CG/MLP

Ordonnance N°

du 11 MARS 2025

Chambre 6

N° RG 24/00995 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZGX

du rôle général

[N] [V]

[G] [V] épouse [K]

c/

S.A.R.L. INVEST’IMMO

M^e Elizabeth BRIOUDE

M^e François xavier DOS SANTOS

GROSSES le

— M^e Elizabeth BRIOUDE

— M^e François xavier DOS SANTOS

Copies électroniques :

— M^e Elizabeth BRIOUDE

— M^e François xavier DOS SANTOS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Laetitia JOLY, Greffière et lors du prononcé de Madame Amandine CHAMBON, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEURS

— Monsieur [N] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Elizabeth BRIOUDE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

— Madame [G] [V] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Elizabeth BRIOUDE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.R.L. INVEST’IMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [V] et madame [G] [V] épouse [K] sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation située [Adresse 1].

Le 5 septembre 2023, maître [D], notaire, a reçu une promesse de vente relative à ce bien au bénéfice de la S.A.R.L. INVEST’IMMO pour la somme de 162.000 €.

La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives d’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour travaux et d’obtention de prêts, avec un délai expirant le 31 mai 2024 à 16h00.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 16.200 € et la bénéficiaire a été dispensée de procéder au versement immédiat de cette somme.

En l’absence de réalisation des conditions suspensives par la S.A.R.L. INVEST’IMMO, les consorts [V] ont, par courrier recommandé en date du 11 avril 2024, mis en demeure la S.A.R.L. INVEST’IMMO d’accomplir les conditions suspensives d’obtention du permis de construire et d’obtention de prêts, sans résultat.

Considérant que les conditions suspensives étaient dès lors défaillies du fait de la S.A.R.L. INVEST’IMMO, ils ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 juin 2024, mis en demeure la S.A.R.L. INVEST’IMMO de payer l’indemnité d’immobilisation, sans résultat.

Par acte en date du 6 novembre 2024, monsieur [N] [V] et madame [G] [V] épouse [K] ont fait assigner en référé la S.A.R.L. INVEST’IMMO aux fins suivantes :

— Dire et juger monsieur [N] [V] et madame [G] [V] épouse [K] recevables et bien fondés en leur action,

— Condamner la S.A.R.L. INVEST’IMMO à payer à monsieur [N] [V] et à madame [G] [V] épouse [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la S.A.R.L. INVEST’IMMO aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 3 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties.

A l’audience du 11 février 2025, les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses conclusions, la S.A.R.L. INVEST’IMMO demande au juge des référés de :

— Juger que de multiples contestations sérieuses existent, notamment quant à la caractérisation d’une carence du bénéficiaire de la promesse,

— Débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Les renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

— Condamner les consorts [V] in solidum à payer et porter à la S.A.R.L. INVEST’IMMO une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Les condamner aux entiers dépens.

Au dernier état de leurs conclusions, reprises oralement à l’audience, les consorts [V] demandent au juge des référés de :

— Dire et juger monsieur [N] [V] et madame [G] [V] épouse [K] recevables et bien fondés en leur action,

— Déclarer la condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’urbanisme pour travaux accomplie du fait de l’inaction du bénéficiaire de la promesse,

— Déclarer la condition suspensive d’obtention du prêt accomplie du fait de l’inaction du bénéficiaire de la promesse,

— Constater que la vente n’est pas réalisée par la seule faute du bénéficiaire de la promesse,

En conséquence,

— Condamner la S.A.R.L. INVEST’IMMO à payer à monsieur [N] [V] et à madame [G] [V] épouse [K] la somme de 16.200 € avec intérêts légaux à compter de la date du jugement à intervenir,

— Débouter la S.A.R.L. INVEST’IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la S.A.R.L. INVEST’IMMO à payer à monsieur [N] [V] et à madame [G] [V] épouse [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la S.A.R.L. INVEST’IMMO aux entiers dépens.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle

En application de l’article 1304-3 du Code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement, pour soutenir que la condition suspensive est défaillie, de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder en référé une provision au créancier.

Le juge doit vérifier l’existence d’une double condition : la provision ne peut être accordée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et elle ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle doit reposer sur des éléments objectifs et étayés.

Les consorts [V] sollicitent la condamnation de la S.A.R.L. INVEST’IMMO au paiement d’une provision correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 16.200 €.

La S.A.R.L. INVEST’IMMO oppose que le compromis de vente s’analyse en une promesse unilatérale de vente en vertu de laquelle elle bénéficiait d’un droit d’option et que l’appréciation de la carence du bénéficiaire de la promesse relève d’un régime de responsabilité pour faute ne pouvant être apprécié au stade des référés, ce d’autant que la clause d’indemnité d’immobilisation pourrait être requalifiée en clause pénale.

