CG/MLP

Ordonnance N°

du 17 JUIN 2025

Chambre 6

N° RG 24/01144 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J24L

du rôle général

S.A.S. DBH

S.C.I. DBI

c/

[A] [M] veuve [K]

et autres TREINS-POULET-[L] ET ASSOCI

ÉS

la SELARL KERJEAN – LE

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

— la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

— la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS

Copies :

— Expert

— Régie

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSES

— La S.A.S. DBH, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.C.I. DBI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

— Madame [A] [M] veuve [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

ayant pour conseils la SELARL KERJEAN – LE GOFF – NADREAU – NEYROUD AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO, plaidant et la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

— Madame [E] [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

ayant pour conseils la SELARL KERJEAN – LE GOFF – NADREAU – NEYROUD AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO, plaidant et la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

— Madame [A] [M] veuve [K], ès qualités de liquidateur de la SCI GMS

[Adresse 4]

[Localité 8]

ayant pour conseils la SELARL KERJEAN – LE GOFF – NADREAU – NEYROUD AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO, plaidant et la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

— La S.C.I. GMS, prise en la personne de son mandataire ad’hoc de la SELAS AJ UP représentée par Me [S] [W]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 mars 2023, la S.C.I. DBI a acquis auprès de madame [A] [M] veuve [K], madame [E] [K] et de la S.C.I. GMS, un ensemble immobilier à usage d’hôtel restaurant situé [Adresse 14] pour la somme de 590.000 euros.

Le même jour, la S.A.S. DBH a acquis le fonds de commerce pour la somme de 90.000 euros.

La S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH ont découvert des désordres affectant l’immeuble.

Ils ont mandaté maître [C] [U], commissaire de justice, aux fins de constater les désordres.

Maître [C] [U] a dressé un procès-verbal de constat en date du 14 mars 2024.

En dépit des démarches entreprises, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Par actes en date des 17 décembre 2024 et 13 janvier 2025, la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH ont assigné madame [A] [M] veuve [K], madame [E] [K] et madame [A] [M] veuve [K] ès qualités de liquidateur de la S.C.I. GMS en référé-expertise avec mission proposée.

Appelée à l’audience des référés du 28 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 4 mars puis à celle du 8 avril pour appel en cause.

Suivant ordonnance en date du 24 mars 2025, la S.E.L.A.S. AJ UP a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la S.C.I. en liquidation GMS.

Par actes en date des 27 et 28 mars 2025, la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH ont assigné madame [A] [M] veuve [K], madame [E] [K] et la S.C.I. GMS afin de leur rendre communes et opposables les opérations d’expertise.

Appelées à l’audience des référés du 8 avril 2025, les affaires ont été renvoyées à l’audience du 15 avril, puis à celle du 20 mai au cours de laquelle la Présidente a prononcé la jonction et les débats se sont tenus.

Les demanderesses ont repris le contenu de leurs assignations.

Par des conclusions en défense, la S.C.I. GMS représentée par la S.E.L.A.S. AJ UP, a indiqué s’en remettre à droit sur la demande et a fait protestations et réserves.

Par des conclusions en défense, madame [M] et madame [K] ont formé des protestations et réserves sur la mesure sollicitée et conclu au rejet d’un complément de mission proposé par les demanderesses.

Pour le surplus, il est renvoyé aux assignations et conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

A l’appui de leur demande, la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH versent notamment aux débats :

— un acte authentique de vente en date du 31 mars 2023,

— un acte de cession de fonds de commerce en date du 31 mars 2023,

— un procès-verbal de constat dressé par maître [U], commissaire de justice, le 14 mars 2024.

La S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH ont acquis respectivement l’immeuble et le fonds de commerce d’un hôtel restaurant à madame [M] veuve [K], madame [K] et la S.C.I. GMS.

Il résulte du procès-verbal dressé par maître [U], commissaire de justice, que cet immeuble est affecté de désordres. Maître [U] révèle l’existence de nombreuses traces d’humidité et de moisissures sur les murs derrière le lambris, dans la piscine et son local technique ainsi que sur les façades, le plafond du garage et sur le tuyau d’évacuation.

En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH justifient d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à leurs frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Les compléments de mission compatibles avec les finalités de l’expertise ordonnée seront repris conformément au dispositif de la présente décision.

2/ Sur la demande de rejet du complément de mission de l’expert judiciaire

Mesdames [K] et [M] sollicitent que le complément de mission proposé par les demanderesses confiant à l’expert le soin de se prononcer sur l’existence de travaux de camouflages antérieurs à la vente soit écarté au motif qu’il reviendrait à imposer à l’expert un parti pris manifeste.

Cependant, il convient de rappeler que l’expertise judiciaire a pour but d’éclairer la décision du juge sur toute question de fait que requièrent les lumières d’un technicien. Du point de vue des parties, l’expertise judiciaire doit permettre à celle qui la sollicite d’établir ou de conserver la preuve d’allégations susceptibles de fonder une éventuelle future action au fond. A ce titre, le juge en charge de prononcer une mesure d’instruction fixe souverainement l’étendue de la mission confiée à l’expert en ne s’attachant qu’à vérifier l’utilité et la pertinence de chacun des chefs proposés.

En l’espèce, les éléments versés au dossier par la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH mettent en exergue l’existence de soupçons légitimes à l’égard des venderesses s’agissant de leur connaissance des désordres et de la réalisation d’éventuels travaux afin de masquer ces désordres.

Par ailleurs, mesdames [K] et [M] ne démontrent pas avec l’évidence requise que ce chef de mission imposerait à l’expert de prendre un parti pris en faveur de l’une ou l’autre des parties à l’expertise.

En conséquence, il apparaît utile, tant pour la partie demanderesse à l’expertise que pour le juge amené éventuellement à trancher un futur litige, de confier à l’expert le soin de se prononcer sur l’existence, ou non, de travaux destinés à camoufler ou masquer les désordres qu’il aura relevés au cours de ses investigations.

Il n’y a donc pas à lieu à référé sur ce point.

3/ Sur les frais

Les dépens de l’instance seront supportés par la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH, demanderesses.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [N] [G]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 17] -

Demeurant [Adresse 16]

[Localité 1]

OU, A DEFAUT,

Monsieur [I] [P]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 17] -

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 10]

Avec mission, en se conformant aux règles du Code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 13], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;

4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;

5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;

6°) Dire si des travaux ayant pour but de camoufler ou masquer des désordres ont été entrepris préalablement à la vente ;

7°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que listés dans le procès-verbal de constat dressé par maître [C] [U] en date du 14 mars 2024, et les décrire ;

8°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;

9°) Pour chacun des désordres, préciser :

— leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;

— si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;

— si les désordres étaient connus ou auraient dû être connus par le vendeur ;

— s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;

— plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;

— leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;

10°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;

11°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

12°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;

13°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;

14°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

15°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

16°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

17°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner globalement au greffe une provision de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €) TTC avant le 15 août 2025,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er juin 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

LAISSE les dépens à la charge de la S.C.I. DBI et la S.A.S. DBH,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,