Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre construction, 30 avril 2026, n° 24/04323

TJ Grasse 30 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. construction, 30 avr. 2026, n° 24/04323
Numéro(s) :	24/04323
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence PARENT-MUSARRAFranck BANERE
Cabinet(s) :	LPM & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BANERE

1 EXP M^e PARENT-MUSARRA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DÉCISION N° 26/161

N° RG 24/04323 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P4FI

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [A]

né le 03 Avril 1972 à CANNES

14 Rue de l’Ardèche

31000 TOULOUSE

Monsieur [Q] [A]

né le 26 Septembre 1974 à Cannes

RAMAT-GAN

TEL-AVIV en ISRAEL

Madame [D] [A]

née le 27 Mars 1979 à TOULOUSE

RAMAT-GAN

TEL-AVIV en ISRAEL

représentés par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence 2 Boulevard d’Alsace, sis à CANNES (06400) 2 Boulevard d’Alsace, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 Boulevard de la Ferrage, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 13 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

[D] [A], [Q] [A] et [M] [A] sont nus-propriétaires indivisaires des lots n° 5 et 11 de la copropriété sise 2 boulevard d’Alsace à CANNES (06400).

[P] [A] est quant à lui l’usufruitier de ces lots.

Le 9 juillet 2024 s’est tenue une assemblée générale au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolutions n° 11, 12, 15, 16, 17 et 18.

Arguant de l’irrégularité de l’assemblée générale en raison du défaut de convocation et de notification du procès-verbal, [D] [A], [Q] [A] et [M] [A], par acte du 6 septembre 2024, ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 2 BOULEVARD D’ALSACE, représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions susmentionnées.

***

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 mars 2025, [D] [A], [Q] [A] et [M] [A] demandent au tribunal de :

« ANNULER les résolutions 11, 12, 15, 16, 17 et 18 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat de copropriété 2 boulevard d’Alsace à CANNES, en date du 09 juillet 2024 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires 2 Boulevard d’Alsace à payer la somme de 3000 euros à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires 2 Boulevard d’Alsace de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. »

***

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 26 février 2025, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 2 BOULEVARD D’ALSACE, représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, demande au tribunal de :

« DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires la Résidence 2 BOULEVARD D’ALSACE qu’il s’en rapporte sur la nullité des résolutions 11, 12, 15, 16, 17 et 18 votées lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2024 ;

DEBOUTER Monsieur [M] [A], Monsieur [Q] [A] et Madame [D] [A] de leur demande de condamnation formée au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [A], Monsieur [Q] [A] et Madame [D] [A], au visa de l’article 696 du Code de Procédure Civile, aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître PARENT-MUSARRA sous sa due affirmation. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

***

Par ordonnance du 8 janvier 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 30 janvier 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 13 février 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant été représentées à l’audience.

Remarques préliminaires

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte », « dit » ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 11, 12, 15, 16, 17 et 18

Les requérants soutiennent que, comme tel est le cas en l’espèce, lorsqu’aucun mandataire commun n’a été choisi ni désigné dans le règlement de copropriété, tous les nus-propriétaires indivisaires doivent être destinataires de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale. Ils indiquent que, s’agissant de l’assemblée générale du 9 juillet 2024, ces documents n’ont été notifiés qu’à [P] [A], usufruitier des lots n° 5 et 11. Ils déduisent de l’absence de notification du procès-verbal que le délai de deux mois prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas commencé à courir, de sorte que leur action en contestation des décisions de l’assemblée est soumise au délai de droit commun de cinq ans.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que [P] [A] réside au sein de la copropriété, que les courriers relatifs à celle-ci lui ont toujours été adressés sans contestation de la part des nus-propriétaires et qu’il a constamment assisté aux assemblées générales, de sorte qu’il pouvait légitimement être considéré comme le mandataire commun de l’indivision démembrée. Il ajoute que l’annulation des résolutions n° 15 à 18, lesquelles portaient sur des décisions adoptées lors d’une précédente assemblée générale, serait en tout état de cause sans effet dès lors qu’elles ont été rejetées.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de rappeler que, sauf disposition particulière de la loi, le juge saisi d’une demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale apprécie sa régularité au regard des dispositions applicables et non son opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires, ni les considérations d’ordre pratique invoquées par les parties. Il ne peut davantage substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Tous les copropriétaires doivent pouvoir assister aux assemblées générales et doivent, en conséquence, être régulièrement convoqués, en principe par le syndic. Le défaut de convocation d’un copropriétaire, affectant son droit de participer aux délibérations, constitue une irrégularité substantielle et entraîne la nullité des décisions adoptées sans qu’il soit nécessaire de caractériser un grief.

S’agissant des lots de copropriété démembrés, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en ses alinéas 3 et 4 que « en cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires ».

Ainsi, tant qu’aucun mandataire n’a été désigné et en l’absence de stipulation contraire du règlement de copropriété, tous les nus-propriétaires du lot concerné doivent être convoqués aux assemblées générales et destinataires du procès-verbal.

En l’espèce, il est démontré par l’acte notarié en date du 6 avril 2009, versé aux débats, que [D] [A], [Q] [A] et [M] [A] sont nus-propriétaires indivisaires et [P] [A] usufruitier des lots n° 5 et 11 de la copropriété sise 2 boulevard d’Alsace à CANNES.

Le Syndicat des copropriétaires reconnaît ne pas avoir convoqué [M] [A] à l’assemblée générale du 9 juillet 2024. Il indique avoir cependant convoqué [D] et [Q] [A]. Pour autant, il ne produit aucune pièce en justifiant.

Il n’est pas contesté qu’aucun mandataire commun n’a été expressément désigné, que ce soit par un accord des nus-propriétaires ou judiciairement, ni que le règlement de copropriété ne comporte aucune stipulation relative à la représentation des titulaires de droits réels démembrés.

Concernant l’éventuelle existence d’un mandat tacite au profit de [P] [A], le Syndicat des copropriétaires n’en rapporte pas la preuve. En tout état de cause, il ne saurait valablement soutenir qu’il l’a légitimement considéré comme représentant les nus-propriétaires, dès lors qu’il fait état, dans ses écritures, d’un jugement en date du 23 mai 2023 ayant annulé l’assemblée générale du 29 janvier 2021, au motif que seul l’usufruitier y avait été convoqué.

L’assemblée générale litigieuse est donc irrégulière en raison du défaut de convocation des trois nus-propriétaires des lots n° 5 et 11.

Il n’est pas contesté que le procès-verbal de ladite assemblée n’a pas été notifié aux requérants.

Le délai de contestation de deux mois prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a donc pas commencé à courir, de sorte que l’action des nus-propriétaires indivisaires en contestation des décisions de l’assemblée générale obéit en l’espèce au délai de droit commun de cinq ans.

En conséquence, les résolutions n° 11, 12, 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 9 juillet 2024, seules contestées par les requérants, seront annulées.

Sur les frais de justice

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer aux requérants la somme totale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité des résolutions n° 11, 12, 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale de la copropriété 2 BOULEVARD D’ALSACE en date du 9 juillet 2024 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 2 BOULEVARD D’ALSACE, pris en la personne de son syndic la S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, à payer à [D] [A], [Q] [A] et [M] [A] la somme totale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 2 BOULEVARD D’ALSACE, représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 2 BOULEVARD D’ALSACE, pris en la personne de son syndic la S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [D] [A], [Q] [A] et [M] [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

Rédigé par [L] [Y], juriste assistante