Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 1er octobre 2025, n° 25/02122

TJ Toulouse 1 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et est resté sans effet pendant plus de deux mois, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Irrecevabilité de la demande de suspension de la clause résolutoire
La cour a jugé que les défendeurs n'avaient pas justifié du paiement du loyer courant, rendant leur demande irrecevable.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de la dette, les condamnant au paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que les défendeurs doivent payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la restitution des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés par la demanderesse
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 en raison des démarches judiciaires effectuées par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 1er oct. 2025, n° 25/02122
Numéro(s) :	25/02122
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Angel MORINClaire FAGES
Cabinet(s) :	CLF

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02122 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UG4Y

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Octobre 2025

[R] [W]

[I] [M]

[D] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Octobre 2025

à M^e FAGES , SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 01 Octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [R] [W], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [I] [M], demeurant [Adresse 6]

M. [D] [M], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Angel MORIN, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [W] a donné à bail à Madame [I] [M] et à Monsieur [D] [M] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage [Adresse 4] [Localité 8] par contrat en date du 1er juin 2023, moyennant un loyer initial de 950 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [R] [W] leur a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024 pour un montant en principal de 3.325 euros.

Madame [R] [W] a ensuite fait respectivement assigner Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé le 26 février 2025 puis par avenir d’audience du 18 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

5.335 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de l’assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter de l’assignation,

Une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation,

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 16 mai 2025, en l’absence de comparution de la demanderesse, a fait l’objet d’une décision de caducité prononcée par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé du même jour.

Par ordonnance en date du 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a rapporté la décision de caducité et a renvoyé l’affaire à l’audience du 24 juillet 2025 à 10 h 30.

A l’audience du 24 juillet 2025, Madame [R] [W], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et de son avenir d’audience, actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10.660 euros en date du 23 juillet 2025 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] ont comparu représentés par leur conseil et ont sollicité de :

— leur accorder les plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délais de paiement,

— débouter Madame [R] [W] de ses demandes et notamment celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner que les dépens resteront à sa charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 23 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, ce contrat de bail ayant été conclu avant la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024 pour un montant en principal de 3.325 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [R] [W] produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 10.660 euros en date du 23 juillet 2025, mensualité de juillet 2025 incluse.

Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] qui ne contestent ni le principe ni le montant de la dette seront en conséquence condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10.660 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 5.335 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] font état d’une situation financière obérée et sollicitent la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il convient cependant de relever qu’ils ne se sont pas acquittés du loyer courant avant l’audience de sorte que leur demande de suspension de la clause résolutoire est irrecevable en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L’expulsion de Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] sera en conséquence ordonnée.

Par ailleurs, s’ils sollicitent les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) », Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] ne justifient pas être en situation de régler leur dette locative dans le délai de deux années.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [R] [W], Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] devront lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er juin 2023 conclu entre Madame [R] [W] d’une part et Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 1]), sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONSTATONS l’irrecevabilité de la demande de Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] de suspension de la clause résolutoire faute de justifier du paiement du loyer courant  ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [R] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] à verser à Madame [R] [W] à titre provisionnel la somme de 10.660 euros, selon décompte en date du 23 juillet 2025, mensualité de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.335 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 décembre 2024 dont une partie de l’arriéré est déjà liquidée au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] à verser à Madame [R] [W] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [D] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente