Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 2 avril 2026, n° 23/02425

TJ Évry 2 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 2 avr. 2026, n° 23/02425
Numéro(s) :	23/02425
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLERGiany ABBE
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/02425 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PHZ5

NAC : 71F

Jugement Rendu le 02 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], situé [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 EUROS, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3], pris en son établissement FONCIA IMMOBILIERE DE LA GARE, sis [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [S] et Mme [I] [B] sont propriétaires des lots n°7, 8, 9, 13, 14, 19, 20, 21 et 22 dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 08 février 2023 ont été adoptées :

— la résolution n°6, portant autorisation de travaux et modification des bâtiments C&D

— la résolution n°7 portant autorisation de travaux de ravalement réalisés sur le bâtiment rue (propriétaire Mmes [M] et [X])

— et la résolution n° 8 portant sur l’autorisation à donner à Madame [M] de procéder aux travaux d’enfouissement de ses canalisations au nettoyage des gravats et l’installation d’une plaque de protection des compteurs d’eau.

Par acte de commissaire de justice du 06 avril 2023, M. [L] [S] et Mme [I] [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par la société Foncia Senart Gâtinais, devant le tribunal judiciaire d’Evry pour demander l’annulation des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 08 février 2023 ainsi que leur dispense aux frais de procédure et la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de frais irrépétibles et des dépens.

***

En l’état de leurs dernières conclusions en demande n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 09 octobre 2024, M. [L] [S] et Mme [I] [B] demandent au tribunal de :

— RECEVOIR Monsieur [L] [S] et Madame [I] [B] en leurs écritures et y faire droit ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— ANNULER les résolutions n°6, 7 et 8 de l’Assemblée Générale Extraordinaire des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] du 8 février 2023 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] aux entiers dépens ainsi qu”au paiement de la somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIRE que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.

Au soutien de leurs demandes, M. [L] [S] et Mme [I] [B] affirment que les travaux visés dans les résolutions querellées portent nécessairement atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de la copropriété, qu’aucune information suffisante sur la teneur des travaux n’a été portée à la connaissance des copropriétaires pour permettre un vote éclairé, que les travaux emportent une création de vue oblique sur leurs lots, qu’ils ne pouvaient pas être votés à la majorité de l’article 25 mais qu’ils devaient être adoptés à l’unanimité.

***

En l’état de ses dernières conclusions n°3, régulièrement notifiées par Rpva le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Déclarer infondées les demandes de Monsieur [S] et Madame [B]

— Débouter Monsieur [S] et Madame [B] de leurs demandes d’annulation des résolutions 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 8 février 2023

— Les débouter de leurs autres demandes

— Condamner Monsieur [S] et Madame [B] à verser au Syndicat des copropriétaires une somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l”instance.

En réplique, le syndicat des copropriétaires objecte qu’il n’existe pas d’atteinte à la destination, à l’harmonie ou à l’esthétique de l’immeuble, que les travaux de ravalement s’imposaient en urgence pour pallier la dégradation dangereuse de la façade, qu’il n’est pas établi que des vues seraient créées sur les lots des demandeurs, que les travaux ont été clairement exposés sur les plans communiqués permettant un vote éclairé des copropriétaires et que les résolutions devaient être votées à la majorité de l’article 25 et non à l’unanimité.

***

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 décembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 08 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (…).

Il est constant que lorsque l’assemblée est appelée à se prononcer sur une demande d’autorisation de travaux en vertu de l’article 25b , un projet de résolution doit être notifié aux copropriétaires qui doivent être suffisamment informés afin de se prononcer par un vote éclairé et délibérer en connaissance de cause à l’assemblée.

Aux termes de l’article 9 du règlement de copropriété, l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] est destiné exclusivement à l’usage d’habitation.

