CG/MLP

Jugement N°

du 30 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00642 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFKC

du rôle général

[Adresse 13]

c/

[C] [Y] [G]

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

GROSSE le

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-

ROCHE

Copie électronique :

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-

ROCHE

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT

rendu le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 10] DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE [9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [C] [Y] [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [G] est copropriétaire du lot n° 21 au sein de l’ensemble immobilier « Résidence du [11] » situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [G] aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 27 mai 2025.

Par acte du 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence du [11] » situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond monsieur [C] [G] aux fins suivantes :

— Constater que monsieur [C] [G] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 12] » représentée par son syndic, la SARL Cegadim, en date du 27 mai 2025 dans le délai de 30 jours fixé par la loi,

— En conséquence, condamner monsieur [C] [G] au paiement de la somme de 1.051,52 € à titre d’arriéré de charges impayées,

— Condamner monsieur [C] [G] à payer et porter au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SARL Cegadim, la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » a repris le contenu de son assignation.

Monsieur [G] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

Selon l’article 473 du code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Aux termes de l’article R.211-3-25 du code de l’organisation judiciaire : « Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros »

Dès lors que l’enjeu du litige apparaît inférieur à la somme de 5.000,00 € et compte-tenu de la non comparution de monsieur [G] dont la citation n’a pas été délivrée à personne mais a été déposée à étude, la présente décision sera rendue en dernier ressort et par défaut.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux arrêtés au 11 juillet 2025 pour un montant total de 1.051,52 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— un décompte de charges arrêté au 11 juillet 2025,

— une mise en demeure du 27 mai 2025,

— un contrat de syndic,

— deux procès-verbaux d’assemblée générale des 10 juillet 2024 et 9 juillet 2025.

En l’espèce, le décompte annexé à la mise en demeure du 27 mai 2025 fait apparaître un solde débiteur de 842,31 € et le décompte arrêté au 11 juillet 2025 fait apparaître un solde débiteur de 1.051,52 €.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte annexé à la mise en demeure du 27 mai 2025 fait apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 7 février 2025.

Dès lors, la somme de 32,40 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En outre, le décompte annexé à la mise en demeure du 27 mai 2025 fait apparaître la mention « à nouveau au 01/04/2024 » suivie de la somme de 391,20 € et la mention « solde exercice 2023/2024 » suivie de la somme de 27.76 €.

De la même façon, le décompte arrêté au 11 juillet 2025 fait apparaître la mention « à nouveau au 01/04/2025 » suivie de la somme de 685,88 €, la mention « solde exercice 2024/2025 » suivie de la somme de 52,77 € et la mention « solde trvx exercice 2024-2025 » suivie de la somme de 0.01 €.

La mention « à nouveau au 01/04/[N+1] » suivie d’une date puis d’une dette fait présumer que l’ensemble des dettes dues avant ladite date sont comprises dans la somme qui suit.

La mention « solde exercice [N/N+1] » fait quant à elle présumer que la somme visée est le reliquat des dettes impayées au titre dudit exercice.

Il apparaît ainsi que le « solde exercice [N/ N+1] » est d’ores et déjà compris dans la somme visée par les mentions « à nouveau au 01/04/[N+1] » au titre des impayés de l’exercice N/N+1.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision permettant à la juridiction de vérifier que la somme sollicitée au titre du « solde exercice [N/N+1] » n’est pas d’ores et déjà comprise dans la dette visée au titre des « à nouveau au 01/04/[N+1] ».

Or, le copropriétaire défaillant ne saurait être condamné à payer deux fois la même dette.

Dans ces conditions, l’exigibilité de ces dettes n’étant pas établie avec certitude, la somme de 27,76 € due au titre du « solde exercice 2023-2024 » selon le décompte annexé à la mise en demeure du 27 mai 2025, la somme de 52,77 € due au titre du « solde exercice 2024-2025 » et la somme de 0,01 € due au titre du « solde trvx exercice 2024-2025 » seront déduites du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété et cotisations sur fonds de travaux.

Par conséquent, monsieur [C] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 938,58 € (1.051,52 – 32,40 – 27,76 – 52,77 – 0,01) au titre des charges et appels de fonds impayés au 11 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025 pour la somme de 782,15 € et de la présente décision pour le surplus.

2/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Monsieur [C] [G] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, la somme de NEUF CENT TRENTE HUIT EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES (938,58 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 11 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025 pour la somme de SEPT CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET QUINZE CENTIMES (782,15 €) et de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE monsieur [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [C] [G] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,