MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 NOVEMBRE 2025

Minute : 25/00459

N° RG 25/00165 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEEH

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 01 Juillet 2025

Prononcé : le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence LE GLOANIC de la SELEURL LAURENCE LE GLOANIC SELARL, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Philippe AIGNAN de l’AARPI HAISSENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. B2S, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lilian MARTIN GHERARDI de la SELARL EPSILON, avocat au barreau d’ANNECY,

le 5/11/2025

Titre à M^e MARTIN GHERARDI

Expédition à M^e LE GLOANIC et service expertises

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 1er avril 2025, la société par actions simplifiée [Adresse 6] a fait assigner la société par actions simplifiée B2S devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin qu’une mesure d’expertise, destinée à permettre l’évaluation du montant des indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues par le bailleur et le preneur suite à la résiliation au 30 juin 2024 du bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Evian-les-Bains soit ordonnée et que la société défenderesse soit condamnée à réaliser sous astreinte les travaux de séparation coupe-feu, en conformité avec les prescriptions de l’administration, entre les locaux abritant l’hôtel et les locaux donnés à bail abritant le restaurant, et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience du 1e juillet 2025, la société par actions simplifiée [Adresse 6] réitère ses demandes, sauf à porter à la somme de 4 000 euros le montant de l’indemnité sollicitée au titre des frais irrépétibles.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société par actions simplifiée B2S demande au juge des référés de débouter la société par actions simplifiée [Adresse 6] de l’ensemble de ses prétentions, de la condamner à lui payer la somme de 100 802,69 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer et de charges ou à défaut d’ordonner le séquestre de cette somme, de la condamner également à lui payer la somme de 98 477,26 euros .à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que le dépôt de garantie lui restera définitivement acquis.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise :

Vu les articles 145 du code de procédure civile et L.145-10, L.145-14, L.145-28 et L.145-57 du code de commerce ;

Le juge des référés n’a le pouvoir d’ordonner une mesure d’instruction que si, à la date de sa saisine, le juge du fond n’est pas déjà saisi d’une instance ayant le même objet.

En l’espèce, le juge des référés a été saisi le 8 avril 2025, date à laquelle la société demanderesse a enrôlé l’assignation. La société défenderesse, qui se contente de produire un projet d’assignation ne comportant ni date ni procès-verbal de signification, sans justifier de son enrôlement, ne démontre aucunement qu’à la date de la saisine du juge des référés, le juge du fond était déjà saisi d’un litige ayant le même objet. Il n’y a donc pas d’obstacle à ce que le juge des référés ordonne une expertise.

Il ne peut y avoir de motif légitime à ordonner avant tout procès une mesure d’instruction que s’il existe un différend entre les parties susceptible de donner lieu à l’introduction d’une procédure judiciaire et que si la mesure d’instruction sollicitée apparaît utile pour recueillir ou établir la preuve des éléments de fait qui seront nécessaires pour permettre à la juridiction saisie de cette procédure de statuer. Il ne peut en conséquence y avoir de motif légitime à ordonner une mesure d’instruction avant tout procès si l’action que pourra intenter le demandeur devant le juge du fond est manifestement vouée à l’échec, si bien que ce juge pourra rejeter les demandes dont il est saisi ou les déclarer irrecevables sans avoir aucunement besoin du rapport d’expertise.

En revanche, la possibilité pour le juge des référés d’ordonner avant tout procès une mesure d’instruction n’est subordonnée ni à l’urgence, ni à l’absence de contestations sérieuses. L’existence de contestations sérieuses, en ce qu’elle caractérise la potentialité d’une action en justice, constitue au contraire une condition de la mesure d’instruction in futurum.

En l’espèce, il existe un différend entre la société demanderesse et la société défenderesse quant au principe et au montant de l’indemnité d’éviction éventuellement due par la seconde et quant au montant de l’indemnité d’occupation due par la première, suite au refus du renouvellement du bail signifié par la seconde par acte d’huissier en date du 28 février 2025 dans le cadre de l’exercice de son droit d’option, et quant à l’imputabilité au bailleur ou au preneur de la fermeture administrative du restaurant intervenue le 14 octobre 2024.

Il n’appartient pas au juge des référés mais seulement au juge du fond de déterminer si le preneur a droit à une indemnité d’éviction et si la fermeture administrative du restaurant est la conséquence d’un manquement du bailleur ou du preneur à leurs obligations respectives et il ne peut être affirmé, avec toute l’évidence requise en référé, que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ou l’action en réparation du préjudice causé par la fermeture administrative du restaurant que pourra intenter la société demanderesse contre la société défenderesse est manifestement vouée à l’échec.

