TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— M^e Jesse SERFATI

— M^e Christelle AUGROS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04124

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4F2

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5],

représenté par son syndic en exercice REPUBLIQUE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, SARL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [P] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0883

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04124 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4F2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffier, lors des débats, et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 30 janvier 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 avril 2025 et prorogé au 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [M] et Mme [P] [M] (ci après les « consorts [M] ») sont propriétaires des lots 2, 8, 9, 10, 31, 37 et 64 dans l’immeuble sis [Adresse 6] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et géré par la société Laforêt République Immobilier en qualité de syndic.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé aux consorts [M] une mise en demeure en date du 14 octobre 2022 de lui payer la somme de 10.382,64 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 4 octobre 2022.

Estimant que les règlements opérés par les consorts [M] étaient insuffisants, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [M] par acte du 30 janvier 2023 et du 7 février 2023 aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme principale de 11.696,36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 3 janvier 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et19-2 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et des articles 1217, 1231-1, 1240, 1857 et 2374-1 bis du code civil, de :

« – CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.372,03 euros, à titre d’arriérés de charges de copropriété dues, à la date du 16 janvier 2024, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR en date du 17 octobre 2022 ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR du 17 octobre 2022;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] aux frais nécessaires, justifiés et exposés par le syndicat des copropriétaires, s’élevant à la somme de 1.016,87 euros, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales de gestion et d’administration;

En tout état de cause

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires supporte les frais non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution. »

Par conclusions récapitulatives n°4 notifiées par RPVA, le 3 juin 2024, les consorts [M] demandent au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1353, 1231-6 et 1343-5 du code civil, des articles L313-2 et L313-3 du code monétaire et financier et des articles 9, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

« RECEVOIR les conclusions en défense et pièces de Madame [P] [M] et Monsieur [G] [M] ;

A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire condamnerait Madame [P] [M] et Monsieur [G] [M] à quelque paiement que ce soit,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de Mme [P] [M] et M. [G] [M] ;

ACCORDER à Madame [P] [M] et Monsieur [G] [M] un délai de paiement avec échelonnement des condamnations sur deux années à compter de la signification du jugement à intervenir ;

ORDONNER que les paiements s’imputent d’abord sur le capital ;

ORDONNER que les condamnations n’emportent intérêts au taux légal qu’à compter de la signification du jugement à intervenir ;

RAPPELER que l’intérêt légal majoré de cinq points ne s’appliquera qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire ;

RAPPELER que le délai de paiement octroyé est suspensif de toutes procédures d’exécution et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer aux défendeurs la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

DISPENSER Madame [P] [M], Monsieur [G] [M] et Madame [W] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux frais non nécessaires exposés par le syndic à leur encontre ».

Il est renvoyé aux termes des conclusions susvisées pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui des prétentions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 janvier 2025 à l’issue de laquelle, elle a été mise en délibéré au 8 avril 2025 prorogé au 22 mai 2025.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04124 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4F2

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de “rappeler”

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. […] »

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de

16.372, 03 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés à la date du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les comptes ont été approuvés sans que les défendeurs ne contestent les assemblées générales ;

— la reprise de solde de 10.573,10 euros au 1er octobre 2020 est justifiée par l’extrait du grand livre ;

— les appels de travaux reprises votés à la résolution n°10 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 sont conformes dans leur montant aux modalités votées par l’assemblée générale et sont donc exigibles même en l’absence d’avis du conseil syndical ;

— les travaux de remplacement de fenêtres votés à l’assemblée générale du 30 juin 2022 n’ont pas fait l’objet de contestation judiciaire mais simplement d’observation.

