MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00364 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VWY5

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE LA PREVOTE 2 BIS AVENUE DU 25 AOUT 1944 THIAIS (94) C/ S.C.I. [U] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE LA PREVOTE 2 BIS AVENUE DU 25 AOUT 1944 A THIAIS (94), agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet SOUPIZET IMMOBILIER PARIS, Siret : 847545993, dont le siège social est sis 1 rue de Champagne – 78200 MANTES LA JOLIE

représenté par M^e Elizabeth MENESGUEN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 186

DEFENDERESSE

S.C.I. [U] [X], dont le siège social est sis 140 chemin de la Rosée – Quartier Bac – 97224 DUCOS

représentée par Madame [R] [H] munie d’un pouvoir régulier

Débats tenus à l’audience du : 22 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Mai 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS a fait assigner la SCI [U] [X] devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de la condamner au paiement de :

—  7.127,05 euros au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  1.000 euros à titre deet intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 22 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance. Il a indiqué que la SCI [U] [X] avait reconnu sa créance à l’égard de la copropriété par courrier du 10 septembre 2024, sans toutefois la régler.

La SCI JOEL [X] était représentée à l’audience par Madame [R], munie d’un pouvoir en bonne et due forme. Elle a présenté un courrier du 10 avril 2025 adressé au tribunal aux termes duquel Monsieur [U] [X] et Madame [N] [X] contestent les sommes réclamées, indiquant que :

— depuis 2015 et jusqu’en 2022, les appels de fonds ont été réglés,

— ils sont confrontés à des réclamations persistantes dénuées de fondement, s’apparentant à un acharnement,

— un incendie en 2021 dans leur commerce a eu de lourdes répercussions sur leur situation financière, situation dont ils ont informé le syndic, en sollicitant un échelonnement de paiement de mars à mai 2025 afin de régulariser sa situation.

— l’appartement concerné n’est pas détenu par la SCI JOEL [X] mais par un particulier,

— l’appel de provision pour le premier appel 2025 comporte la mention d’un versement par chèque de la SASU FORTUNATI-MORICE-ARDIOT d’un montant de 175,90 euros qui ne les concerne pas.

Aux termes de leur courrier, Monsieur [U] [X] et Madame [N] [X] sollicitent la cessation des réclamations à leur encontre et formule une demande de délai de paiement, avec un règlement débutant en mars et un solde définitif en mai 2025.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et au courrier du 10 avril 2025 pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 32 du code de procédure civile dispose que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

L’article 122 du code de procédure civile précise par ailleurs que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité ».

En conséquence, est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2023 mettant en demeure Monsieur [U] [X] de régler la somme de 2.058,65 au titre des charges de copropriétés dues au 1er octobre 2023.

Il est constant que par actes de commissaire de justice du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS a fait assigner Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] en paiement des charges de copropriété, demande rejetée par jugement du président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond du 25 juin 2024, la mise en demeure ne satisfaisant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS a cette fois-ci adressé une mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à la SCI JOEL [X] puis l’a assignée par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, instance dont le Président du tribunal judiciaire de Créteil est aujourd’hui saisi.

Toutefois, il n’est aucunement justifié de la propriété par la SCI [U] [X] des lots de copropriété n°301, 13 et 168 dans ledit immeuble au titre desquels des sommes sont réclamées par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que les relevés de comptes produits ainsi que les appels de fonds sont parfois adressés à Monsieur [U] [X], parfois à la SCI [X], et que les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent quant à eux comme copropriétaire « Monsieur [X] [U] »,

Ainsi, alors que la SCI [U] [X] conteste être propriétaire dudit bien dans son courrier du 10 avril 2025, aucun relevé de propriété n’est produit par le syndicat des copropriétaires demandeur, sur qui la charge de la preuve de la propriété du bien repose.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS formulées à l’encontre de la SCI JOEL [X] dont il n’est pas démontré la qualité de copropriétaire au sein de la résidence doivent donc être déclarées irrecevables.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LA PREVOTE sis 2 bis avenue du 25 août 1944 94320 THIAIS aux entiers dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 19 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT