TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01826 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KZPF

[V] [I],

[R] [B] épouse [I]

C/

[U] [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

M. [V] [I],

né le 18 Mars 1980 à TARASCON (BOUCHES-DU-RHONE)

Rue du 19 mars 1962

30490 MONTFRIN

représenté par M^e Florence ESPINOUSE, avocat au barreau de NIMES

Mme [R] [B] épouse [I]

Rue du 19 mars 1962

30490 MONTFRIN

représentée par M^e Florence ESPINOUSE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [U] [G]

né le 01 Février 1984 à TESTOUR TUNISIE

24 Rue De La Justice

1 er étage

30300 BEAUCAIRE

représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 17 mars 2025

Date du Délibéré : 28 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 avril 2017, MONSIEUR [V] [I] ET MADAME [R] [B] ont donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [U] [G] un logement situé 24 rue de la Justice 1er étage 30300 BEAUCAIRE moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros outre 45 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 31 juillet 2024, MONSIEUR [V] [I] ET MADAME [R] [B] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leur locataire, pour un montant en principal de 2 315,48 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, MONSIEUR [V] [I] ET MADAME [R] [B] ont assigné Monsieur [G] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 17 mars 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

AUTORISER Monsieur et Madame [I] en cas d’abandon du logement par le locataire à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

CONDAMNER Monsieur [U] [G] au paiement à titre provisionnel :

— De la somme principale de 2 325,58 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation (terme du mois d’octobre 2024 inclus) outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— De la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 17 mars 2025, les consorts [I] – [B] , comparant en personne, ont maintenu leurs demandes en actualisant leur créance au titre des arriérés locatifs à la somme de 2 821,71 euros (terme du mois de février 2025 inclus) et augmenté à 1 200 euros la somme sollicitée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’irrecevabilité soulevée par le défendeur tirée de l’erreur d’orthographe du nom de famille de ce dernier dans l’assignation qui lui a été délivrée ([F] et non [G]), ils soulignent que cette même erreur figurait déjà dans le contrat de bail qui a été régularisé avec l’intéressé qui n’avait alors pas soulevé cette difficulté, que le premier jugement rendu le 24 novembre 2000 ayant ordonné l’expulsion de l’intéressé, comprenait également déjà cette erreur de même que la déclaration d’appel formalisé par le défendeur.

Par ailleurs, s’agissant de l’irrégularité du commandement de payer signifié au locataire tirée du défaut de mention du nom de Madame [B] en sus de celui de Monsieur [I], les deux étant propriétaires du bien loué et ayant la qualité de bailleurs, les demandeurs précisent que le commandement de payer est un acte de nature conservatoire au sens de l’article 815-2 du code civil que Monsieur [I] pouvait délivré seul.

[G], comparant par ministère d’avocat, a soulevé à titre liminaire et à titre principal l’irrecevabilité de la demande en ce que le commandement de payer qui lui a été signifié le 31 juillet 2024 contenait une erreur concernant son nom de famille orthographié : [F] et non [G] ; que la dénonce qui en a été faite à la Préfecture contenait cette même erreur. Il indique par ailleurs que le bien immobilier appartenant à [I] et [B], seul [I] a fait délivrer le commandement de payer alors que le nom d'[B] devait également figurer sur cet acte de même que sur l’assignation qui lui a été signifiée dans le cadre de la présente instance.

A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement expliquant se trouver en situation financière délicate en raison de problèmes de santé et ne percevoir à titre de revenus que des indemnités journalières.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, MONSIEUR [V] [I] ET MADAME [R] [B] justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 1er août 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’ assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 28 octobre 2024 pour une première audience fixé le 6 janvier 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [U] [G] sera déclarée recevable.

S’agissant de l’irrecevabilité soulevée par le défendeur tirée de l’erreur de son nom de famille figurant sur le commandement de payer et l’assignation qui lui ont été signifié, il résulte des éléments de la procédure que :

— sur l’acte retraçant les formalités de signification de l’assignation, le commissaire de justice a souligné avoir procédé à un « dépôt étude personne physique » sur le fondement des articles 656 et 658 du code de procédure civile précisant que le nom de famille orthographié [F] figurait de manière manuscrite sur la boîte aux lettres de l’intéressé,

— le nom de famille du locataire mentionné sur le contrat de bail est orthographié " [F] " et non [G],

— le jugement rendu le 24 novembre 2000 ayant ordonné l’expulsion de l’intéressé fait également mention du nom [F],

— l’acte d’appel interjeté par l’intéressé l’est également au nom de [F].

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’erreur d’orthographe affectant le nom de famille du défendeur reproduite de manière réitérée dans de nombreux documents y compris antérieurs à ceux établis dans le cadre de la présente procédure doit s’analyser en une erreur purement matérielle. Par ailleurs, le défendeur ne démontre pas le grief qui en est résulté le concernant, étant précisé que la boîte aux lettres de son domicile comporte également cette erreur reproduite dans le contrat de bail et l’acte d’appel susvisé, ces pièces ayant été signées de la main de l’intéressé qui n’a manifestement pas soulevé cette erreur au moment de leur rédaction.

S’agissant de l’irrecevabilité tirée du défaut de mention du nom de [B] sur le commandement de payer délivré à [G] dans le cadre de la présente instance, il convient de rappeler la nature conservatoire de cet acte et que [I] pouvait y procéder seul. Par conséquent, la validité de l’acte de commandement de payer ne se trouve pas entachée, précision étant faite que le défendeur ne démontre pas le préjudice qui en serait résulté.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de [G].

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [U] [G] le 31 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [U] [G] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors , d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

MONSIEUR [V] [I] ET MADAME [R] [B] produisent un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’un arriéré locatif composé des loyers et indemnité d’occupation courus (échéance du mois de février 2025 incluse) d’un montant de 2 821,71 euros.

Monsieur [G] ne conteste pas être débiteur de ce montant. Il convient par conséquent de le condamner à payer à Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] la somme de 2 821,71 euros (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Il ressort des termes du diagnostic social et financier versé aux débats que Monsieur [G] a subi une grosse perte de revenus suite à un accident de travail mais que celui-ci fournit de très gros efforts en cherchant à accroître son temps de travail notamment aux fins de percevoir des revenus plus élevés.

Le décompte versé aux débats fait en outre apparaître que Monsieur [G] s’est acquitté du paiement de la somme de 283 euros le 03 janvier 2025, 500 euros le 14 février 2025 et 282 euros le 05 mars 2025 démontrant de réels efforts et une bonne volonté aux fins de s’acquitter du solde locatif restant dû.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [G] des délais de paiement selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [U] [G] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [G] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

[G] sera condamné à payer la somme de 1 000 euros à MADAME [W] [E] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

REJETONS les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de Monsieur [U] [G],

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par MONSIEUR [V] [I] ET MADAME [R] [B] recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 07 avril 2017 entre MONSIEUR [V] [I] ET MADAME [R] [B] et Monsieur [U] [G] concernant le logement situé 24 rue de la Justice 1er étage 30300 BEAUCAIRE étaient réunies à la date du 14 août 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 14 août 2024,

CONSTATONS que Monsieur [U] [G] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [U] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 24 rue de la Justice 1er étage 30300 BEAUCAIRE avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [U] [G] à payer par provision à Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [U] [G] à payer par provision à Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] la somme de de 2 821,71 euros (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation,

Autorisons Monsieur [U] [G] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 36 mensualités de 78,38 euros, la 36ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [U] [G] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS Monsieur [U] [G] aux entiers dépens.

CONDAMNONS [U] [G] à payer la somme de 1 000 euros à Monsieur [V] [I] et Madame [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,