L’article 12 du règlement de copropriété stipule qu’aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux éléments qui extérieurement rompraient l’harmonie de l’immeuble. L’article 18 du même règlement stipule que tous travaux susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect général de l’immeuble devront faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Sur la résolution n°6

En l’espèce, il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 08 février 2023 que la résolution n°6, intitulée « autorisation de travaux et modification bâtiments C&D », consiste à prendre acte de la demande de deux copropriétaires à l’effet de :

— procéder au ravalement des façades (crépi ton pierre)

— modification des percements en façades et toiture (façade est)

— création d’un balcon avec porte fenêtre et une fenêtre à deux vantails (façades est)

— inversion des fenêtres façade ouest et création d’un velux (au dessus du porche)

— création en toiture d’une lucarne et d’un velux (façade ouest)

— modification de l’encuvement et rehaussement d’une partie de la toiture

— installation d’un compteur électrique dans le placard technique situé sous le porche au fin d’alimenter les lots dont ils sont copropriétaires en électricité et compteur d’eau

et ce conformément au plan annexé à la convocation.

Il est ainsi établi que la résolution n°6 porte sur une demande d’autorisation présentée par deux copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les travaux concernés et limitativement énumérés ne portent manifestement pas atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble telle que définie par l’article 9 du règlement de copropriété.

Dès lors, M. [L] [S] et Mme [I] [B] n’apparaissent pas bien fondés à faire grief à la résolution n°6 d’avoir été adoptée à la majorité de l’article 25 qui s’imposait en l’espèce s’agissant d’une autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Conformément aux dispositions de l’article 12 du règlement de copropriété, ces travaux susceptibles d’affecter l’aspect général de l’immeuble devaient faire l’objet d’une autorisation préalable en assemblée générale et les demandeurs n’apparaissent dès lors pas bien fondés à exciper de l’existence d’une clause interdisant la modification de tout ce qui peut affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.

En l’état des plans détaillés ayant été notifiés lors de la convocation et de la description précise des travaux résultant du libellé de la résolution, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés non plus à soulever un défaut d’information préalable suffisamment précise pour permettre un vote éclairé des copropriétaires.

Au vu des plans versés contradictoirement aux débats, le tribunal ne peut que constater que des vues obliques existent dores et déjà sur le balcon supposé être la propriété des demandeurs. Dès lors, ces derniers n’apparaissent pas bien fondés à faire grief aux travaux visés dans la résolution n°6 de créer, sans plus ample précision notamment de distance, des vues obliques sur leurs lots.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution n°6 n’apparaît pas bien fondée et les demandeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur la résolution n°7

En l’espèce, il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 08 février 2023 que la résolution n°7, intitulée « autorisation des travaux de ravalement réalisés sur le bâtiment rue (propriétaire Mmes [M] et [X]) », consiste à prendre acte du ravalement par projection de crépi effectué sur le bâtiment côté rue par les deux copropriétaires concernées avec la précision que les travaux ont été effectués sans autorisation préalable au vu de l’état de dégradation de la façade qui devenait menaçant.

S’agissant d’une demande d’autorisation présentée par deux copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à faire grief à la résolution n°7 d’avoir été adoptée à la majorité de l’article 25 qui s’imposait en l’espèce.

Au vu de l’unique photographie versée en pièce 5, les demandeurs ne rapportent pas la preuve, comme soutenu, que les travaux de ravalement ont créé une rupture dans l’harmonie esthétique de l’immeuble.

Au vu de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution n°7 n’apparaît pas bien fondée et les demandeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur la résolution n°8

En l’espèce, la résolution n°8 porte sur l’autorisation à donner à Madame [M] de procéder aux travaux d’enfouissement de ses canalisations, au nettoyage des gravats et à l’installation d’une plaque de protection des compteurs d’eau.

Les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à faire grief à la résolution de ne pas avoir été suffisamment détaillée sur la nature des travaux pour permettre un vote éclairé des copropriétaires alors que libellé de la résolution établit précisément la nature des travaux concernés.

Au vu de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution n°8 n’apparaît pas bien fondée et les demandeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

M. [L] [S] et Mme [I] [B], parties perdantes, sont condamnés aux dépens et sont déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

En équité, il convient de condamner M. [L] [S] et Mme [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE M. [L] [S] et Mme [I] [B] de l’ensemble de leurs demandes

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [I] [B] à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2]

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [I] [B] aux entiers dépens.

Ainsi fait et rendu le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,