En réponse, les consorts [M] concluent au débouté en soutenant que :

— une reprise de solde injustifiée de 10.573,10 euros ne peut leur être imputée dès lors que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun appel de fonds du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2020, ni les procès-verbaux des assemblées générales de 2018 et 2019 ni le relevé annuel de régularisation des charges inscrite au 13 octobre 2020, l’extrait du grand livre ne pouvant suffire et comportant à son tour une reprise de solde non justifiée de 2.350,96 euros au 1er janvier 2019 ;

— des appels de fonds sur la période du 1er janvier 2023 au 7 novembre 2023 sont manquants justifiant que soit écarté le montant total de 12.613.35 euros ;

— les avances appelées pour un montant de 1.902,20 euros doivent être déduites car elles ne correspondent à aucun des cas d’avance prévus par l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ;

— les appels pour les travaux de reprise de fenêtre du lot n°1, les appels pour les travaux de remplacement des fenêtres et les appels pour les travaux de réfection des parties communes ne sont pas conformes dans leurs montants aux modalités votées par l’assemblée générale ;

— les appels du 1er septembre 2022 d’un montant de 271,43 euros ne sont pas conformes, dans leur répartition, au règlement de copropriété car le syndicat des copropriétaires a imputé les dépenses de travaux sur les fenêtres communes du bâtiment A sur la colonne 3 au lieu de la colonne 2 ;

— les appels pour les travaux de réfection sur parties communes ont été répartis selon la clé charges bâtiment A pour un tiers et selon la clé charges escalier A pour les deux tiers et ne sont dès lors pas conformes dans leur répartition au règlement de copropriété, la somme de 3.853,39 doit être déduite ; en outre, ils allèguent avoir réglé les provisions réellement dues en application du règlement de copropriété ;

— depuis l’assignation, ils ont réglé la somme de 905,72 euros qui doit être déduite de la créance.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [M] est nu-propriétaire et M. [M] est usufruitier des lots 2, 8, 9, 10, 31, 37 et 64 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2021, 22 juin 2021, 30 juin 2022 et du 28 avril 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et des appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 16 janvier 2024.

S’agissant de la reprise de solde contestée de 10.573,10 euros, il ressort de l’analyse de l’extrait du grand livre produit que :

— Une reprise de solde au 31 décembre 2018 de 2.350,96 euros n’est pas justifiée ;

— Les charges, objet des quatre appels de fonds de 2019 et de 2020 pour un montant total de 6.634,08 euros sont justifiées par le procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2023 qui approuve les comptes des exercices 2019 et 2020 ;

— Les appels de fonds pour « procédure [O] », pour

« urgent sondage plancher 3M », pour « TX reprise plancher bas 3è étage », « TX plancher haut r+2 bât A » et les frais de régularisation de l’exercice de 2018 ne sont pas justifiés à défaut de produire les procès-verbaux d’assemblée générale votant ces travaux et approuvant les comptes de l’exercice 2018;

— Les frais de relance de 30 euros ne constituent pas des charges de copropriété mais peuvent être appréciés au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Par conséquent, la reprise de solde étant partiellement justifiée, seule la somme de 3.939,02 euros (10.573,10 – 6.634,08) sera déduite de la créance.

En outre, si les consorts [M] contestent les charges appelées sur la période du 1er janvier 2023 au 7 novembre 2023 en l’absence de production des appels de fonds correspondant, les assemblées générales du 30 juin 2022 et du 28 avril 2023 ont cependant voté le budget de l’année 2023, de sorte que ces charges sont dues.

De plus, les copropriétaires qui s’opposent à la répartition des coûts des travaux de réfection sur parties communes n’expliquent en quoi celle-ci serait irrégulières. En effet, l’examen du devis de la société Emara ne permet pas de distinguer les travaux prévus dans l’escalier de ceux concernant le bâtiment A dans son ensemble, de sorte qu’il n’est pas justifié par les défendeurs que le syndicat des copropriétaires aurait procédé à une répartition erronée. Au demeurant, les appels de fonds sur ces travaux apparaissent conformes au montant voté en assemblée générale.

La somme de 3.853,39 euros sera par conséquent retenue au titre des charges de copropriété dues.

Par ailleurs, si les consorts [M] soulèvent l’irrégularité de la résolution 10 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 en ce que les obligations de consultation préalable du conseil syndical, de mise en concurrence des contrats et marchés et les règles d’engagement de travaux n’ont pas été respectées, ils ne justifient pas avoir contesté en justice la validité de cette résolution de sorte que celle-ci s’impose aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée. Par conséquent les frais de reprise de fenêtre du lot n°1 de 671,33 euros seront retenus au titre des charges dues.

