LC / CS

Jugement N°

du 19 MAI 2026

Chambre 6

N° RG 26/00178 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KQ2N

du rôle général

Syndicat [W] COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE FLANDRE

c/

[L] [Y]

[V]

GROSSES le

— la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE

Copies électroniques :

— la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat [W] COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 2] [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 21 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Y] est propriétaire des lots n°31, 5 et 21 au sein de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 7] à [Localité 5].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par M. [L] [Y] aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée.

Par acte du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [L] [Y] aux fins suivantes :

— Constater que M. [L] [Y] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] » représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, en date du 28 novembre 2025 dans le délai de 30 jours fixé par la loi,

— En conséquence, condamner M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] » représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, la somme de 5.199,62 € à titre d’arriéré de charges impayées,

— Condamner M. [L] [N]oux à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] » représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 21 avril 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim a repris le contenu de son assignation

M. [L] [Y] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Etablissement 1]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux impayés pour un montant total de 5.199,62 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un décompte de charges arrêté au 18 février 2026,

— Une mise en demeure du 28 novembre 2025,

— Un contrat de syndic,

— Un procès-verbal d’assemblée générale du 7 janvier 2026.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 18 février 2026 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 4.753,12 € au 28 novembre 2025, date de la mise en demeure, et de la somme de 5.199,62 € au 11 février 2026.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Il y a également lieu de relever que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Seuls les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, acte d’huissier, honoraires particuliers du syndic…) le sont.

Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du syndicat soit accueillie par le juge.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 28 novembre 2025 et la somme de 103,20 € au titre de frais de « constitution dossier avocat » le 18 février 2026.

Dès lors, la somme de 32,40 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

La somme de 103,20 €, qui sera également déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété mais sera prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, M. [L] [Y] sera condamné à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Etablissement 1]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim la somme de 4.753,12 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 28 novembre 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2025.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, M. [L] [Y] est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 2ème appel de provision sur charges 2025-2026 et la 2ème cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2025-2026, soit la somme de 437,39 €.

En revanche, le décompte produit fait apparaître la mention « à nouveau au 01/10/2025 » suivie de la somme de 4315,73 € et la mention « solde trvx exercice 2024-2025 » suivie de la somme de 37,09 €.

La mention « à nouveau au 01/01/[N+1] » suivie d’une date puis d’une dette fait présumer que l’ensemble des dettes dues avant ladite date sont comprises dans la somme qui suit.

La mention « solde trvx exercice N-[N+1] » fait quant à elle présumer que la somme visée est le reliquat des dettes impayées au titre dudit exercice.

Il apparaît ainsi le « « solde trvx exercice N-[N+1] » est d’ores et déjà compris dans la somme visée par les mentions « à nouveau au 01/01/[N+1] » au titre des impayés de l’exercice N/[N+1].

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision permettant à la juridiction de vérifier que les somme sollicitées au titre du « solde trvx exercice N/[N+1] » ne sont pas d’ores et déjà comprises dans la dette visée au titre des « à nouveau au 01/01/[N+1] ».

Or, le copropriétaire défaillant ne saurait être condamné à payer deux fois la même dette.

Le décompte précité mentionne a par ailleurs versé un solde créditeur de 163,58 € le 7 janvier 2026 au titre du solde de l’exercice 2024/2025.

En conséquence, M. [L] [Y] sera condamné à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim la somme de 273,81 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Etablissement 1]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

M. [L] [Y] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de QUATRE MILLE SEPT CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET DOUZE CENTIMES (4.753,12 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 28 novembre 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2025,

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de DEUX CENT SOIXANTE TREIZE EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES ( 273,81 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [Y] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,