N° RG 24/00700 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GM42

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Jugement N°

du 06 Janvier 2025

N° RG 24/00700 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GM42

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SDC RESIDENCE LE MAIL Représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA BRETTE ayant son siège 26/28 boulevard de la Courtille 28000 CHARTRES

C/

[G] [H], [U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le 06 Janvier 2025

à

Copie certifiée conforme délivrée

le 06 Janvier 2025

à

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

06 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires de Pimmeuble dénommé LE MAIL, situé

1-3-5-7 Mail Jean Dunois 28000 CHARTRES,

pris en la personne de son représentant légal, son syndic, la SA FONCIA BRETTE, ayant son siège 26-28 boulevard de la Courtille – 28000 CHARTRES,

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés

audit siège

représenté par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [H],

non comparant

Madame [U] [H],

non comparante

Tous deux demeurant 4 Bis Hameau Villa Nueva Pardillo – 28600 LUISANT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

A l’audience publique du A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 06 Janvier 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Karine SZEREDA, Greffier

* * *

N° RG 24/00700 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GM42

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [H] et Madame [U] [H] sont propriétaires des lots n°57 et 77 de l’immeuble en copropriété dénommé « résidence le Mail », situé 1-3-5-7 Mail Jean Dunois à Chartres (28).

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte en date du 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MAIL, situé 1-3-5-7 Mail Jean Dunois à Chartres, représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA BRETTE, a fait citer Monsieur et Madame [H] en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 02 décembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur et Madame [H] au paiement des sommes suivantes :

—  15.558,93 euros au titre de l’arriéré de charges dues avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024

—  6.592,22 euros au titre des provisions non encore échues avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Régulièrement assignés, Monsieur et Madame [H] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à cette audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « déclarer » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la présente juridiction ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° la demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3°Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité de la demande en paiement

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond , après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les appels du fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Elle institue ainsi une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elle vise, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agit par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Il communique deux mises en demeure, l’une en date du 05 juillet 2024, l’autre en date du 02 août 2024.

S’agissant de la mise en demeure du 05 juillet 2024, il convient d’observer, d’une part, qu’elle ne respecte pas le délai de trente jours imposé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, qu’elle ne se limite pas à mettre en demeure les défendeurs de régler une ou plusieurs provisions dès lors que la somme de 11.258,20 euros dont il est demandé le règlement inclus des frais non assimilables à des provisions ou à des cotisations du fonds de travaux.

S’agissant de la mise en demeure du 02 août 2024, il convient également de relever, d’une part, qu’elle ne respecte pas le délai de trente jours précité, puisque le règlement est exigé « immédiatement et sans délai » et, d’autre part, qu’elle ne se limite pas à mettre en demeure les défendeurs de régler une ou plusieurs provisions dès lors que la somme de 15.448,93 euros inclut des frais (frais de rejet de prélèvement et frais de constitution de dossier auprès d’un commissaire de justice) qui ne sont pas assimilables à des provisions ou à des cotisations du fonds de travaux.

Ce n’est en effet qu’en cas de non paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l’article 14-1.

De plus, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance, au-delà des seules provisions et cotisations du fonds travaux, et après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.

Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrer la totalité de sa créance.

En conséquence, les mises en demeure produites ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la procédure de mise en demeure mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires étant irrégulière, ce dernier n’est pas en fondé à soutenir que le défaut de paiement imputé à Monsieur et Madame [H] caractériserait une résistance abusive de leur part.

En outre, si le syndicat des copropriétaires fait valoir que les copropriétaires sont contraints de faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir les difficultés financières alléguées, celles-ci ne pouvant se déduire du seul défaut de paiement de Monsieur et Madame [H].

La demande indemnitaire présentée par le syndicat des copropriétaires ne pourra, en conséquence, qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, conserve la charge des dépens qu’il a exposés et est débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MAIL situé 1-3-5-7 Mail Jean Dunois à Chartres tendant à la condamnation de Monsieur [G] [H] et de Madame [U] [H] au versement d’une somme de 15.448,93 euros au titre de l’arriéré de charges dues et 6.592,22 euros au titre des provisions non encore échues, avec intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MAIL situé 1-3-5-7 Mail Jean Dunois à Chartres de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [G] [H] et Madame [U] [H] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MAIL situé 1-3-5-7 Mail Jean Dunois à Chartres aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MAIL situé 1-3-5-7 Mail Jean Dunois à Chartres de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provision du présent jugement est de droit.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 06 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Benjamin MARCILLY