CG / CS

Ordonnance N°

du 28 MAI 2025

Chambre 6

N° RG 25/00402 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCGW

du rôle général

S.A.S. B&M FRANCE

c/

S.C.I. [Localité 7] INVEST

S.N.C. SEPRIC REALISATIONS

a COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

M^e Sophie PAYEN

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

, M^e Sophie PAYEN

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

, M^e Sophie PAYEN

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. B&M FRANCE, agissant poursuite et diligence de son représentant légal,

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Romain GOURDOU de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU ET ASSOCIES, avocats au Barreau de Clermont-Ferrand

ET :

DEFENDERESSES

S.C.I. [Localité 7] INVEST, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par la SELARL SIMON ASSOCIES, avocats au Barreau de Paris, plaidant et par Maître Sophie PAYEN, Avocat au Barreau de Clermont-Ferrand, postulant

S.N.C. SEPRIC REALISATIONS, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par la SELARL SIMON ASSOCIES, avocats au Barreau de Paris, plaidant et par Maître Sophie PAYEN, Avocat au Barreau de Clermont-Ferrand, postulant

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 avril 2019, la S.C.I. [Localité 7] INVEST a donné à bail à la S.A.S. B&M FRANCE, anciennement dénommée S.A.S. BABOU, un local commercial n°MS1 d’une surface de 3 621 m2 SDP, dont 2 946 m2 de surface de vente, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] afin d’exploiter une activité de supermarché non alimentaire sous l’enseigne « B&M ».

Le bail a été consenti pour une durée de douze années, moyennant le versement d’un loyer annuel de 289.680,00 € HT, outre une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 8,00 € HT par m2.

La S.C.I. [Localité 7] INVEST, par l’intermédiaire de la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS, a entrepris la construction de deux autres cellules commerciales sur son ensemble immobilier.

Un permis de construire a été délivré par le maire de [Localité 7] le 3 juillet 2024 portant sur la création de ces nouvelles cellules, par extension du bâtiment existant, et sur la modification du parc de stationnement.

Par courriels échangés entre le 11 avril 2025 et le 14 avril 2025, puis par courrier recommandé du 15 avril 2025, la S.A.S. B&M FRANCE a fait part de son opposition à ce projet à la S.C.I. [Localité 7] INVEST, arguant qu’il était contraire aux stipulations contractuelles.

La S.A.S. B&M FRANCE a sollicité par requête l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Suivant ordonnance sur requête du 13 mai 2025, la S.A.S. B&M FRANCE a été autorisée à assigner en référé d’heure à heure la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS.

Par actes du 14 mai 2025, la S.A.S. B&M FRANCE a fait assigner en référé la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS aux fins suivantes :

— Ordonner la suspension immédiate des travaux réalisés en application du permis de construire n°PC 63193 24 G0015 accordé par la commune de Lempdes au profit de la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS le 3 juillet 2024, jusqu’à ce que le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ait statué sur les demandes incluses dans l’assignation que la S.A.S. B&M FRANCE a fait délivrer à la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS,

— Assortir cette suspension d’une astreinte de 5.000,00 € par jour d’infraction constatée,

— CONDAMNER in solidum la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS à payer et porter à la S.A.S. B&M FRANCE la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, les débats se sont tenus.

Au dernier état de leurs conclusions, reprises oralement à l’audience, la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS demandent au juge des référés de :

A titre liminaire

— Mettre hors de cause la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS,

A titre principal

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la S.A.S. B&M FRANCE,

— Rejeter en toutes ses dispositions les demandes et prétentions formulées par la S.A.S. B&M FRANCE au regard des enjeux du litige,

Et à tout le moins,

— Limiter la suspension aux seuls travaux portant sur le futur Bâtiment n°3 de 350 m2 autorisé par le permis de construire du 3 juillet 2024,

— Fixer le montant d’une éventuelle astreinte à 100 € par jour d’infraction constatée, courant uniquement à compter de l’expiration d’un délai d’un (1) mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause

— Condamner la S.A.S. B&M FRANCE aux entiers dépens de l’instance,

— Condamner la S.A.S. B&M FRANCE à verser à la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS la somme de 5.000,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir, à titre liminaire, qu’il n’existe aucun lien contractuel ou de responsabilité directe susceptible de justifier la mise en cause de la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS, laquelle n’a agi qu’en qualité de mandataire de la S.C.I. [Localité 7] INVEST. Elles ajoutent que sa mise hors de cause doit être prononcée puisque le litige porte uniquement sur l’interprétation des clauses du bail et sur leurs effets entre le bailleur et le preneur.

