MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02168 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GB7Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [L]

demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [O] épouse [L]

demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Marion FAYAD, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Antoine PLESSIS, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [R]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pauline BRUGIER, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Madame [P] [R]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pauline BRUGIER, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, substituée à l’audience de palidoirie par M^e Méghane SACHON, avocat au barreau de POITIERS

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulantLE :

Copie simple à :

— M^e FAYAD

— M^e BRUGIER

— M^e MADY

— M^e LE LAIN

Copie exécutoire à :

— M^e FAYAD

— M^e BRUGIER

— M^e MADY

— M^e LE LAIN

, et M^e Sofia VIGNEUX, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nathan BASUYAU, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Damien LEYMONIS, lors des débats, et Edith GABORIT lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 02 Décembre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En janvier 2022, Monsieur [Z] [R] et de Madame [P] [R] ont conclu avec la S.A. HUMAN IMMOBILIER un contrat de mandat pour une mission de recherche de futurs acquéreurs pour la vente de leur maison d’habitation située au [Adresse 1] et cadastrée section [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Suivant acte authentique dressé par Maître [D] [Q], notaire à l’OFFICE NOTARIALE DE RICHELIEU en date du 13 juillet 2022, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] ont acquis la propriété dudit bien pour un prix de 110 000 euros.

Postérieurement à la vente, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] se sont plaints de l’existence de défauts sur le bien acquis, qu’ils considèrent être des vices cachés.

Par actes de commssaire de justice délivrés le 04 et 08 août 2023, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] ont fait assigné [Z] [R] et de Madame [P] [R] devant le tribunal judiciaire de POITIERS.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 20 et 21 décembre 2023, Monsieur [Z] [R] et de Madame [P] [R] ont fait assigner en intervention forcée la S.A.S HUMAN IMMOBILIER et l’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU devant le tribunal judiciaire de POITIERS.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances par mention au dossier le 01 février 2024.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 02 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, puis prorogée au 31 mars 2026, puis au 28 avril 2026 en raison d’une surcharge d’activité du magistrat.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] demandent au tribunal, de :

« DECLARER recevable Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] en leur action ;

DEBOUTER Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] la société HUMAN IMMOBILLIER et L’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU de l’ensemble de leur demandes fins et prétentions contraires aux présentent écritures.

En conséquence :

A titre principal :

CONDAMNER in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] la société HUMAN IMMOBILLIER et L’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 11.000€ au titre de l’action estimatoire.

CONDAMNER in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] la société HUMAN IMMOBILLIER et L’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 11.445,89€ TTC en réparation du préjudice matériel subi.

CONDAMNER in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] la société HUMAN IMMOBILLIER et L’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 1.000€ en réparation du préjudice moral subi.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] la société à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 11.000€ au titre de l’action estimatoire.

CONDAMNER solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 11.445,89€ TTC en réparation du préjudice matériel subi.

CONDAMNER solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 1.000€ en réparation du préjudice moral subi.

CONDAMNER in solidum la société HUMAN IMMOBILLIER et L’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 15.000€ en réparation de leur perte de chance d’acheter une maison à un prix inférieur

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] la société HUMAN IMMOBILLIER et L’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU à verser à Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre qu’aux entiers dépens de l’instance ».

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] demandent au tribunal, de :

« A titre principal,

DEBOUTER Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SAS HUMAN IMMOBILIER et la SELARL OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU à relever et garantir Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la SAS HUMAN IMMOBILIER et la SELARL OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU de leurs demandes à l’égard de Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] ;

CONDAMNER Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] à verser à Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [R] une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [C] [O] épouse [L] et Monsieur [T] [L] aux entiers dépens ; »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, la S.A.S HUMAN IMMOBILIER demande au tribunal, de :

REJETER l’ensemble des demandes formulées par les époux [R] à l’encontre de la société HUMAN IMMOBILIER,

REJETER l’ensemble des demandes formulées par les époux [L] à l’encontre de la société HUMAN IMMOBILIER,

REJETER toute demande, fin et conclusion plus ample ou contraire à l’encontre de la société HUMAN IMMOBILIER,

CONDAMNER les époux [R] à régler à la société HUMAN IMMOBILIER la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

STATUER ce que de droit s’agissant des dépens d’instance »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, l’OFFICE NOTARIAL DE RICHELIEU demande au tribunal, de :

« DEBOUTER Mr et Mme [R] de leur appel en garantie formé à l’encontre du notaire et de toutes autres demandes, fins et conclusions

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Mr et Mme [R] aux entiers dépens de la procédure ».

Pour un plus ample exposé des moyens que chacune des parties apportent au soutien de leurs prétentions respectives, il sera renvoyé à leurs dernières écritures, ce en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes formées par les consorts [L]

Sur la demande principale estimatoire ayant pour objet la restitution partielle du prix de vente

Sur les vices cachésAux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour pouvoir être qualifié de vice permettant la mise en œuvre de la garantie des vices cachés, le défaut doit être caché, inhérent à la chose vendue et compromettre son usage, grave, antérieur à la vente.

Sur l’absence de vidange de la fosse septique En l’espèce, il convient de rappeler à titre liminaire que le caractère déterminant du consentement du défaut allégué en demande n’est pas une condition d’application du texte précité.

Aucun des éléments versés aux débats ne permet d’établir la preuve concrète que ce défaut compromet l’usage d’habitation auquel est destiné la maison acquise par les demandeurs.

En outre, si le caractère antérieur à la vente de l’absence de vidange de la fosse septique ressort du diagnostic réalisé en avril 2022, ce défaut ne saurait être considérée comme avoir été caché aux demandeurs, dans la mesure où l’acte de vente mentionne en page 26 que :

Le diagnostic effectué le 14 avril 2022, qui est annexée au dit acte, constate la non-conformité de l’installation d’assainissement ; L’acquéreur déclare être informé qu’il doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente ;Ainsi, les demandeurs ne peuvent valablement soutenir que les travaux de mise en conformité ne sont pas à leur charge, les termes de l’acte de vente étant clairs et précis.

Dès lors, ce défaut ne saurait être considéré comme un vice caché au sens de l’article précité.

b- Sur le puits présent dans le cagibi

En l’espèce, les défendeurs n’apportent pas la preuve de ce que le puits a été découvert à la suite de travaux destructifs effectués par les demandeurs. Au contraire, il est établi que l’entrée du puits est protégée par une trappe visible et qui n’apparaît pas dégradée.

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 9 novembre 2022 que la pièce est marquée par la présence d’une importante humidité, matérialisée par des gouttes de condensation au plafond, notamment au-dessus du compteur électrique, ainsi que sur le support du point lumineux. Les murs de la pièce sont par ailleurs affectés d’importantes tâches de moisissure, débordant en outre sur le plafond.

De même, il ressort des attestations produites aux débats que les défendeurs ont séjourné trois semaines dans la maison d’habitation au cours de l’été 2020 pour préparer la mise en vente, notamment en débarrassant la pièce. Ils admettent dans leurs écritures avoir, au cours de ce séjour, repeint les toilettes et le cagibi. A l’inverse de ce qu’ils affirment, ces éléments permettent d’établir la preuve qu’ils avaient connaissance de l’existence de la trappe et du puits, par ces éléments, ce d’autant plus que la trappe était parfaitement visible.

Pour autant, s’il n’est pas contestable par ailleurs que ce puits peut être considéré comme caché par la trappe, et que son existence antérieure à la vente n’est pas contestée, ces éléments sont insuffisants pour établir la preuve concrète de la diminution de l’usage d’habitation auquel la maison est destinée.

Dès lors, ce défaut ne saurait être considéré comme le vice caché au sens du texte précité.

Sur le parc éolien En l’espèce, la présence d’un parc éolien à proximité du bien litigieux n’est pas contesté.

Pour autant, les demandeurs ne rapportent pas la preuve des nuisances sonores qu’ils allèguent, ni de ce que la présence de ce parc éolien compromet concrètement l’usage d’habitation de la maison qu’ils ont acquis.

Dès lors ce défaut ne saurait être considéré comme le vice caché au sens du texte précité.

Sur la chèvrerie et la prolifération des mouchesEn l’espèce, il n’est pas contesté qu’une chèvrerie se trouve à proximité du bien litigieux.

Les photographies versées aux débats permettent d’établir une prolifération anormale de mouches sur ledit bien tandis que l’analyse de l’article de presse produit permet d’établir un lien de causalité direct et certain entre la présence du fumier produit par la chèvrerie et la prolifération des mouches.

De même, ce défaut diminue l’usage de la maison, dont la preuve est établie au regard :

De la durée depuis laquelle ce défaut perdure : octobre 2022 à juin 2025 (pièce 16 en demande) ; Des conséquences qui en résultent pour les demandeurs, qui ont été contraints d’acquérir et d’installer des moustiquaires, et de l’impossibilité de jouir de l’extérieur de leur habitation, établie pour eux, mais aussi l’ensemble des riverains de la chèvrerie (pièces 14, 17 à 19 en demande)Le caractère antérieur à la vente de ce défaut, caractérisé par la présence de la chèvrerie n’est pas contesté.

En ce qui concerne le caractère apparent du vice allégué en défense, les défendeurs ne rapportent pas la preuve de ce que la présence de la chèvrerie était apparente aux yeux des acquéreurs au moment de la vente. A cet égard, ils affirment seulement que les demandeurs auraient dû mieux se renseigner sur l’environnement du bien.