La société défenderesse n’ayant pas répondu à la demande de renouvellement du bail formée par la société demanderesse dans les trois mois qui ont suivi la notification de cette demande, elle est présumée avoir accepté le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré au 1er juillet 2024. Si cette acceptation tacite ne fait pas obstacle à ce qu’elle exerce ultérieurement son droit d’option et renonce au renouvellement du bail ou encore qu’elle rétracte son acceptation pour motif grave et légitime, elle est redevable dans le premier cas de l’indemnité d’éviction et doit démontrer dans le second cas l’existence d’un manquement grave du locataire à ses obligations, survenu postérieurement à son acceptation tacite ou dont elle n’a eu connaissance qu’après cette acceptation. Or le juge des référés n’est absolument pas en mesure d’affirmer que les motifs allégués par le bailleur seront nécessairement retenus par le juge du fond comme légitimes et justifiant l’absence d’indemnité d’éviction. L’imputabilité de la fermeture administrative du restaurant au bailleur ou au preneur fait l’objet de fortes contestations et il n’est pas certain qu’il suffise de se reporter aux clauses du bail pour trancher cette question dès lors que la fermeture est la conséquence de non-conformités à la réglementation incendie concernant le bâtiment dans son ensemble et non les seuls locaux objets du bail. Le non-paiement du loyer était connu du bailleur à la date de l’acceptation tacite du renouvellement et le défaut de paiement pour la période postérieure pourrait être justifié par l’impossibilité d’exploiter s’il était considéré que la fermeture administrative est imputable au bailleur.

L’expertise sollicitée apparaît enfin indispensable pour permettre à la juridiction saisie au fond des demandes d’indemnités d’occupation et d’indemnités d’éviction de statuer dès lors que l’indemnité d’occupation due par le preneur en cas de droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur locative des locaux, et pas nécessairement au dernier loyer, que l’évaluation de l’indemnité d’éviction nécessite de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, que la société défenderesse ne démontre aucunement qu’il existerait un accord des parties sur la valeur locative des locaux et la valeur marchande du fonds de commerce et que le tribunal ne pourra statuer sur ces questions, au regard de leur technicité, sans l’avis préalable d’un homme de l’art.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une expertise pour évaluer le préjudice d’exploitation subi par la société demanderesse du fait de la fermeture du restaurant, ce préjudice pouvant parfaitement être démontrée par de simples documents comptables le cas échéant accompagnés d’une attestation de l’expert-comptable.

Il conviendra donc de faire droit à la demande d’expertise, en excluant toutefois de la mission de l’expert l’évaluation du préjudice d’exploitation, aux frais avancés par la société demanderesse.

Sur la demande d’exécution des travaux :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1719 et suivants du code civil et R.145-35 du code de commerce ;

Le juge des référés ne peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire que si cette exécution ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Si le bailleur ne peut se décharger en totalité par des stipulations contractuelles de ses obligations de délivrance et d’entretien et s’il ne peut notamment transférer au preneur les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les parties à un bail commercial sont libres sous cette réserve d’aménager le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur et de leurs obligations d’entretien respectives, les dispositions du deuxième texte susvisé n’étant pas d’ordre public.

En l’espèce, il est indiqué au paragraphe 3.2 du bail que le preneur supportera la charge de tous les travaux qui seraient imposés au cours du bail par une disposition législative ou réglementaire relative en matière d’hygiène, de sécurité ou de salubrité. Il n’est pas établi que les travaux exigés par l’administration pour permettre l’ouverture de l’établissement constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Il n’appartient pas au juge des référés, mais seulement au juge du fond, de déterminer si les travaux de mise en conformité exigés par l’administration doivent être réalisés par la société par actions simplifiée B2S non en sa qualité de bailleur mais en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, chef unique d’établissement au sens de la réglementation sur les établissements recevant du public.

Par ailleurs, il existe également un doute sur la possibilité pour la société demanderesse, alors que le bail est résilié depuis le 30 juin 2024 et que son droit à indemnité d’éviction et en conséquence à maintien dans les lieux est contesté, d’exiger de la société défenderesse qu’elle exécute les obligations incombant au bailleur ou au chef d’établissement.

La demande d’exécution des travaux de mise en conformité exigés par l’administration sera donc rejetée.

Bien évidemment s’il est considéré par le juge du fond que l’impossibilité d’exploiter à raison de la fermeture administrative des locaux est imputable à un manquement de la société par actions simplifiée B2S à ses obligations et que la société demanderesse a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la société demanderesse pourra obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de cette perte d’exploitation.

Sur les demandes de provision à valoir sur le loyer et les charges ou de consignation des sommes dues à ce titre :

Vu les articles 834, 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1103, 1728, 1231-5 et 1353 du code civil et 14 de la loi 2022-1158 du 16 août 2022 ;

Le juge des référés ne peut accorder une provision que si l’obligation de payer une somme d’argent à laquelle la provision se rapporte n’est pas sérieusement contestable.

Dans le cadre d’un contrat de bail, l’obligation principale du locataire est de payer le loyer aux termes convenus.

Il est prévu dans le bail conclu par les parties un loyer annuel d’un montant initial de 46 200 euros HT, soumis à la taxe sur la valeur ajoutée et indexé chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, sur la variation de l’indice des loyers commerciaux, l’indice de base étant l’indice du 3ème trimestre de l’année 2014 et l’indice d’indexation celui publié au même trimestre des années suivantes. Il est également prévu au contrat que le preneur remboursera au bailleur le montant de la taxe foncière dont celui-ci se sera acquitté, au prorata de la surface occupée.

La société par actions simplifiée B2S indique dans ses conclusions que la société par actions simplifiée [Adresse 6] n’a réglé aucune échéance de loyer depuis le 1er novembre de l’année 2023 et n’a jamais procédé au paiement du loyer indexé et au remboursement de la taxe foncière.

Au vu des décomptes mentionnés dans la lettre adressée le 25 juillet 2024 par la société défenderesse (pièce n°7 défendeur) la dette de loyer peut être arrêtée au 30 juin 2024, date d’expiration du bail, à la somme de 55 883,51 euros, l’obligation pour la société demanderesse de payer les échéances de loyer pour la période antérieure au mois de juin 2020 et pour la période postérieure au 30 juin 2024, eu égard à la prescription quinquennale et à l’expiration du bail, étant sérieusement contestable. La dette au titre du remboursement de la taxe foncière des années 2020 à 2023 peut, elle, être arrêtée à la somme de 6 960,23 euros, la société défenderesse ne démontrant pas que les sommes dont elle s’acquitte envers l’administration fiscale au titre de la taxe foncière sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

La société défenderesse ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions une provision à valoir sur la clause pénale stipulée au bail en cas de retard de paiement. Il n’y a donc pas lieu d’intégrer les éventuelles sommes dues au titre de cette clause dans la dette locative.

La société par actions simplifiée LA VILLA BORGHESE ne conteste aucunement le principe de cette dette ni son montant. Elle ne justifie aucunement, alors que cette preuve lui incombe, s’être acquittée des sommes réclamées au titre du loyer et des charges. L’obligation pour la société demanderesse de payer la somme de 62 843,74 euros n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de la condamner à payer une provision de ce montant.

Le juge des référés peut ordonner toute mesure conservatoire urgente que justifie l’existence d’un différend.

Le versement du loyer entre les mains d’un séquestre ne peut avoir pour objet de sanctionner le manquement de l’une ou l’autre des parties mais seulement de garantir la représentation des sommes à la partie qui sera désignée comme devant les percevoir une fois que le différend les opposant aura trouvé sa solution.

Or, la société par actions simplifiée B2S ne justifie aucunement qu’il existerait un risque d’insolvabilité de la société demanderesse et en conséquence d’impossibilité de recouvrer l’éventuelle créance de loyer et charges excédant la part non sérieusement contestable qui a donné lieu à provision.

La demande de constitution d’un séquestre sera rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1709 et 1231-6 du code civil et L.145-28 du code de commerce ;

Tant qu’il n’a pas été statué sur le droit du locataire à percevoir une indemnité d’éviction et en conséquence de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, l’obligation pour la société demanderesse de s’acquitter d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer et non à la valeur locative des locaux est sérieusement contestable. En outre, la valeur locative des locaux étant actuellement inconnue et l’expertise ordonnée ayant notamment pour objet de déterminer cette valeur, il ne saurait être affirmé, avec toute l’évidence requise en référé, que cette valeur est nécessairement supérieure au montant du dernier loyer. Il ne peut donc être considéré que l’indemnité d’occupation dont sera redevable la société demanderesse sera a minima égale au montant du dernier loyer.

La demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Il n’appartient pas au juge des référés, qui ne peut prendre que des mesures provisoires, de se prononcer sur le sort définitif du dépôt de garantie. En tout état de cause il est indiqué au paragraphe 5.3 du bail que ce dépôt ne restera acquis qu’en cas de refus de renouvellement pour une cause imputable au preneur. Il ne peut donc être statué sur le sort du dépôt de garantie avant que le juge du fond ne statue sur les motifs invoqués par le bailleur pour refuser le renouvellement et l’indemnité d’éviction.

La demande relative au dépôt de garantie sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Les deux parties succombant au moins partiellement, chacune conservera la charge des dépens dont elle aura fait l’avance. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder : monsieur [M] [H], expert près la cour d’appel de Chambéry, domicilié cabinet Berthier et associés – [Adresse 3], lequel aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

— de visiter les locaux objets du bail situé [Adresse 1] à [Localité 5], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la société par actions simplifiée [Adresse 6] dans ces locaux et sur ce fonds ;

— de rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux :

1°/ tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),

2°/ le montant de l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée LA VILLA BORGHESE à compter du 30 juin 2024 ;

— de faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige ;

Disons que la société par actions simplifiée [Adresse 6] devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme globale de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 janvier 2026 ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Disons que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 octobre 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains et à défaut, son suppléant pour en surveiller l’exécution ;

Déboutons la société par actions simplifiée LA VILLA BORGHESE de sa demande d’exécution des travaux de mise en conformité des locaux exigés par l’administration ;

Condamnons la société par actions simplifiée [Adresse 6] à payer à la société par actions simplifiée B2S la somme de 62 843,74 euros à titre de provision à valoir sur la dette de loyer et charges arrêtée au 30 juin 2024 ;

Déboutons la société par actions simplifiée B2S de sa demande de séquestre ;

Déboutons la société par actions simplifiée B2S de sa demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due pour l’occupation des locaux postérieurement à l’expiration du bail ;

Déboutons la société par actions simplifiée B2S de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

Déboutons les deux parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT