T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/05504 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYXE

MINUTE n° : 2025/704

DATE : 12 Novembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Madame [S] [W] veuve [O], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [O], demeurant [Adresse 8]

tous trois représentées par M^e Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Société TERRA TOSCA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Axelle AUPY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Maud BARBEAU-BOURNOVILLE, avocat au barreau de MARSEILLE avocat plaidant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du10 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 22 Octobre 2025 prorogée au 12 Novembre 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Axelle AUPY

M^e Serge DREVET

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Axelle AUPY

M^e Serge DREVET

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [S] [W] veuve [O], Monsieur [K] [O] et Madame [C] [O] sont usufruitière (pour la première) et nus-propriétaires (pour les deux suivants) d’un appartement formant le lot n° 112 de l’ensemble immobilier qui se situe [Adresse 3].

La SCCV TERRA TOSCA, promoteur immobilier, a édifié un ensemble immobilier sur les parcelles cadastrées section CK n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], mitoyennes à la copropriété dans laquelle se situe l’appartement des consorts [O].

Exposant que depuis l’édification de l’immeuble voisin l’appartement des consorts [O] a subi une importante dépréciation, celui-ci ne bénéficiant plus de la vue mer et sur le massif des Maures et suivant exploit de commissaire de justice du 18 juillet 2025, auquel ils se réfèrent à l’audience du 10 septembre 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [S] [W] veuve [O], Monsieur [K] [O] et Madame [C] [O] ont fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal la SCI TERRA TOSCA aux fins, à titre principal et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l’assignation, outre de voir réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 10 septembre 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCI TERRA TOSCA présente ses protestations et réserves d’usage et sollicite du juge des référés de voir étendre la mission d’expertise aux chefs suivants :

«  – D’indiquer depuis combien d’années le secteur est urbanisé ;

— De décrire l’évolution de l’urbanisation du secteur et de la densification de l’urbanisation au fil du temps (immeubles collectifs, emprise au sol des constructions) ;

— Fournir des éléments permettant de les comparer avec d’autres secteurs de la commune pour en apprécier l’importance ;

— De décrire la densité et l’urbanisation du secteur par rapport aux autres secteurs de la commune de [Localité 12] ;

— Fournir des éléments permettant de les comparer avec d’autres secteurs de la commune pour en apprécier l’importance ;

— De décrire les lieux avoisinants et leur évolution au fil du temps : Le nombre et la nature de commerce de proximité ; le nombre et la nature de services publics à proximité ; le nombre d’immeuble d’habitation collectifs qui sont voisins et qui se sont construits depuis les années 70 ainsi que leur nombre d’étages et le nombre de logements ;

— De décrire l’évolution des classements et règles d’urbanisme au fil du temps et les règles applicables au jour de l’autorisation d’urbanisme pour la réalisation du projet de la SCCV TERRA TOSCA ;

— D’indiquer et fournir tout élément permettant d’apprécier l’importance de la pression foncière par rapport à une commune de même population et de même dimension non riveraine de la mer ;

— D’indiquer le nombre de logements sociaux à proximité de la construction de la SCCV TERRA TOSCA ; "

Elle demande en outre de voir réserver les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.

Madame [S] [W] veuve [O], Monsieur [K] [O] et Madame [C] [O] versent aux débats le rapport d’expertise établi en date du 17 septembre 2024 par Monsieur [T] [D], expert du le cabinet IXI, mandaté par leur protection juridique la compagnie MATMUT, duquel il ressort la présence de troubles au niveau de la perte de vue mer. Il est noté : " une perte de vue très importante, elle impacte la valeur de l’appartement de Madame [O] lourdement, à hauteur d’environ 80 000 euros. Ce constat d’une perte de vue importante peut être considérée comme un trouble du voisinage. Cependant, le bord de mer de la Commune de [Localité 12] est voué à une expansion urbaine selon les arguments du promoteur. « Il est précisé que » la façade Est de l’immeuble bouche la vue sur la mer depuis le balcon de l’appartement [O]. […] Selon l’heure de la journée et donc selon l’emplacement du soleil, l’appartement de Madame [O] reçoit moins de lumière et subi un ombrage plus important qu’avant la construction de l’immeuble voisin. « L’expert indique notamment que » le gabarit de l’immeuble est suffisamment imposant pour couper la vue depuis le balcon […] en parties Sud et Ouest, la mer était clairement visible et ce sur une large bande, après travaux de construction de l’immeuble par le promoteur TERRA TOSCA, la vue sur la mer a disparu, obstruée par la présence de cet immeuble de grand volume. […] La largeur et la hauteur de l’immeuble coupe la vue depuis le balcon de l’appartement [O] sur le massif de l’Esterel. "

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de Madame [S] [W] veuve [O], Monsieur [K] [O] et Madame [C] [O].

Il sera donné acte à la SCI TERRA TOSCA de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

Par ailleurs, la demande reconventionnelle de la SCI TERRA TOSCA tendant à compléter la mission expertale sera partiellement accueillie afin de décrire l’environnement applicable à la construction en litige sans toutefois détailler autant les chefs de mission, et ce afin de laisser à l’expert judiciaire la maîtrise des opérations. Il n’est pas davantage opportun que l’expert décrive de manière exhaustive l’évolution des règles d’urbanisme depuis les années 1970.

De même, il n’est pas opportun de détailler les postes de préjudices invoqués par les requérants et faisant référence à des troubles anormaux de voisinage, notion juridique que l’expert n’a pas compétence pour apprécier.

Le surplus des demandes relatives à la mission de l’expert sera rejeté.

Les demandeurs, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’ils ont intérêt à la mesure d’expertise, conserveront la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

Madame [G] [Z]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.20.44.18.90

Mèl : [Courriel 11]

Laquelle aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 4],

— décrire les principaux éléments de l’environnement du bien immobilier appartenant à la partie demanderesse, en particulier l’évolution de l’urbanisation du secteur, la densité de population, notamment par rapport à d’autres secteurs de la commune, le nombre et la nature des commerces, services publics, immeubles d’habitation collectifs, logements sociaux à proximité,

— examiner et décrire les lieux et la construction litigieuse réalisée par la SCI TERRA TOSCA sur la parcelle cadastrée section CK n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le rapport d’expertise du 17 septembre 2024 établi par le cabinet IXI (perte d’intimité, perte de vue mer, moins-value du bien immobilier),

— rechercher si l’immeuble litigieux a été réalisé conformément aux normes d’urbanisme, conventions, et règlements en vigueur, en particulier du permis de construire obtenu, ainsi qu’aux règles de l’art,

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher l’origine,

— préciser la nature des désordres et leur ampleur, notamment sur l’ampleur de la perte d’intimité éventuellement subie en raison de la construction voisine,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par Madame [S] [W] veuve [O], Monsieur [K] [O] et Madame [C] [O], du fait de la construction voisine sur les parcelles section CK numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], en chiffrant le cas échéant la perte de valeur du bien après avoir sollicité des parties la remise de devis ou estimations ; identifier les travaux de mise en conformité à réaliser et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de conformité ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Madame [S] [W] veuve [O], Monsieur [K] [O] et Madame [C] [O] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 6000 euros (SIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 12 JANVIER 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 12 NOVEMBRE 2026,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DONNONS ACTE à la SCI TERRA TOSCA de ses protestations et réserves ;

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [S] [W] veuve [O], Monsieur [K] [O] et Madame [C] [O] ;

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,