TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00975 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHKP

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2025

M. [K] [C]

C/

Mme [R] [N] [H]

M. [X] [I]

Mme [U] [Y] [N] [V] épouse [M] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Janvier 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

DEFENDEURS:

Madame [R] [N] [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [Y] [N] [V] épouse [M] [H]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : Mr [C] + CCC

Exposé des motifs

Suivant acte sous seing privé du 13 mars 2018 Monsieur [C] [K] a donné à bail à Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] des locaux à usage d’habitation situés27 [Adresse 11] à [Localité 12], moyennant un loyer actualisé de 895 euros. Par acte du même jour, Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] s’est portée caution solidaire des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation, frais et intérêts.

Par courrier recommandé en date du 05 septembre 2023 avec accusés de réception signés le 07 septembre 2023, Monsieur [C] [K] a fait délivrer à Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] un congé pour vendre au prix de 180 000 euros, avec effet au 12 mars 2024.

Monsieur [C] [K] avait précédemment fait délivrer à Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] le 19 mai 2022 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’assurance, mettant en demeure les locataires de payer la somme de 7562,90 euros au titre des loyers impayés échus au terme de mai 2022. Le commandement a été dénoncé à la caution par acte d’huissier du 03 juin 2022.

Monsieur [C] [K] , par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024 a assigné Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] ainsi que Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] aux fins de voir :

— à titre principal, valider le congé pour vendre,

— ordonner leur expulsion ainsi celle de que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer actuel et des charges, qu’ils auraient payés en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés, et les condamner solidairement au paiement de cette somme,

— prononcer leur condamnation solidaire à verser une somme de 4104.55 euros au titre des loyers et charges arrêté au terme de mai 2024 ,

— prononcer leur condamnation solidaire à verser une somme de 2500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter de la dé

— prononcer leur condamnation solidaire condamnation à verser une somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— prononcer leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2024.

A l’audience, Monsieur [C] [K] , précise que les locataires ont libéré les lieux le 18 juillet 2024 avec remise des clés, qu’en conséquence il se désiste de la demande d’expulsion et maintient le surplus de ses demandes, actualisant la dette à 7985,70 euros terme de juillet 2024 inclus.

Cités par acte délivré par remise à l’étude, Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] n’ont pas comparu.

Citée par acte délivré par remise à l’étude du commissaire de justice, Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE JUGE,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande de validation du congé

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre ;

Que le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire plusieurs mentions légales, notamment sur les conditions de vente ; que l’objet à vendre doit par ailleurs être identifié et qu’il faut qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail ;

Qu’à la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre ;

Attendu qu’en l’espèce, le bail consenti à Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] est venu à expiration le 12 mars 2024 ;

Que le congé délivré le 05 septembre 2023 l’a donc été régulièrement plus de six mois avant l’échéance précitée ; que le congé comporte par ailleurs les mentions requises sur le montant du prix de vente ; qu’il y a concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente ;

Que les locataires n’ont pas déclaré avoir accepté l’offre de vente ;

Qu’en conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, date d’effet du congé ;

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu qu’il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que les locataires auraient payé en cas de non résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux,, et de condamner Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] à en acquitter l’intégral règlement ;

Qu’il est établi que les locataires ont quitté les lieux le 18 juillet 2024 avec remise des clés comme le démontre le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le 18 juillet 2024 en présence de Monsieur [C] et Monsieur [I] [X] locataire, qu’en conséquence les indemnités d’occupation seront dues jusqu’à cette date.

Sur les sommes dues :

Attendu que le paiement du loyer et des charges est une obligation incontestable de tout locataire, rappelée notamment par les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui font partie des dépens et non de la créance en principal ;

Que la créance correspondant au loyers, charges et indemnités d’occupation est certaine et s’élève à la somme de 6243,40 euros déduction faites des frais d’huissiers apparaissant au décompte locatif glissant pour un montant cumulé de 1492.30 euros et de la somme de 250 euros au titre de réparations locatives, qui ne peut être retenue en l’absence des défendeurs s’agissant d’une demande nouvelle.

Qu’il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] au paiement de cette somme ;

Sur la solidarité passive

Attendu qu’aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Qu’en l’espèce, la solidarité des locataires est expressément prévue à l’article VII du contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance ;

Sur le cautionnement

Que l’acte de cautionnement étant régulier et comprenant une clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division, Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] sera condamnée solidairement avec les locataires au paiement des sommes dues au bailleur, y compris les indemnités d’occupation prévues au cautionnement ;

Sur les dommages et intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, Monsieur [C] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] ainsi que Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Monsieur [C] [K] de sa demande d’expulsion Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] ;

VALIDE le congé délivré le 05 septembre 2023 pour le 12 mars 2024 par application des dispositions de l’article 15.I de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

CONSTATE que Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] sont depuis le 13 mars 2024 déchus de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges, que les locataires auraient payés en cas de non résiliation du bail, ce à compter du 13 mars 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux, et CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] ainsi que Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] à en acquitter l’intégral règlement ;

CONSTATE que Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] ont quitté les lieux le 18 juillet 2024 date de remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] ainsi que Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] en qualité de caution , à verser à Monsieur [C] [K] la somme de 6243,40 euros, arrêtée au 18 juillet 2024 date de remise des clés, au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayées ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [N] [H] [R] ainsi que Madame [N] [V] [U] [Y] épouse [M] [H] aux entiers dépens de la présente instance ne comprenant pas le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et la dénonce à la caution actes non nécessaires à la procédure de validation du congé.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président