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile,

En foi de quoi la minute de la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président