COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LES LUMIERES DU CAP c/ [F] [M]

N° 25/

Du 17 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03374 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5MZ

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

le 17 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 7], Société Anonyme au capital social de 1.045.995 €,immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 380 007 773, dont le siège social est à [Adresse 8], prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [F] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [M] est propriétaire des lots n 20, 21, 40 et 52 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3].

Le 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a fait délivrer à M. [F] [M] un commandement de payer la somme de 9.754,67 euros de charges de copropriété, outre les frais d’acte.

Par acte du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] a fait assigner M. [F] [M] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

10.327,67 euros de charges de copropriété arrêtées au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal calculé sur la somme de de 9.930,49 euros à compter du commandement de payer du 9 août 2024 et de l’assignation pour le surplus,

les frais et honoraires particuliers du syndic, ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distrait au profit de la SELARL Thierry Baudin, avocat.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire les appels de provisions avec relevés de compte, le relevé des charges de copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2022 et 2 novembre 2023 ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels, ce qui rend sa créance certaine, liquide et exigible, ce que le défendeur qui est membre du conseil syndical ne saurait ignorer.

Il fait valoir que la résistance récurrente du défendeur à verser sa contribution aux charges perturbe le bon fonctionnement de la copropriété et contraint les autres copropriétaires à procéder à des avances constantes pour disposer des fonds nécessaires à l’entretien des parties communes et des éléments d’équipement, préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [F] [M] n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 janvier 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lumières du Cap » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lumières du Cap » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [F] [M] est propriétaire des lots n 20, 21, 40 et 52 de l’état descriptif de l’immeuble,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 novembre 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2021, le 31/12/2022, et le 31/12/2023,

l’état financier après répartition au 31/12/2021,

les comptes de gestion au 31/12/2021 et les budgets prévisionnels,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [F] [M],

le commandement de payer la somme de 9.930,49 euros de charges de copropriété dues au 18 juin 2024 délivré à M. [F] [M] par acte du 9 août 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 10.327,67 euros au 7 août 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 10.327,67 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

les frais de relance d’un montant de 32 euros le 05/12/2022 et d’un montant de 32 euros le 06/09/2023,

les frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 10/08/2023 et d’un montant de 48 euros le 01/08/2024,

les frais de constitution dossier avocat d’un montant de 320 euros le 07/08/2024.

le tout pour un montant total de 480 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, ou de frais de mise en demeure, ou de frais de constitution dossier avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 48 euros, le coût du commandement de payer délivré le qui sera inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lumières du Cap » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 9.895,67 euros, arrêtée au 7 août 2024, que M. [F] [M] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 9.754,67 euros à compter du commandement de payer du 9 août 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 10 septembre 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [F] [M] s’abstient de régler toute contribution aux charges depuis le 1er juillet 2022, ses chèques de règlement étant revenus impayés.

Il impose ainsi à la collectivité des copropriétaires de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes de conservation et d’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice qui sera réparé par l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 700 euros.

M. [F] [M] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lumières du Cap » la somme de 700 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [F] [M] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lumières [Adresse 5] Cap » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 9.895,67 euros de charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 9.754,67 euros à compter du 9 août 2024 et sur la totalité à compter du 10 septembre 2024;

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 700 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [F] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2024, distraits au profit de la Selarl Thierry Baudin, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT