TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SMADJA

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e SMAJDA

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10203 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFY

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétés de l’immeuble sis à [Localité 8][Adresse 5][Localité 1] [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE, S.A.S, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434

DÉFENDEUR

La SCI D.L, pris en la personne de son gérant

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrat à titre temporaire

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFY

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI D.L est propriétaire du lot n° 20 représentant les 4/10.000èmes et du lot n° 50 représentant les 460/10.000èmes de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 10ème.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 juillet 2024 et 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société FONCIA CDSA, l’a fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris à son siège social et à domicile élu au sein de la SELARL Christophe Chambaud et Karine Vistorky-Chambaud, notaires associés.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« – CONDAMNER la SCI D.L, représentée par son gérant, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à PARIS (75010) : [Adresse 2] la somme de 18.329,14 €uros correspondant aux charges dues au 10 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes jusqu’au jour du parfait paiement ;

— CONDAMNER la SCI D.L, représentée par son gérant, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à PARIS (75010) : [Adresse 2] la somme de 315 €uros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 10 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes jusqu’au jour du parfait paiement ;

— REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

— CONDAMNER la SCI D.L, représentée par son gérant, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SCI D.L, représentée par son gérant, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFY

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

— CONDAMNER la SCI D.L., représentée par son gérant, en tous les dépens. »

Régulièrement citée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI D.L. n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI D.L. est propriétaire des lots n°20 et n°50 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Paris 10ème.

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFY

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un décompte des charges et travaux arrêté au 1er juillet 2024,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des 2 juin 2022, 28 juin 2023 et 20 novembre 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, fixé le budget prévisionnel des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et votant les travaux de ravalement façade jardin,

— l’attestation de non-recours des assemblées générales des 2 juin 2022, 28 juin 2023 et 20 novembre 2024,

— le décompte des charges courantes de copropriété pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse,

— les contrats de syndic pour les périodes du 25 janvier 2024 au 20 septembre 2025,

— les deux jugements rendus les 26 janvier 2022 et 1er septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris condamnant la SCI D.L. aux sommes respectives de 3.037,56 € (solde charges et travaux arrêté au 11 octobre 2021) et de 6.193,42 € (charges de copropriété et travaux pour la période du 31 décembre 2021 au 5 janvier 2023 incluant l’appel de fonds et travaux du 1er trimestre 2023).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI D.L., déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur au 1er juillet 2024 de la somme de 18.329,14 euros.

La SCI D.L. sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 315,00 euros composée des postes suivants :

Suivi contentieux trimestriel (facture 24/06/2024) : 165,00 €Transmission dossier avocat (facture 24/06/2024) : 150,00 €

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure adressée à la SCI DL dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, et ne pourra qu’être débouté de ce chef de demande.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts.

En l’espèce, il est établi que la SCI D.L. présente, de manière récurrente, depuis plusieurs années et sans raison valable, des impayés de charges de copropriété et de travaux.

C’est la troisième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice, les deux précédentes condamnations étant déjà assorties de dommages et intérêts.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.500 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI D.L. succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCI D.L. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à PARIS 10ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 18.329,14 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024 incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la SCI D.L. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à PARIS 10ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI D.L. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à PARIS 10ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9],

CONDAMNE la SCI D.L. aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente