TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00106 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4G3

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Z] [J], né le 30 juin 1967 à BELFORT (90) demeurant 7 avenue du général de Gaulle – 25460 ÉTUPES

représenté par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD

Madame [X] [V], née le 25 janvier 1971 à NOVI PAZAR (YOUGOSLAVIE), demeurant 7 avenue du général de Gaulle – 25460 ÉTUPES

représentée par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [I] [K], né le 18 septembre 1973 à TOUL (54), demeurant 7 avenue du général de Gaulle – 25460 ÉTUPES

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 28 Mai 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 juillet 2013, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] ont donné en location à Monsieur [I] [K] un logement avec garage sis à ETUPES (25460) – 7 AVENUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE.

À la suite d’impayés, le bailleur a fait délivrer à son locataire le 22 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1831,37 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 février 2025, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] ont fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; dire que le défendeur est occupant sans droit ni titre ; ordonner son expulsion sans délai, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

le condamner au paiement des sommes suivantes :

— une provision de 2879,08 euros au titre de l’impayé locatif au 2 janvier 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dus en cas de continuation du bail, avec indexation annuelle, à compter de la date de résiliation ;

— une indemnité de 480 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le commandement de payer.

À l’audience du 28 mai 2025, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V], représentés par leur Conseil, réitèrent leurs prétentions sauf à actualiser leur créance à la somme de 2233,24 euros au 12 mai 2025. Ils déclarent que le paiement du courant a été repris mais que la dette n’a pas été apurée, et n’avoir pas été informés de l’ouverture d’une procédure de surendettement au bénéfice de leur locataire.

Monsieur [I] [K], assigné à étude, n’est ni présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] justifient de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 27 février 2025. a notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 25 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de location du 18 juillet 2013 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à Monsieur [I] [K] le 22 octobre 2024 pour la somme en principal de 1831,37 euros, est demeuré infructueux, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois expressément accordé à l’acte et qui a expiré le lundi 23 décembre 2024 (soir le premier jour ouvrable après le dimanche 22 décembre 2024).

La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 24 décembre 2024.

En conséquence, sans droit ni titre sur le logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues au dispositif.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Il sera considéré que Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V], qui ont saisi le juge des référés, ont entendu implicitement solliciter une provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle.

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

En conséquence, Monsieur [I] [K], qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, sera condamné à payer à Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du 24 décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation

Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] justifient du principe et du quantum de leur créance en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location du 18 juillet 2013 prévoyant un loyer mensuel initial de 780 euros et une provision sur charges de 40 euros payable le 1er jour du mois ;

le commandement de payer du 22 octobre 2024 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 2061,01 euros au 27 février 2025.

Il convient cependant de déduire un montant total de 323,93 euros se décomposant comme suit :

la somme de 24 euros intitulés « frais de rappel » (6 € x 4), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

la somme de 299,93 euros, correspondant à des frais d’huissier déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles ou encore non justifiés par la production de l’acte afférent.

Monsieur [I] [K], défaillant à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

En conséquence, la demande de provision doit être accueillie à hauteur de 1737,08 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 27 février 2025 (terme de février 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [K] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la CCAPEX.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer ; une indemnité de 480 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] ;

CONSTATONS que le bail du 18 juillet 2013 liant Monsieur [I] [K] à Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V], portant sur le logement avec garage sis à ETUPES (25460) – 7 AVENUE DU GENERAL DE GAULLE, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 24 décembre 2024 ;

En conséquence, ORDONNONS à Monsieur [I] [K] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré le logement DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [I] [K] à Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 24 décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] à payer à Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] la somme de 1737,08 euros (mille sept cent trente-sept euros et huit centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 27 février 2025 (terme de février 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 octobre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] à payer à Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [V] une indemnité de 480 euros (quatre cent quatre-vingts euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 30 juin 2025 à MONTBÉLIARD, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,