A titre principal, elles indiquent que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’ordonner la suspension de travaux entrepris en vertu d’un permis de construire exécutoire qui a été affiché conformément aux exigences règlementaires et qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

A titre subsidiaire, elles exposent que le projet de construction est conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée. Elles ajoutent que le bailleur est libre d’étendre son ensemble immobilier, qu’il n’a pas renoncé, via les clauses contractuelles, à cette liberté et qu’il n’est tenu de garantir qu’une visibilité et une accessibilité suffisantes à son preneur, lequel ne démontre pas que le projet de construction tendrait à les amoindrir. Elles précisent que la clause contractuelle particulière encadrant la construction sur l’une des deux emprises visées à l’article B.2.1. du bail n’a pas vocation à s’appliquer au présent projet de construction. Elles soutiennent enfin que l’opposition du preneur à la réalisation des travaux est injustifiée eu égard à l’absence d’élément établissant que le projet diminuerait la visibilité des locaux loués ou entraînerait une réduction du nombre d’emplacements de stationnement disponibles pour la totalité de l’ensemble immobilier en deçà de 200 unités.

A titre plus subsidiaire, elles contestent l’existence d’une situation d’urgence dès lors, d’une part, que le preneur n’établit pas l’existence d’un quelconque péril, d’une gêne actuelle ou d’une nuisance imminente de nature à prouver la remise en cause de l’accessibilité et la visibilité des locaux loués, et font plaider d’autre part, que le preneur aura toute latitude pour agir au fond après la construction de la nouvelle structure s’il veut démontrer qu’elle lui cause un préjudice actuel et certain. Elles ajoutent que la demande se heurte à plusieurs contestations sérieuses puisqu’elle suppose d’interpréter les stipulations contractuelles, en particulier l’article B.2.1. des conditions particulières dont le preneur se prévaut, ce qui relève du pouvoir du juge du fond et que le preneur a méconnu le formalisme qui lui était imposé par ce même article pour faire connaitre son opposition à travaux ainsi que les conditions de fond au droit d’opposition sur le fondement de ce même article.

A titre infiniment subsidiaire, elles sollicitent que les effets de la suspension soient limités au bâtiment n°3 du nouveau projet de construction, soit l’une des deux nouvelles cellules prévues, et que l’astreinte, qui devra être réduite au montant de 100 € par jour et ne courir qu’à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ne porte que sur les travaux qui sont liés à ce même bâtiment.

Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la S.A.S. B&M FRANCE demande au juge des référés de :

— Ordonner la suspension immédiate des travaux réalisés en application du permis de construire n°PC 63193 24 G0015 accordé par la commune de Lempdes au profit de la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS le 3 juillet 2024, jusqu’à ce que le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ait statué sur les demandes incluses dans l’assignation que la S.A.S. B&M FRANCE a fait délivrer à la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS,

— Assortir cette suspension d’une astreinte de 5.000,00 € par jour d’infraction constatée,

— CONDAMNER in solidum la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS à payer et porter à la S.A.S. B&M FRANCE la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Elle soutient que l’urgence à suspendre l’exécution des travaux est caractérisée en ce que la construction, dont les travaux ont débuté le 13 mai 2025, serait de nature à confisquer le débat au fond.

Elle fait valoir que le projet de construction entrepris par la S.C.I. [Localité 7] INVEST contrevient aux stipulations contractuelles, ce qui caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Elle indique que le bail, dans son article B.2.1., ne prévoit qu’une possibilité limitée, pour le bailleur, de construire une extension aux locaux existants, qu’il a fait usage de ce droit limité à construire et que tout projet de construction non prévu au bail en constitue une violation à défaut d’avoir obtenu l’accord du preneur. Elle précise que le bail ne permet au bailleur d’apporter des modifications qu’aux locaux existants et que l’absence de faculté générale à construire du bailleur et la nécessité d’obtenir l’aval du preneur pour entreprendre des travaux se déduit de la clause spécifique précitée.

Elle ajoute que le bailleur ne peut, en vertu de l’article B.10.6 du bail, réaliser des travaux dans les locaux loués qu’en cas d’urgence et/ou de refus opposé par le preneur à réaliser personnellement ces travaux, et, qu’à défaut, l’autorisation du preneur est nécessaire pour réaliser des travaux.

Elle expose enfin que l’absence de respect du formalisme prévu par l’article B.2.1. pour faire connaître son opposition au projet de construction est sans incidence dès lors que la clause n’avait vocation à s’appliquer qu’au projet de construction spécialement prévu par le contrat de bail, à savoir un restaurant ou une boulangerie. En tout état de cause, elle oppose que le bailleur n’a pas non plus respecté le formalisme prévu par ladite clause en ne l’informant pas du projet de construction par lettre recommandé avec accusé de réception.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de mettre la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS hors de cause.