En revanche, s’agissant des avances de trésorerie contestées du 1er septembre 2022 d’un montant de 1.902,20 euros, le syndicat des copropriétaires ne présente aucune observation sur cette contestation et la nature de ces avances et ne justifie pas, en tout état de cause, que cette avance de trésorerie aurait été votée par une assemblée générale. Cette somme sera donc rejetée.

Concernant les travaux de remplacement de fenêtres des parties communes votés lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022, il ressort des appels de fonds litigieux que ces charges ont été réparties selon la clé de répartition dite colonne 3 « charges escalier A » lequel prévoit que « toutes les dépenses afférentes aux marches, aux contre-marches, à la rampe, à la main courant de l’escalier de chaque bâtiment, (à l’exclusion des travaux intéressant le gros œuvre desdits escaliers), à l’installation et entretien de minuterie, à la peinture » sont réparties entre tous les copropriétaires d’un même bâtiment à l’exclusion des lots du rez de chaussée. Or, cette dépense visant à remplacer des fenêtres en parties communes correspond en réalité à la colonne 2 « charges bâtiment A » laquelle comprend les charges communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment. Dès lors, la somme de 271,43 euros sera écartée du calcul de la créance.

Enfin, il sera constaté que le versement opéré par les consorts [M] de 905,72 euros dont ils se prévalent, a bien déjà été pris en compte dans le décompte produit de sorte qu’il n’y aura pas lieu de déduire cette somme de la créance.

Par conséquent, il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des consorts [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.259,38 euros.

Le syndicat des copropriétaires demande que la condamnation soit assortie d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 17 octobre 2022, date de la mise en demeure.

Or, la dette de charges de copropriété des consorts [M] au 17 octobre 2022 s’élevait à, déduction faite des frais de recouvrement, de la fraction de reprise de solde non justifiée et des appels de fonds pour travaux de remplacement de fenêtres sur partie commune, à 5.842,18 euros ((10.382,63 – (3.939,08 +30+ 30+240+271.43+30)). En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement sa demande de majoration du taux légal, il en sera donc débouté.

Enfin, le règlement de copropriété stipule à son article 10 que les nus-propriétaires et les usufruitiers seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges.

Par conséquent, les consorts [M] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.259,38 euros avec intérêt au taux légal sur la somme de 5.842,18 euros à compter du 17 octobre 2022 et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.016,87 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance comprenant des frais de mise en demeure et des frais de mise en demeure par avocat. Au soutien de sa demande, il affirme que les descriptifs de plis produits en pièce n°19 attestant de la preuve de dépôt des mises en demeure et les notes d’honoraires de son conseil sont suffisants pour justifier de ces frais de recouvrement.

En réponse, les consorts [M] opposent que ni les mises en demeure du 16 octobre 2019, 18 octobre 2021 et 24 janvier 2022 ni les contrats de syndic fixant le coût des mises en demeure de 2019 et 2021 ne sont communiqués. Ils font grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir produit les accusés de réception des mises en demeure des 16 octobre 2019, 11 juin 2021, 9 septembre 2021, 18 octobre 2021, 12 septembre 2022 et 24 janvier 2022 ainsi que la facture de la mise en demeure du 17 octobre 2022. Ils relèvent par ailleurs que les dates des mises en demeure de septembre et octobre 2021 et de septembre et octobre 2022 sont rapprochées.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement de frais de mise en demeure ne produit aucun bordereau d’avis de réception de ces dernières à l’exception de celui accompagnant la mise en demeure envoyée par son conseil en date du 17 octobre 2022. Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires tendant à décrire les plis sont insuffisantes pour justifier de ces frais lesquelles seront donc rejetées. S’agissant de la mise en demeure par avocat du 17 octobre 2022, celle-ci ne constitue pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais peut être indemnisée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une indemnité de 5.000 euros en faisant valoir que la carence non justifiée et récurrente des consorts [M] cause un préjudice financier distinct de l’intérêt moratoire et certain à la copropriété puisque les autres copropriétaires ont été contraints de faire l’avance des charges et frais dues par les défendeurs.

