Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES,

substitué par Maître Chloé ARNOUX, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [D]

Appartement 10

1 Rue Jacques Cartier

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 21 mai 2025 no C-44109-2025-002807

Madame [H] [E] épouse [D]

Appartement 10

1 Rue Jacques Cartier

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 21 mai 2025 no C-44109-2025-002806

représentés par Maître Aurore VIEILLEVILLE, avocate au barreau de NANTES

,

Madame [W] [O]

Appartement 10

1 Rue Jacques Cartier

44300 NANTES

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025

date des débats : 03 juillet 2025

délibéré au : 04 septembre 2025

date de réouverture des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 24/03764 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOLV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître Aurore VIEILLEVILLE + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2017, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a consenti à [X] [D] et [W] [O] le bail d’un logement conventionné de type 3 sis 1 rue Jacques Cartier – 2ème étage n°10 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 317,44 € outre la somme de 120,11 € au titre de la provision pour charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu par NANTES MÉTROPOLE HABITAT le 5 janvier 2018, [W] [O] a donné congé avec un préavis d’un mois à compter de la date de réception du courrier.

[X] [D] s’est marié le 19 septembre 2018 avec [H] [E]. Un avenant au contrat de bail initial a été signé par les époux et NANTES MÉTROPOLE HABITAT le 19 février 2021, [H] [E] devenant co-titulaire du bail et solidaire des engagements en découlant à compter du 6 janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [X] [D] et [H] [E] épouse [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 367,11 euros € arrêté au 13 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le 18 juillet 2024, [F] [G], jardinier auprès de NANTES MÉTROPOLE HABITAT, a porté plainte contre X pour des faits de violence en date du 15 juillet 2024 ayant entraîné une incapacité de travail n’excédant pas 8 jours.

Par ordonnance d’homologation du 17 octobre 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Nantes, [X] [D] a été condamné à une peine d’emprisonnement délictuel de 6 mois avec sursis probatoire pour des violences volontaires ayant entraîné une incapacité de moins de 8 jours exercées sur un agent chargé d’une mission de service public.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 28 novembre et 2 décembre 2024, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a assigné [X] [D] et [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail pour trouble de jouissance et d’ordonner leur expulsion du logement sous astreinte et les voir condamner à une indemnité d’occupation. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG n°24/03764.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département et auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a assigné [X] [D] et [H] [E] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins constater la résiliation du bail pour non paiement des loyers, ordonner l’expulsion des locataires, les voir condamner à payer une dette locative et une indemnité d’occupation. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG n°25/02158.

Le diagnostic social et financier a été transmis par l’Espace départemental des solidarités le 16 juin 2025.

A l’audience du 3 juillet 2025, Nantes Métropole Habitat s’est désistée de son action à l’encontre d'[W] [O], qui n’était plus titulaire du bail ni tenue solidairement au moment des faits litigieux.

Par un jugement en date du 4 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a prononcé la jonction des procédures RG n°24/03764 et RG n°25/02158 et a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure ou faire valoir leurs observations sur l’incidence de la procédure de surendettement sur la prétention aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans les motifs du jugement, non repris dans le dispositif, le juge a déclaré que l’action de Nantes Métropole Habitat était recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a constaté le désistement d’instance du bailleur envers [W] [O].

L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience du 2 octobre 2025.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, par conclusions versées au dossier, demande au juge des contentieux de la protection de :

Juger recevables et bien fondée ses demandes, fins et conclusions ;

Prendre acte de son désistement à l’égard d'[W] [O] ;

Rejeter les demandes, fins et conclusions des époux [D] ;

Prononcer la résiliation du bail conclu le 31 juillet 2017 ;

Ordonner l’expulsion de [X] [D] et de [H] [E] épouse [D] ainsi que de tous occupants et biens de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du Jugement à venir ;

Condamner [X] [D] et [H] [E] épouse [D] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives ;

Condamner [X] [D] et [H] [E] épouse [D] à lui payer la somme de 1 496,35 € selon décompte arrêté au 24 juin 2025 correspondant à l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

Condamner [X] [D] et [H] [E] épouse [D] à verser à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [X] [D] et [H] [E] épouse [D] aux entiers dépens ;

Maintenir l’exécution provisoire.

Régulièrement assignés à étude, [X] [D] et [H] [E] épouse [D] ont comparu, assistés de leur Conseil.

Par conclusions versées au dossier, les époux [D] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— les recevoir en leurs conclusions ;

Débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande d’expulsion en raison du manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués ;

Débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire ;

Leur accorder un délai de paiement de 12 mois pour se libérer de leur dette ;

Débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande de condamnation aux dépens.

Régulièrement assignée en application de l’article 659 du code de procédure civile, [W] [O] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action à l’encontre d'[W] [O]

Selon les dispositions des articles 394 et 395 du code de procédure civile, « le demandeur peut toujours se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance sans que ce désistement ait besoin pour être parfait, d’être accepté par le défendeur, si celui-ci, au moment où le désistement intervient, n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir ».

En l’espèce, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’encontre d'[W] [O] qui ne présente aucune observation. Il convient donc de constater ce désistement.

Sur la demande de résiliation judiciaire fondée sur les manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat de bail du 31 juillet 2017 est soumis, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1217 du code civil énonce que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une telle résiliation.

L’article 5.5 du contrat de bail prévoit la saisine de la juridiction compétente pour résiliation du bail en cas de non-respect du règlement intérieur, annexe du contrat de bail, paraphé et signé par les parties.