1/ Sur la demande principale

En application de l’article 834 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, la présidente du tribunal judiciaire peut prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

En l’espèce, la S.A.S. B&M FRANCE, preneur, invoque l’urgence à suspendre les travaux entrepris par son bailleur, la S.C.I. [Localité 7] INVEST, et soulève l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation, par la S.C.I. [Localité 7] INVEST, des stipulations contractuelles lui interdisant de réaliser des travaux sans son autorisation.

La S.C.I. [Localité 7] INVEST oppose avoir respecté ses obligations contractuelles et disposer du droit, en tant que propriétaire bénéficiant d’un permis de construire non contesté, de réaliser les travaux qu’elle a entrepris.

Les pièces produites et les écritures des parties mettent en évidence la chronologie suivante :

— Le 23 avril 2024, la S.C.I. [Localité 7] INVEST a déposé une demande de permis de construire sur le terrain situé [Adresse 2] à [Localité 8] portant sur la « création cellule commerciale par extension d’un ensemble commercial et création bâtiment commercial. Modification du parc de stationnement »,

— Le 3 juillet 2024, le maire de la ville de [Localité 7] a délivré ledit permis de construire,

— Le 10 juillet 2024, maître [S] [G], commissaire de justice, a constaté, dans un procès-verbal, l’affichage du permis de construire sur un « panneau, fixé au grillage, [Adresse 9] visible et lisible de la voie publique » et en mairie à [Localité 7],

— Le 21 octobre 2024, le maire de [Localité 7] a confirmé, par courrier, l’absence de recours à l’encontre du permis de construire,

— Par échange de courriels entre le 11 avril 2025 et le 14 avril 2025, le directeur de la S.A.S. B&M FRANCE s’est opposé à la réalisation de ces travaux,

— Par courrier recommandé du 15 avril 2025 adressé à la S.C.I. [Localité 7], la S.A.S. B&M FRANCE a réitéré son opposition à ce projet.

Il résulte de ces éléments que la S.A.S. B&M FRANCE a été en mesure de contester le projet de construction, a minima, à compter du 10 juillet 2024, date à laquelle maître [G] a constaté l’affichage du permis de construire.

Par conséquent, la S.A.S. B&M FRANCE, qui ne s’est pas manifestée entre la date d’affichage de l’arrêté le 10 juillet 2024 et le 11 avril 2025, date de son premier courriel, ne peut sérieusement alléguer qu’il existe en l’espèce une situation d’urgence justifiant la suspension du chantier au sens de l’article 834 du CPC.

De plus, il n’existe aucune illicéité manifeste liée à ces travaux dont l’exécution résulte d’un permis de construire valablement délivré par le maire de la commune de [Localité 7], régulièrement affiché et non contesté.

Le preneur soutient par ailleurs que les stipulations de l’article B.2.1. du contrat de bail interdisent au bailleur de réaliser des nouvelles constructions distinctes de celle visée dans cette clause. Cette lecture du contrat est cependant contredite par l’article B.10.4. qui évoque la possibilité de nouvelles constructions, et dont le champ d’application doit, en ce que cet article renvoie à l’article B.2.1, faire l’objet d’une interprétation qui ne relève pas du référé.

Surabondamment, l’article B.10.6 distingue précisément entre « l’Ensemble Immobilier », propriété du bailleur sur lequel ce dernier conserve l’intégralité de ses droits, et « Les Locaux » loués à la S.A.S. B&M FRANCE, précisément circonscrits par les termes du bail et sur lesquels la réalisation de travaux est soumise à des conditions particulières. Il s’ensuit que ce second moyen ne sera pas retenu.

La S.A.S. B&M FRANCE ne rapporte ainsi pas la preuve d’une violation évidente d’une obligation contractuelle caractérisant l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande.

2/ Sur les frais et dépens

L’équité commande de condamner la S.A.S. B&M FRANCE à payer à la S.C.I. [Localité 7] et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS la somme de 1.200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la S.C.I. [Localité 7] et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS.

La S.A.S. B&M FRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la mise hors de cause de la S.N.C. SEPRIC REALISATION,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes,

CONDAMNE la S.A.S. B&M FRANCE à payer à la S.C.I. [Localité 7] INVEST et la S.N.C. SEPRIC REALISATIONS la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. B&M FRANCE aux dépens.

La Greffière, La Présidente,