En réplique, les consorts [M] s’opposent à la demande et soutiennent que :

— la demande est infondée à défaut de justifier d’une créance certaine et exigible ;

— il n’est pas justifié que les autres copropriétaires aient été dans l’obligation de faire l’avance de leurs charges ni que le syndicat des copropriétaires aurait été empêché de régler des travaux ;

— la situation est à imputer au syndic qui leur oppose une résistance abusive à répondre à leurs questions sur la reprise de solde, l’avance de trésorerie et la répartition du coût des travaux de remplacement des fenêtres ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’une quelconque aggravation de ses dépenses et de sa trésorerie, son solde étant créditeur de 48.266,67 euros au 30 juin 2022 ;

— le syndic a pris seul l’initiative d’engager une action mal fondée et d’engager des frais de procédure aggravant les dépenses du syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

En l’espèce, la résolution n°21 de l’assemblée générale du 18 avril 2023 a été votée en ces termes :

« Ratification de l’appel de fonds concernant l’avance de trésorerie pour faire face aux difficultés financières de la copropriété

Les impayés de l’indivision [M] ainsi que ceux de M. [I], ajouté aux rejets de l’approbation des comptes de charges de 2019, 2020 et 2021 auquel s’ajoute le refus d’approbation des comptes travaux engendre d’important manque de trésorerie.

Plusieurs prestataires ne sont pas encore payés malgré les travaux réalisés il y a plus de 2 ans.

Le cabinet Laforet a dû adresser aux copropriétaires un appel d’avance de trésorerie de 17.000 euros.

Malgré cet appel, les difficultés persistent. En effet, au jour de la préparation de cette assemblée générale, le total de ses impayés s’élève à 44.000 euros et la dette fournisseur à 29.000 euros.

Projet de résolution : L’assemblée générale approuve l’appel d’avance de trésorerie de 17.000 euros. […] Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés »

Il ressort ainsi que contrairement à ce que soutiennent les consorts [M], et comme s’en prévaut à juste titre le syndicat des copropriétaires, les autres copropriétaires ont effectivement du supporter une avance de trésorerie en partie pour pallier leur carence.

Le décompte détaillé de leur compte de copropriétaires montre que les consorts [M] s’acquittent de leurs charges de manière irrégulière et insuffisante et ce depuis plusieurs années.

Les motifs tenant à la résistance du syndic à répondre à leurs questions sur les divers points évoqués, ne peuvent justifier leur carence à régler les appels de charges trimestriels qu’ils ne contestent pas au demeurant.

Ces manquements répétés à leur obligation, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler leurs charges de copropriété traduisent leur mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 30 janvier 2023. La demande de majoration de 5 points du taux légal, non justifiée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

Les consorts [M] demandent à la juridiction de l’autoriser à se libérer de leur dette sur une période de 24 mois en faisant valoir leurs difficultés financières et que le syndicat des copropriétaires jouit d’une trésorerie de près de 50.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à tous délais de paiement relevant que le compte des défendeurs est débiteur depuis des années et qu’ils se sont octroyés d’important délais de paiement sans son accord ou celui du syndic.

Sur ce,

Si les défendeurs produisent des pièces justifiant de leurs situations personnelles et financières, le syndicat des copropriétaires démontre quant à lui avoir été confronté à des difficultés résultant du défaut de paiement de plusieurs copropriétaires, dont les consorts [M] font partie.

Il est par ailleurs relevé que le décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires fait apparaître un solde débiteur depuis 2020 de sorte que ces derniers ont d’ores et déjà bénéficié d’importants délais de fait depuis l’introduction de la présente instance en janvier 2023.

Les besoins de la copropriété devant en l’espèce primer sur la situation des débiteurs, il conviendra de débouter les consorts [M] de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Les consorts [M], parties succombantes seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, qui a dû agir en justice face à la carence du défendeur dans le paiement de ses charges, les frais non compris dans les dépens.

Les consorts [M] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront enfin déboutés de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [G] [M] et Mme [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 10.259,38 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 janvier 2024 avec intérêt au taux légal sur la somme de 5.842,18 euros à compter du 17 octobre 2022 et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation, le 30 janvier 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [M] et Mme [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, le 30 janvier 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE M. [G] [M] et Mme [P] [M] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [G] [M] et Mme [P] [M] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [M] et Mme [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 8], le 22 mai 2025

La Greffière La Présidente

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04124 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4F2