N° RG 25/00530 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIX6

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [Q], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Muriel GASSER, avocat au barreau de BAYONNE, substitué par Maître GOTTE

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 13 Janvier 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 24 Février 2026

copie exécutoire délivrée à M^e GASSER

copie conforme délivrée à Me [Localité 1]

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous-seing privé ayant pris effet au 1er janvier 2016, Madame [T] [F] et Monsieur [C] [F] ont donné à bail à Monsieur [O] [Q] un logement (ancien moulin cadastré section B n°[Cadastre 1]) et parcelles (bois et taillis cadastrés section B n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] à [Cadastre 4], [Cadastre 5]) situés [Adresse 3] à [Localité 2] (40), à titre de résidence secondaire, pour une durée de 5 ans et moyennant un loyer annuel de 250 euros.

Selon les termes dudit bail, il était stipulé que d’un commun accord entre les parties, au terme du contrat de location un processus de vente serait engagé par l’intermédiaire des parties et de leurs notaires respectifs ; qu’en cas d’accord sur la chose et sur le prix, les parties concernées pourraient anticiper cette négociation et ce d’un commun accord ; qu’une évaluation des parcelles de bois et taillis référencés dans le bail pourrait être réalisée par des professionnels compétents.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er avril 2020, Monsieur [C] [F] a donné congé au preneur pour cause de vente, à effet au 1er janvier 2021.

Par jugement du 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a prononcé la nullité du congé et dit que le bail s’était renouvelé pour une nouvelle période de 5 ans à compter du 1er janvier 2021.

Suite à l’appel interjeté par Monsieur [F], la cour d’appel de [Localité 3] a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, par arrêt en date du 26 juillet 2023.

Par acte en date du 3 mars 2025, Monsieur [C] [F] a fait signifier à Monsieur [O] [Q] un congé pour reprise personnelle du bien, à effet au 31 décembre 2025 à minuit.

Par acte du 7 novembre 2025, Monsieur [O] [Q] a assigné Monsieur [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin de contester ledit congé.

A l’audience du 13 janvier 2026, Monsieur [O] [Q] représenté par son conseil a sollicité de voir :

A titre principal,

— prononcer la nullité du congé délivré le 3 mars 2025,

— prononcer la poursuite du contrat de bail pour une nouvelle durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2026,

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [C] [F] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— le condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [C] [F] représenté par son conseil a demandé à la juridiction de :

— valider le fait que le congé délivré le 3 mars 2025 pour l’échéance du 31 décembre 2025 est régulier et parfaitement valable,

— débouter Monsieur [O] [Q] de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Au soutien de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du congé, Monsieur [O] [Q] fait valoir que :

— le bailleur n’a pas respecté la clause du bail constitutive d’un pacte de préférence, laquelle lui impose d’engager un processus de vente avec le preneur au terme du bail,

— par ailleurs le motif du congé est fallacieux, le bailleur n’ayant en réalité pas l’intention d’habiter le moulin (qui est une ruine) mais de le vendre à un tiers ; qu’il importe peu à cet égard que dans le cadre d’un bail ne relevant pas de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le motif n’ait pas à être précisé ; qu’en effet, le motif erroné constitue un manquement du bailleur à son obligation de bonne foi,

— le logement donné à bail a pour lui une valeur sentimentale ; qu’en effet , cinq générations de meuniers issus de sa famille s’y sont succédées,

En défense, Monsieur [C] [F] rétorque que :

— le bail ayant été conclu à titre de résidence secondaire, il n’est pas soumis aux dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, et n’avait pas à être motivé,

— la clause litigieuse relative au processus de vente ne constitue ni une promesse de vente ni un pacte de préférence ; il s’agit d’une déclaration d’intention qui ne comporte aucun engagement ferme de vendre de la part du bailleur,

— en l’absence de toute volonté de vendre, la clause ne s’applique pas ; le congé a été délivré dans l’unique but d’une reprise personnelle réelle et sincère,

— même si un pacte de préférence avait existé, sa violation n’aurait pas eu pour conséquence d’entraîner la nullité du congé, s’agissant d’un acte autonome,

— la clause litigieuse n’a aucune portée obligatoire et ne limite pas la faculté du bailleur de délivrer congé,

— le congé a été délivré en respectant toutes les règles applicables et doit donc être validé.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, ainsi que le rappelle Monsieur [F], le bail conclu entre les parties concerne une résidence secondaire, de sorte qu’il relève de la réglementation de droit commun du bail (articles 1714 et suivants du code civil) et non de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit uniquement les locations de locaux qui constituent la résidence principale du preneur.