Au contraire, il ressort de la description du bien figurant dans l’acte de vente, ainsi que des photographies aériennes produites en demande que la Chèvrerie se situe derrière le bien, lequel comprend, outre la maison à usage d’habitation :

De grandes dépendances composées : d’un ancien chai viticole avec ses cinq cuves en béton ; d’un ancien logement avec commodités ; d’une grange fermée avec dalle béton au sol ; Au fond de la cour : un grand hangar avec en retour son appentisEn sorte qu’elle n’apparaît pas immédiatement visible depuis la cour intérieure du bien.

Dès lors, la présence de la chèvrerie ne saurait être comme un vice apparent, mais comme un vice caché aux yeux des demandeurs au moment de la vente.

En conséquence, ce défaut réunit toutes les conditions requises pour l’application de la garantie en cause.

e- Sur la clause exonératoire de responsabilité invoquée par les consorts [R]

En outre, selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause exonératoire relative à la garantie légale des vices cachés stipulée au profit des vendeurs, et dont la validité n’est pas contestée, rédigée en ces termes : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur à la qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est éprouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il convient de rappeler que la signature de l’acte de vente par l’ensemble des parties emporte la connaissance par chacune d’elle de l’ensemble des mentions qui y figurent, en ce que la signature constitue une manifestation du consentement aux obligations qui découlent de l’acte signé. Les demandeurs ne sauraient donc valablement soutenir ne pas avoir connaissance de l’existence de la clause exonératoire, ni ne pas l’avoir accepté.

Il a été précédemment démontré que les défauts relatifs à la présence de la chèvrerie et la prolifération anormale des mouches qui en résulte constituaient un vice caché pour les demandeurs au moment de la vente.

Ainsi, il appartient aux demandeurs de prouver que les défendeurs avaient connaissance de ces défauts au moment de la vente, pour écarter l’application de la clause exonératoire.

Or, les attestations produites en défense permettent d’établir que les défendeurs n’avaient pas connaissance de la configuration de la maison, ni de son état, jusqu’au décès du père de Monsieur [Z] [R] en octobre 2019, avec qui ils n’entretenaient aucun contact.

De même, il ressort de ces mêmes attestations que les défendeurs, lorsqu’ils ont séjourné dans la maison afin de la préparer pour la vente, n’ont pas été gênés par la prolifération anormale des mouches.

S’il n’est pas contestable que cette prolifération était connue dans la presse locale, pour avoir fait l’objet d’un article en 2014, cela ne permet pas pour autant d’en déduire que les défendeurs en avaient connaissance.

L’ensemble de ces éléments ne permet donc pas d’établir la preuve que les défendeurs avaient connaissance, au moment de la vente du défaut relatif à la prolifération anormale des mouches.

Ainsi, les conditions requises pour écarter l’application de cette clause ne sont pas réunies. La clause exonératoire, a vocation à s’appliquer.

Il résulte de tout ce qui précède que les demandeurs seront déboutés de leur demande principale estimatoire et de leur demande de condamnation in solidum de l’agence immobilière et de l’office notariale sur ce fondement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En outre, il est constant que la demande de dommages et intérêts est autonome de l’action estimatoire ou rédhibitoire, en sorte qu’elle n’est pas subordonnée au bien fondé de cette dernière.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que les défendeurs n’avaient pas connaissance, au moment de la vente, du vice tiré de la présence de la chèvrerie et de la prolifération anormale des mouches qui en résulte

Or, cet élément fait obstacle à ce que les demandeurs puissent solliciter des dommages et intérêts.

En conséquence, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] seront déboutés de leur demande, ainsi que de leurs demandes de condamnation in solidum de l’agence immobilière et de l’office notariale sur ce fondement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L], parties perdantes, seront condamnés au paiement des dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L], parties condamnées au paiement des dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [Z] [R] et de Madame [P] [R] la somme de 1 000 euros et la somme de 1000 euros à la S.A.S HUMAN IMMOBILIER au titre des condamnations prévues par l’article précité.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande sur ce chef, ainsi que des demandes de condamnation in solidum qui en découlent. La demande formée par la SAS HUMAN IMMOBILIER sera également rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition greffe, et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] de leur demande principale estimatoire, ainsi que de leurs demandes de condamnation in solidum de la S.A.S HUMAN IMMOBILIER et de l’OFFICE NOTARIALE DE RICHELIEU ;

DEBOUTE Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts, ainsi que de leurs demandes de condamnation in solidum de la S.A.S HUMAN IMMOBILIER et de l’OFFICE NOTARIALE DE RICHELIEU ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [Z] [R]et Madame [P] [R] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] à payer à la S.A.S HUMAN IMMOBILIER une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la demande de condamnation in solidum sur ce fondement ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.A.S HUMAN IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le Greffier, Le Président