Elle ajoute qu’elle ne pouvait initier de démarches en vue d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour travaux en l’absence, par les vendeurs, de réalisation des démarches nécessaires en matière de copropriété et de changement de destination de l’immeuble, de sorte qu’aucune carence fautive ne saurait lui être reprochée. Elle fait valoir que ces éléments s’opposaient également à toute démarche de sa part en vue d’obtenir un prêt. Elle expose enfin que la clause d’indemnité d’immobilisation est disproportionnée. Elle en conclut que le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur la demande qui relève du fond.

Suivant la promesse unilatérale de vente en date du 5 septembre 2023, « dans les cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de [l’indemnité d’immobilisation] à première demande du PROMETTANT » (page 10, pièce 1 des demandeurs).

Le bénéficiaire est ainsi redevable de l’indemnité d’immobilisation s’il a empêché l’accomplissement d’une condition suspensive, qui est alors réputée réalisée, et que l’acquisition n’a pas été réalisée dans les délais et conditions prévues.

La promesse unilatérale de vente prévoit plusieurs conditions suspensives, dont une condition suspensive relative à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour travaux et une condition suspensive relative à l’obtention de prêts.

En vertu de la première condition, la S.A.R.L. INVEST’IMMO devait obtenir une autorisation d’urbanisme pour travaux auprès des autorités compétentes avant le 5 février 2024 pour la réalisation d’une opération de « restauration de l’immeuble et son aménagement en 6 logements, pour une surface habitable de 300m2 environ » (page 11, même pièce).

L’acte précise que la S.A.R.L. INVEST’IMMO s’engage à déposer un dossier complet de demande d’autorisation d’urbanisme correspondant à l’opération envisagée au plus tard le 5 novembre 2023 et à justifier de ce dépôt auprès des consorts [V] au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente (page 11, même pièce).

Il indique par ailleurs que « au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement [tendant à obtenir une autorisation d’urbanisme pour travaux], et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition » (page 11, même pièce).

En vertu de la seconde condition, la S.A.R.L. INVEST’IMMO s’oblige à déposer, le 5 février 2024, le ou les dossiers de demande de prêts, d’un montant maximal de 300.000 €, pour une durée maximale de 2 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 6% l’an (hors assurances), et à en justifier à première demande des consorts [V] par tout moyen de preuve écrite (page 13, même pièce).

L’acte précise que : « La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitif de prêts au plus tard le 5 avril 2024. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard le dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son ancienne liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquis au PROMETTANT » (page 13, même pièce).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 avril 2024, les consorts [V] ont mis en demeure la S.A.R.L. INVEST’IMMO d’avoir à justifier, sous huitaine, d’une part, de l’obtention du permis de construire, et, d’autre part, de l’obtention du prêt.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 juin 2024, les consorts [V] ont mis en demeure la S.A.R.L. INVEST’IMMO d’avoir à leur verser le montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 16.200,00 €.

Il y a lieu d’observer que les moyens soulevés par la S.A.R.L. INVEST’IMMO tenant à l’impossibilité de réaliser les conditions en l’état n’ont pas été portés à la connaissance des consorts [V] avant la présente procédure, en dépit de leur tentative d’échange avec la S.A.R.L. INVEST’IMMO qui n’a, de surcroît, pas répondu aux courriers dont elle a été destinataire.

En tout état de cause, la S.A.R.L. INVEST’IMMO ne démontre pas avoir effectué une quelconque démarche en vue d’obtenir la réalisation des conditions précitées.

Il s’ensuit que les arguments avancés par cette dernière ne permettent de retenir l’existence d’une contestation sérieuse faisant échec à la demande si elle était présentée devant le juge du fond.

Au regard de l’inaction de la S.A.R.L. INVEST’IMMO, l’indemnité d’immobilisation est due par cette dernière.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. INVEST’IMMO au paiement, à titre provisionnel, de l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties, soit la somme de 16.200,00 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur les frais

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. INVEST’IMMO à payer la somme de 500,00 € aux consorts [V].

En revanche, aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre des consorts [V].

La S.A.R.L. INVEST’IMMO, succombant, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

Vu l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte en date du 16 décembre 2022,

CONDAMNE la S.A.R.L. INVEST’IMMO à payer à monsieur [N] [V] et madame [G] [V] épouse [K], à titre provisionnel, la somme de SEIZE MILLE DEUX CENTS EUROS (16.200,00 €) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.R.L. INVEST’IMMO à payer la somme de CINQ CENTS EUROS (500,00 €) à monsieur [N] [V] et madame [G] [V] épouse [K] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de monsieur [N] [V] et madame [G] [V] épouse [K],

CONDAMNE la S.A.R.L. INVEST’IMMO aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,