Il en résulte que le congé n’est soumis à aucune forme particulière, excepté ce qui a été convenu entre les parties.

Or le bail prévoit à cet égard, dans un paragraphe 1.5 intitulé congé-forme et délais, qu’au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat sous réserve de respecter un délai de préavis de 3 mois ; (…) Le congé devra revêtir la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit d’un acte d’huissier de justice. Le délai de préavis commencera à courir à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Monsieur [C] [F] a fait délivrer un congé pour reprise par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025 à Monsieur [O] [Q], à effet au 31 décembre 2025 à minuit, date d’expiration du bail qui avait été renouvelé le 1er janvier 2021. Il est précisé qu’il s’agit d’un congé pour reprise personnelle.

Cet acte a été notifié dans la forme et le délai tels que convenus au bail : il est spécifié un motif alors que le bailleur n’avait pas l’obligation de l’indiquer.

Si effectivement il est stipulé dans le bail que “d’un commun accord entre les parties, au terme dudit contrat de location un processus de vente sera engagé par l’intermédiaire des parties et de leurs notaires respectifs”, Monsieur [Q] n’explique pas en quoi cette clause interdirait que le bailleur lui délivre congé en respectant les conditions de forme et de délais spécifiés par le contrat.

Il convient de constater que le congé est régulier et qu’il n’encourt aucune cause de nullité.

Monsieur [Q] sera par conséquent débouté de sa demande aux fins d’en voir prononcer sa nullité.

Sur la demande de dommages-intérêts

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, Monsieur [Q] fait valoir que :

— le pacte de préférence implique l’obligation pour le promettant de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce,

— cela justifie l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 50 000 euros, dans la mesure où il ne pourra plus bénéficier de l’usage de la propriété ni l’acquérir,

— si le tribunal considérait qu’il ne s’agit pas d’un pacte de préférence, il retiendrait néanmoins l’existence d’un engagement contractuel et déterminant du consentement du locataire, lequel n’a pas été respecté par le bailleur, qui a agi de mauvaise foi,

— en outre, le motif erroné du congé constitue également un manquement du bailleur à ses obligations de bonne foi et de loyauté.

En défense, Monsieur [C] [F] soutient que :

— la clause litigieuse n’a aucune portée obligatoire et ne saurait constituer une obligation contractuelle certaine, susceptible d’engager la responsabilité du bailleur,

— aucun manquement à la bonne foi ne peut être retenu, en l’absence d’obligation contractuelle,

— le congé procède d’une reprise personnelle réelle et non contestable,

— aucun préjudice certain n’est démontré, la prétendue chance d’acquérir le bien étant purement hypothétique,

— le montant réclamé à titre de dommages-intérêts est arbitraire.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Par ailleurs, selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [Q] invoque le non-respect de la clause particulière du contrat rédigée de la façon suivante : “d’un commun accord entre les parties il est convenu qu’aux termes du bail objet de la présente, un processus de vente sera engagé par l’intermédiaire des parties et par leurs notaires respectifs. En cas d’accord sur la chose et sur le prix, les parties concernées pourront anticiper cette négociation et ce d’un commun accord. Une évaluation des parcelles de bois et taillis référencés dans ledit bail pourra être réalisée par des professionnels compétents.”

Contrairement à ce que soutient le bailleur, cette clause est rédigée de façon impérative puisque le futur est employé, et non le conditionnel. Il est cependant fait état de l’engagement d’un “processus de vente”, et non d’un engagement de vendre. Par ailleurs, cette obligation est mise à la charge des deux parties et non du seul bailleur.

Monsieur [Q] reproche à Monsieur [F] de ne pas avoir respecté cette clause mais sans préciser ce qu’il lui incombait de faire exactement.

Si, de l’aveu même du bailleur, ce dernier n’a pas/plus l’intention de vendre son bien, le preneur ne caractérise pas l’existence d’une faute contractuelle.

Il ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice, ni dans son principe, ni dans son montant.

Au vu de ce qui précède, Monsieur [O] [Q] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [Q], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [Q] de ses demandes,

Le CONDAMNE à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNE aux entiers dépens de la présente procédure.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La vice-présidente,

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON