RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/00298 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HRR6

NAC : 72Z Autres demandes relatives à la copropriété

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Madame [Z] [S]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

Monsieur [V] [S]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

Monsieur [H] [S]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

Madame [A] [N] épouse [S]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

Syndicat de copropriété DE LA RÉSIDENCE “LA VILLA DES GARDES” E DES ECURIES DES GARDES A [Localité 8], représenté par son syndic en exercice SOUPIZET IMMOBILIER, SARL, Immatriculée au RCS de VERSAILLES, sous le numéro 847 545 993, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 7], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 6] à [Localité 8]

Représenté par M^e Jamellah BALI, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Louise AUBRON-MATHIEU Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS :

En audience publique du 03 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 03 février 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— rédigé par Louise AUBRON-MATHIEU

— signé par Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux et Christelle HENRY greffier

******************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte reçu le 29 août 2020 en l’étude de Maître [C], notaire à [Localité 8], Mme [Z] [S], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S], ont acquis auprès de Mme [G] [D] et de Mme [T] [P], les lots n°27 et 61, constitués d’un appartement de 71,68 m2 et d’un emplacement de parking au sein de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8].

Le 7 novembre 2020, les consorts [S] ont donné à bail d’habitation ces deux lots à M. [M] [I] et Madame [R] [I], pour un loyer mensuel de 795 euros hors charges.

En janvier 2021, les locataires ont informé l’agence immobilière d’un dysfonctionnement du chauffage dans une chambre et d’une prise électrique dans une autre chambre. Un électricien a constaté la présence d’eau au niveau du tableau électrique. Le 16 février 2021, les locataires ont déclaré un dégât des eaux au niveau de la gaine technique du tableau électrique.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mars 2021, les locataires ont fait part aux consorts [S] de leur intention de résilier le contrat de location.

Des expertises amiables visant à identifier l’origine du dégât des eaux, notamment pour examiner les appartements situés au-dessus du logement sinistré, à savoir les appartements n°44 habité par M. [J] et n°45 habité par M. [W], ont été diligentées.

Par ordonnance de référé en date du 16 mars 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée par le président du tribunal judiciaire d’Evreux et confiée à un expert, lequel a déposé son rapport le 27 novembre 2023.

Considérant que le désordre trouve son origine dans une partie commune de l’immeuble, les consorts [S] ont assigné, par acte d’huissier en date du 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » devant le tribunal judiciaire d’Evreux, aux fins notamment que ce dernier soit condamné à les indemniser de leurs préjudices.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2024.

N° RG 24/00298 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HRR6 – jugement du 03 février 2025

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de leur assignation en date du 23 janvier 2024 signifiée le même jour à personne morale, les consorts [S] demandent au tribunal de :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » à payer à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S], la somme de 5 605,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » à payer à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S], la somme de 15 358,62 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » à payer à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du temps passé et des déplacements effectués ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » à payer à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S], la somme de 7 884,33 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Juger que Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les dépens du référé expertise et les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires, les consorts [S] soutiennent que l’expertise judiciaire a permis de démontrer que les infiltrations constatées proviennent de la dalle de béton du plancher haut de l’appartement et d’une gaine encastrée dans ladite dalle. Les consorts [S] en concluent que leur dommage trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble et sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser leurs préjudices matériel, financier et du préjudice lié au temps passé et aux déplacements effectués.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » demande au tribunal de :

Débouter Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] de leurs demandes ;A titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les demandes formulées ;Condamner Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour solliciter le rejet des demandes des consorts [S], le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » fait valoir que l’expertise judiciaire réalisée conclut que l’origine de la fuite se situe dans l’appartement de M. [W] et non dans les parties communes de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires souligne que l’expert judiciaire a conclu qu’une première fuite d’eau était survenue avant l’achat du bien immobilier par les consort [S]. Selon le défendeur, il appartenait au demandeur d’attraire également à la cause M. [W] et la société [Y] qui est intervenue lors de la première fuite d’eau et qui n’a manifestement pas été correctement traitée.

MOTIFS

I. Sur la demande en indemnisation des consorts [S]

En vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit ainsi un régime de responsabilité de plein droit pour les dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, sauf à établir l’existence d’une faute de la victime.

En l’espèce, les consorts [S] font valoir que l’origine du sinistre se situe dans les parties communes de l’immeuble alors que le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » soutient que l’origine du sinistre se situerait dans une partie privative.

Il résulte des pièces versées au débat qu’avant l’acquisition par les consorts [S] des lots n°27 et 61 au sein de la résidence « La villa des gardes », les précédentes propriétaires avaient déjà été victimes d’un dégât des eaux qui avait provoqué des problèmes de disjonction électrique dans leur appartement.

Le compte rendu d’intervention de la société Diagnofuite versé au débat en date du 3 janvier 2020 établit en effet que : « nos investigations, mesures et détection réalisées dans les appartements [P] [K] et [W] ont permis de déterminer l’origine du désordre d’humidité survenant dans la chambre sinistrée chez Mesdames [P] [K] : une fuite dans la cuisine de l’appartement [W] sur un des circuits d’eau sanitaire eau chaude/eau froide encastrés dans la dalle plancher bas ».

En juillet 2020, la société [Y] est intervenue pour mettre un terme aux fuites et a réalisé des travaux de réparation de l’installation électrique de l’appartement.

Néanmoins, comme le met en évidence le rapport d’expertise judiciaire en date du 27 novembre 2023, en sa page 16 : « concernant la partie électrique, les travaux réalisés par la société [Y] n’ont donc pas mis fin au désordre : il eut fallu procéder à un recâblage total, en utilisant de nouvelles gaines, et en veillant à condamner toute arrivée des gaines existantes en provenance de la dalle supérieure électrique, et par lesquelles de l’humidité peut s’écouler sur le tableau électrique de l’appartement 35 ».

Ainsi, les travaux précédemment réalisés n’ont pas empêché de nouveaux désordres de survenir après l’acquisition par les consorts [S] de l’appartement le 29 août 2020.

Le rapport d’expertise judiciaire en date du 27 novembre 2023 met en ce sens en évidence que les désordres constatés en début d’année 2021 par les locataires de l’appartement appartenant aux consorts [S] « proviennent d’une humidité résiduelle due à un ancien dégât des eaux ».

Plus précisément, le rapport d’expertise judiciaire expose en sa page 15 que : « Nous constatons une humidité résiduelle en dalle haute du R+3 (…) Cette humidité résiduelle provient d’une ancienne fuite située au droit de la zone cloquée qui s’est produite avant la vente de l’appartement, ce qui explique les valeurs élevées d’humidité dans la dalle relevées dans le rapport Diagnofuite. L’origine de cette fuite se situait dans l’appartement 44 ou 45, puisque la zone humide est très localisée au plafond de l’appartement 35 et non diffuse. La principale gaine électrique litigieuse est noyée en dalle haute du R+3 et elle présente un ou des points d’entrée (blessure), ce qui permet à l’humidité de la dalle de pénétrer à l’intérieur de cette gaine. L’origine des dégâts de plâterie/peinture provient de ces fuites (et aujourd’hui de l’humidité résiduelle dans la dalle supérieure de l’appartement 35. L’origine du désordre électrique provient de l’infiltration d’eau dans les gaines électriques cheminant en dalle supérieure de l’appartement n°35. Les gaines canalisent alors l’eau vers le tableau électrique ».

Il résulte de ce qui précède qu’au terme de l’expertise judiciaire, l’origine du désordre électrique provient de la dalle supérieure de l’appartement n°35 appartenant aux consorts [S], à l’intérieure de laquelle cheminent des gaines qui ont canalisé l’eau vers le tableau électrique des demandeurs.

En page 22 du rapport d’expertise, il est indiqué : « l’expert ne sait pas dire si la dalle et les éléments y cheminant tels que les gaines, est une partie privative ou commune et il laissera aux juristes le soin d’apporter les éléments permettant de qualifier cette partie de l’ouvrage ».

Il résulte du règlement de copropriété de la résidence « La villa des gardes » établi en la forme authentique le 28 juillet 2006, dans sa partie consacrée aux « parties communes et parties privatives » que sont considérées comme des parties communes de l’immeuble : « le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols » ainsi que « les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, de distribution d’eau chaude et de climatisation (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectées à l’usage exclusif de ceux-ci) » et « les divers locaux, ouvrages et gaines techniques quel que soit leur emplacement dans le bâtiment ».

Il résulte de ces éléments que la dalle supérieure de l’appartement n°35 appartenant aux consorts [S], qui sépare leur appartement de l’appartement du dessus, tout comme les gaines qui la traversent, est considérée comme étant une partie commune de l’immeuble.

Dès lors, le sinistre subi par les consorts [S] ayant trouvé son origine dans une partie commune de l’immeuble, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » doit être engagée et ce dernier doit être condamné à réparer l’entier préjudice subi par les demandeurs.

Sur le préjudice matériel des consorts [S]

Le désordre subi par les consorts [S] leur a causé un préjudice matériel, puisque plusieurs parties de leur appartement ont été endommagées et qu’ils ont dû réaliser des travaux afin de faire cesser les dommages.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a en effet préconisé de : « procéder à un recâblage total, en utilisant de nouvelles gaines, et en veillant à condamner toute arrivée des gaines existantes en provenance de la dalle supérieure électrique, et par lesquelles de l’humidité peut s’écouler sur le tableau électrique de l’appartement 35 ».

Ce dernier a estimé que le coût total des travaux utiles pourrait s’élever à la somme de 10 605,65 euros.

Les consorts [S] versent au débat une facture établie par la société Plaquet pour un montant total de 2 468,85 euros, qui a réalisé les travaux de réfection de l’ensemble des gaines et le câblage du tableau électrique.

Les consorts [S] versent également au débat une facture établie par la société Mascré, d’un montant total de 1 893,65 euros, qui a réalisé les travaux de reprise des murs et de la peinture de l’entrée et de la chambre.

Ils produisent enfin un devis établi par la société Blanchet d’un montant de 1 243,15 euros visant à réaliser les travaux de reprise du parquet de l’entrée.

L’ensemble des travaux réalisés ou à réaliser par les consorts [S] étant en lien direct avec le sinistre subi et conformes aux préconisations de l’expert, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » sera condamné à verser la somme totale de 5 605,65 euros à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] au titre de leur préjudice matériel.

Sur la perte des loyers et charges locatives

Les consorts [S] rapportent la preuve de ce que la dangerosité de l’installation électrique de leur appartement a contraint leurs locataires à résilier le contrat de bail d’habitation le 18 mars 2021. Leur appartement, qui ne pouvait être loué de nouveau sans que les travaux utiles soient réalisés, est resté inoccupé à compter du 5 juin 2021.

Les consorts [S] estiment ainsi qu’il ont une subi une perte de revenus locatifs entre les mois de juin 2021 et le 30 octobre 2023, l’appartement ayant pu être loué de nouveau à compter du 1er novembre 2023.

Ces derniers produisent au débat un courrier de leur assureur, en date du 16 février 2022, au terme duquel ce dernier indique leur avoir versé la somme totale de 9 400 euros, correspondant à l’indemnisation des loyers impayés pendant une durée d’un an, soit 12 mois multipliés par le loyer mensuel fixé au terme du bail d’habitation d’un montant de 795 euros, après déduction de la franchise de 140 euros.

Les consorts [S] font néanmoins valoir que leur entier préjudice n’a pas été réparé dans la mesure où la garantie de l’assurance était limitée à un an et n’a couvert que le montant du loyer, en excluant les charges locatives récupérables par le propriétaire et les effets de l’indexation annuelle du loyer.

Les consorts [S] ont en effet subi un préjudice en lien direct avec le sinistre dont l’origine a été identifiée dans les parties communes de l’immeuble, qui n’a pas été intégralement réparé par leur assureur.

Il convient en effet d’ajouter à la perte des loyers mensuels, le paiement des charges locatives récupérables par le propriétaire et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui ont été supportées par les consorts [S] au cours de la période où le logement n’a pu être loué.

Il convient de plus d’ajouter que le loyer mensuel de 795 euros prévu au bail d’habitation aurait dû être réactualisé, selon l’indice de révision des loyers, entre juin 2021 et novembre 2021.

Compte tenu de ses éléments, le préjudice des consorts [S] comprend non seulement les loyers impayés entre juin et novembre 2021, en tenant compte de la révision annuelle des loyers, mais également les charges locatives récupérables par le propriétaire et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » sera condamné à verser la somme totale de 15 538,82 euros à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] au titre de leur préjudice financier, dû à la perte des loyers et charges locatives.

Sur le préjudice lié au le temps passé et aux déplacements effectués

Les consorts [S] font en outre valoir qu’ils ont subi un préjudice lié au temps passé à résoudre le désordre subi dans leur appartement et aux nombreux déplacements effectués pour s’y rendre.

Au soutien de leur demande, les consorts [S] produisent un itinéraire issu du site Mappy entre leur résidence principale et leur appartement situé à [Localité 8], d’une distance de 18,1 kilomètres et d’une durée de 23 minutes en voiture, pour un coût total de 1,83 euros de carburant.

Toutefois, les consorts [S] ne rapportent pas la preuve du nombre exact de fois où ils se sont effectivement rendus à leur appartement et ne justifient donc pas de la réalité du préjudice qu’ils allèguent.

Par conséquent, les consorts [S] seront déboutés de leur demande visant à condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du temps passé et des déplacements effectués.

2. Sur les frais du procès

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront les dépens du référé expertise et les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Ce dernier sera donc débouté de sa demande relative aux dépens.

2.2 Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard de la solution apportée au litige, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] sera condamné à verser la somme de 3 500 euros à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] à ce titre.

En outre, il sera précisé que Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] à verser la somme de 5 605,65 euros à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] à verser la somme de 15 538,82 euros à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] au titre de leur préjudice financier ;

REJETTE la demande Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] visant à condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du temps passé et des déplacements effectués ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] aux dépens lesquels comprendront les dépens du référé expertise et les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] relative aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] à verser à Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] la somme de 3 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « La villa des gardes » située [Adresse 5] à [Localité 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [Z] [S] épouse [F], M. [V] [S], M. [H] [S] et Mme [A] [N] épouse [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président