L’article 3 du règlement intérieur, annexe du contrat de bail, mentionne que le locataire devra assurer les meilleures conditions de vie de l’ensemble des habitants et des futurs locataires de l’immeuble.

Enfin, l’article 4 de ce même règlement intérieur, dispose que le locataire est tenu de ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble, ou nuire à sa bonne santé.

En l’espèce, NANTES MÉTROPOLE HABITAT fait valoir que le 15 juillet 2024, [X] [D] a commis une agression physique sur la personne d'[F] [G], jardinier auprès de NANTES MÉTROPOLE HABITAT, lequel a porté plainte le 18 juillet suivant. Il explique dans sa plainte avoir été interpellé par une femme lui reprochant de l’avoir insultée, alors qu’il ne lui avait pas adressé la parole, un homme arrivant derrière lui en courant pour lui reprocher d’avoir insulté sa femme, puis en lui donnant plusieurs coups au visage, puis, lorsqu’il était au sol, plusieurs coups de pied et de poing sur tout le corps.

L’examen médical, établi par un médecin le jour de l’agression, fait état chez [F] [G] d’un retentissement psychologique évident, d’une tuméfaction de la face dorsale de la main gauche au niveau du premier espace interosseux avec douleur à la modification et d’une difficulté de flexion-extension.

Par ordonnance d’homologation du 17 octobre 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Nantes, [X] [D] a été condamné à une peine d’emprisonnement délictuel de 6 mois assortie du sursis probatoire pour des violences volontaires ayant entraîné une incapacité de moins de 8 jours exercées sur un agent chargé d’une mission de service public.

Dans ses écritures, [X] [D] atteste avoir manifesté dès sa première audition le regret d’avoir commis ces violences set indique ne pas s’en être pris à [F] [G] en raison de son statut d’employé de NANTES MÉTROPOLE HABITAT mais à la suite d’insultes envers sa femme, [H] [E] épouse [D]. Il ressort du procès-verbal d’audition de [X] [D] en date du 3 octobre 2024 que celui-ci reconnaît que les faits de violence n’étaient pas la bonne solution à adopter.

Toutefois, malgré les regrets exprimés par le locataire, ces faits de violence sont constitutifs d’un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles de [X] [D] avec son bailleur, le locataire ayant été condamné pour des faits de violences sur personne chargée d’une mission de service public, à savoir qu’il était informé du statut d’employé de Nantes Métropole Habitat de la victime.

Ce seul fait de violence à l’encontre d’un employé du bailleur, même en-dehors du logement, justifie en soi la résiliation du bail d’habitation.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail, de sorte que [X] [D] et [H] [E] épouse [D] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints avec l’assistance de la force publique. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Nantes Métropole Habitat entend voir prononcer une astreinte journalière en cas de maintien dans les lieux. À cet égard, il importe de relever que les occupants perçoivent de faibles ressources, sont en situation de surendettement et ne sont en tout état de cause pas en mesure de s’acquitter d’astreintes journalières si celles-ci devaient être prononcées. Par ailleurs, dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que la partie demanderesse obtient une indemnité d’occupation (cf.infra), il n’y a pas lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte et il convient de rejeter la demande présentée sur ce fondement.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et les époux [D] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 424,87 € au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 23 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 431,95 € (127,32 € + 120,10 € + 184,53 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

[X] [D] et [H] [E] épouse [D] étant mariés, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 992,92 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 23 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 24 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 272,63 €.

Sur les délais de paiement

Le présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail, les locataires ne peuvent prétendre à l’octroi de délais de paiement fondés sur l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, applicable en cas d’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Le dossier de surendettement des époux [D] a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, laquelle a prononcé le 27 septembre 2024, un moratoire de 24 mois, la dette locative étant alors arrêtée à 1 896,35 €.

S’agissant de la procédure de surendettement, la suspension imposée du règlement des dettes prévue par les articles 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 et L714-1 du code de la consommation ne s’applique pas si le juge de l’expulsion prononce la résiliation du bail, mais uniquement s’il la constate par acquisition de la clause résolutoire.

Dans leurs écritures [X] [D] et [H] [E] épouse [D] indiquent être parents de deux jeunes enfants et percevoir de faibles ressources. Ils sollicitent un délai de paiement de 12 mois afin de régler leur dette.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires s’efforcent de payer régulièrement leur loyer et ont repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de la situation de surendettement des locataires, il convient d’autoriser [X] [D] et [H] [E] épouse [D] à se libérer de leur dette selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile [X] [D] et [H] [E] épouse [D], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de NANTES MÉTROPOLE HABITAT de ses demandes à l’encontre d'[W] [O] ;

PRONONCE à compter de la présence décision, la résiliation du bail conclu le 31 juillet 2017 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [X] [D] concernant le logement situé 1 rue Jacques Cartier, 2ème étage n°10 – 44300 NANTES ;

ORDONNE à [X] [D] et [H] [E] épouse [D] de libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que faute pour eux de s’exécuter dans ledit délai, NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion avec si besoin est, l’aide de la force publique pendant toute la durée de la procédure d’expulsion, et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants, L.431-1 et suivants, R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement [X] [D] et [H] [E] épouse [D] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 24 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 272,63 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement [X] [D] et [H] [E] épouse [D] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 992,92 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à [X] [D] et [H] [E] épouse [D] un délai de paiement de 12 mois pour se libérer de leur dette, soit 11 mensualités de 80 €, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum [X] [D] et [H] [E] épouse [D] aux entiers dépens, en deniers ou quittances ;

CONDAMNE in solidum [X] [D] et [H] [E] épouse [D] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY