N° RG 25/00477 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IK2U – ordonnance du 13 février 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

S.A.S. LE RIAD

Immatriculée au RCS d'[Localité 1] , sous le numéro 852 934 827

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric CHEVALIER, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

S.C.I. ARON

Immatriculée au RCS d'[Localité 1], sous le numéro 481 857 340

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 17 décembre 2025

ORDONNANCE :

— réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026 puis prorogée au 13 février 2026

— signée par François BERNARD, 1er vice- président et Christelle HENRY, greffier

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2019, la SCI ARON a consenti à la SAS LE RIAD un bail commercial pour un local commercial et un local à usage d’habitation situés à CLAVILLE et BERNIENVILLE (27 180), lieudit [Adresse 3], parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], moyennant un loyer annuel initial de 24 000 euros pour la première année et de 30 000 euros pour les années suivantes, hors taxes et hors charges.

Se plaignant d’un défaut d’étanchéité de la toiture ainsi que de désordres électriques, par acte de commissaire de justice du 06 mai 2024, la SAS LE RIAD a fait assigner la SCI ARON devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

N° RG 25/00477 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IK2U – ordonnance du 13 février 2026

Par ordonnance du 26 juin 2024 , le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [Q] [S] .

Par ordonnance du 15 juillet 2024 , Monsieur [D] [P] a été désigné en lieu et place de Monsieur [Q] [S].

Monsieur [P] a déposé son rapport le 17 avril 2025 fait le constat de nombreux désordres notamment des fissurations, infiltrations ainsi que des dysfonctionnements au niveau des réseaux électriques et d’assainissement.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, la SAS LE RIAD a fait assigner la SCI ARON devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— enjoindre à la SCI ARON sous astreinte de 500 euros par jour de retard de réaliser conformément aux règles de l’art les travaux de remise en état de la charpente et réfection complète de la couverture afin de faire cesser les infiltrations d’eau de pluie dans les locaux qu’elle occupe ;

— enjoindre à la SCI ARON sous astreinte de 500 euros par jour de retard de réaliser conformément aux règles de l’art les travaux de mise aux normes électriques dans les locaux qu’elle occupe ;

— enjoindre à la SCI ARON sous astreinte de 500 euros par jour de retard de réaliser conformément aux règles de l’art la réfection totale de l’assainissement du restaurant ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner par provision la SCI ARON à lui payer la somme de 20 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance qu’elle a subi ;

— condamner la SCI ARON à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI ARON aux entiers dépens.

À l’audience du 17 décembre 2025, la SCI ARON ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite, s’entend de 'toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'.

Dans cette hypothèse, le dommage est réalisé, le juge des référés est invité à prendre une mesure 'répressive', destinée à mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitime du demandeur.

Quant au dommage imminent, il s’entend du dommage qui ne s’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il en ressort que, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Un dommage purement éventuel ne saurait fonder l’intervention du juge des référés.

Au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, et à titre principal sur le fondement du trouble manifestement illicite, constitué par la violation de la règle de droit applicable en matière de réparation des travaux, la société RIAD sollicite la condamnation de la SCI ARON à réaliser sous astreinte les travaux de couverture, de charpente, d’assainissement et d’électricité préconisés par l’expert judiciaire qui incomberait incontestablement au bailleur en vertu de son obligation de délivrance et des dispositions de l’article 606 du code civil.

L’article 1719 du code civil dispose : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En vertu de l’article 606 du code civil « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières

En l’espèce, la société LE RIAD exploitant un fonds de commerce de restaurant à Claville donné à bail par la SCI ARON, justifiant de la vraisemblance de plusieurs désordres affectant l’immeuble donné à bail , notamment la charpente et la couverture ainsi que l’installation électrique, et du refus opposée par cette dernière à la demande de travaux de réfection sollicités par la société LE RIAD , a obtenu par ordonnance de référé du 26 juin 2024 la mise en œuvre d’une mesure d’expertise judiciaire .

Dans le cadre de son rapport d’expertise déposé le 17 avril 2025, à laquelle la SCI ARON bien que régulièrement convoquée le 17 septembre 2024 n’a pas participé, fait état de fissurations et infiltrations sur les plafonds affectant la solidité de la charpente et la couverture du local. Il est indiqué que « un certain nombre de bois de la charpente sont atteints dans leur solidité due à des pourrissements liés à une couverture défaillante depuis plusieurs années et de par un défaut d’entretien caractérisé » et que « la toiture est vétuste et n’a fait l’objet d’aucun entretien sérieux de la part du propriétaire ».

Concernant les installations électriques internes qui desservent l’ensemble des pièces , l’expert les décrit comme hors normes et dangereuses , un certain nombre d’éléments de sécurité faisant défaut.

L’expert relève également des dysfonctionnements liés aux réseaux d’assainissements sans faire état d’impact sur la solidité de l’ouvrage et d’éléments de dangerosité sur cet élément ; concernant les alimentations électriques externes aux constructions il fait état d’une réfection totale réalisée du tableau de distribution suite à un début d’incendie ( sinistre indemnisé dans le cadre de la police multirisques de l’habitation ) dénotant un état de vétusté selon l’expert de l’ensemble des installations électriques sans toutefois lister et chiffrer de travaux sur ce point.

La SCI ARON qui n’a pas participé aux opérations d’expertise et ne comparaît pas dans le cadre de la présente procédure n’apporte aucun élément contraire.

Au vu de ces éléments, afin de prévenir un dommage imminent, à savoir l’effondrement de la couverture ou la survenance d’un accident lié à la défectuosité du système électrique dont les travaux de réfection incombe au bailleur , et au vu de l’urgence de la situation, le local commercial ayant vocation à recevoir du public, il y a lieu d’enjoindre à la SCI ARON de procéder à la réalisation des travaux circonscrits toutefois aux désordres relatifs à la couverture et la charpente ainsi que l’installation électrique intérieure de l’immeuble soit :

— remise en état de la charpente et réfection complète de la couverture ( désordre 8 a et 8 b visés dans l’expertise de Monsieur [P]) ;

— réfection et remise aux normes des installations électriques intérieures ( désordre 4 visé dans le rapport d’expertise de Monsieur [P]) ;

Il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois et ce passé un délai de trois mois après la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance

En l’absence de pièces produites au dossier permettant d’objectiver le préjudice de jouissance alléguée par le demandeur , il y a lieu de rejeter la demande provisionnelle formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La SCI ARON, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SAS LE RIAD la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ENJOINT à la SCI ARON de procéder à la réalisation des travaux de remise en état de l’immeuble donnée à bail à la société LE RIAD portant sur les points suivants :

— remise en état de la charpente et réfection complète de la couverture ( désordre 8 a et 8 b visés dans e rapport d’expertise de Monsieur [D] [P]) ;

— réfection et remise aux normes des installations électriques intérieures ( désordre 4 visé dans le rapport d’expertise de Monsieur [D] [P]) ;

ASSORTIT cette condamnation d’une astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois et ce passé un délai de trois mois après la signification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

REJETTE la demande de condamnation provisionnelle formée par la SAS LE RIAD à l’encontre de la SCI ARON au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI ARON aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI ARON à payer à la SAS LE RIAD la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés