TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 25/01047 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBX7

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 6] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Madame [K] [D], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mars 2021 à effet du 12 mars 2021, la Société [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE-ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (ci-après dénommée [Localité 6] HABITAT), a donné à bail à Monsieur [Z] [X] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel révisable de 373,63 euros, outre une somme de 156,15 euros par mois de provisions sur charges.

Suivant contrat de location signé le même jour, la bailleresse a donné à Monsieur [Z] [X] [B] en location un emplacement de stationnement à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 40,26 € outre une provision pour charges d’un montant de 2,12 € par mois.

L’OPH [Localité 6] habitat a été absorbé par fusion avec transmission universelle du patrimoine sans liquidation par la société d’économie mixte (SEM) [Localité 6] HABITAT avec effets juridiques au 31 décembre 2021.

Les loyers et charges n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les 2 baux susvisés au locataire par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024 pour un montant en principal de 2401,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, REIMS HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [X] [B] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [X] [B] et de tous occupants de son fait avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] [B] à lui verser la somme de 3841,27 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 janvier 2025 (habitation et emplacements de stationnement) ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] [B] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er février 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de son acte introductif d’instance, [Localité 6] HABITAT a fait valoir que Monsieur [Z] [X] [B] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 2 décembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, [Localité 6] HABITAT, représentée par Madame [D], maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5595,62 euros, déduction faite de la somme versée par Monsieur [Z] [X] [B] la veille de l’audience.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire compte tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer par le locataire et du suivi APRIL dont il bénéficie.

Monsieur [Z] [X] [B], présent à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 145 euros par mois en règlement de l’arriéré pendant 35 mois et le solde le dernier mois. Il indique percevoir un salaire de 1800 € par mois mais explique avoir dû faire face à des difficultés financières et avoir dû rembourser des dettes notamment un trop-perçu de la caisse d’allocations familiales.

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que le locataire ne s’est pas manifesté malgré une convocation.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

[Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 5 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 décembre 2024, pour la somme en principal de 2401,51 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 février 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[Localité 6] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [X] [B] restait devoir la somme de 5595,62 € à la date du 12 mai 2025.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] [B] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. [Localité 6] HABITAT ne s’est pas opposée à l’octroi de tels délais.

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [Z] [X] [B] perçoit un salaire de 1800 € de sorte que dispose de capacités financières lui permettant d’apurer l’arriéré locatif.

Par ailleurs, l’examen du relevé de compte démontre que le locataire a repris le règlement d’une somme supérieure à son loyer résiduel depuis plusieurs mois.

Il s’en déduit que Monsieur [Z] [X] [B] est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Monsieur [Z] [X] [B] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [Z] [X] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [X] [B], succombant à l’instance, il supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société d’économie mixte locale à forme anonyme [Localité 6] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux 2 baux conclus le 5 mars 2021 entre la Société [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE-ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et Monsieur [Z] [X] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] [B] à verser à la société d’économie mixte locale à forme anonyme [Localité 6] HABITAT, venant aux droits de la Société [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE-ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 5595,62 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 12 mai 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Z] [X] [B] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 145 euros et d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte locale à forme anonyme [Localité 6] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Z] [X] [B] soit condamné à verser à la société d’économie mixte locale à forme anonyme [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge