TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01866 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ULR

Minute : 25/00771

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [F] [Y]

Madame [D] [M] épouse [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Décembre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [M] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 février 2015, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 415,74 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y], par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 707,78 € et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 juillet 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] à produire une attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir ;

condamner solidairement M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] à payer :

la somme provisionnelle de 1 537,40 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 26 février 2015 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y], assignés à domicile, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 février 2015 que M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] doivent payer un loyer d’un montant de 415,74 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 668,98 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] restaient devoir la somme de 1 537,40 € euros à la date du 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 124,92 € (frais de procédure et de dossier), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 412,48 €, arrêtée au 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] au paiement d’une somme provisionnelle de 1 412,48 €, arrêtée au 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance.

Conformément aux articles 1310 et 220 du code civil, cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement dès lors qu’aucune cause de solidarité n’est alléguée ou démontrée.

Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 26 février 2015 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 janvier 2025 pour la somme en principal de 707,78 €.

Toutefois, ladite clause résolutoire stipule qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées ou à défaut de versement de tout ou partie du dépôt de garantie, deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le présent engagement de location sera résolu immédiatement et de plein droit.

Or, la somme de 707,78 euros appelée comprend des frais de dossiers pour un montant de 30,48 euros, de sorte que la somme réellement due au jour de la signification du commandement de payer se limitait à la somme de 677,30 euros.

Pourtant, au jour de la signification du commandement de payer, le loyer, charges comprises, s’élevait à la somme de 699,20 euros, soit une somme supérieure à la somme appelée dans le commandement de payer.

Ce faisant, Seine-Saint-Denis Habitat ne pouvait pas actionner la clause résolutoire suscitée dès lors que l’arriéré locatif était inférieur à un mois de loyer en principal, charges comprises.

Au surplus, le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis. Les locataires pouvaient donc s’exécuter jusqu’au 10 mars 2025.

Or, le 14 janvier 2025, une somme de 344,19 euros a été créditée sur le compte du locataire en régularisation des charges appelées antérieurement. Celles-ci doivent nécessairement être déduites du montant appelé dans le commandement de payer dès lors qu’elles leur cause est antérieure à sa signification.

Par ailleurs, les locataires ont versé une somme de 470,89 euros le 26 février 2025.

Ce faisant, une somme globale de 815,08 euros est venue aux crédits des locataires sur la période de sorte que, quand bien même aurait-il été valablement signifié, ce commandement n’aurait pas pu produire ses effets.

En conséquence, il convient de rejeter la demande relative au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, et l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte (ACR délais)

L’article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, il est acquis que le défendeur est locataire du bien précité et qu’il est tenu, ce faisant, de fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs, ce qu’il ne justifie pas avoir fait. Il convient de l’y enjoindre.

En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte dès lors que le bailleur dispose d’un moyen légal de palier l’irrespect de cette obligation, par la souscription d’une assurance au nom et pour le compte du locataire, à ses frais.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande.

Conformément aux articles 1310 et 220 du code civil, cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement dès lors qu’aucune cause de solidarité n’est alléguée ou démontrée.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation en date du 1 juillet 2025, mais pas du commandement de payer en date du 10 janvier 2025, non nécessaire à la présente procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

REJETONS la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 26 février 2015 entre Seine-Saint-Denis Habitat et M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

REJETONS la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE conjointement M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 1 412,48 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance ;

ORDONNE à M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] de remettre à Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DEBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et Mme [D] [M], épouse [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation mais pas celui du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION