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— dossier

— M^e Diane BOTTE 101

— M^e Aurélien BOULINEAU 112

Grosse délivrée à : M^e Aurélien BOULINEAU 112

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00401

ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00140 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKRW

AFFAIRE : S.A.S. SAS [Adresse 10] C/ [F] [V], [C] [S] [Z]

l’an deux mil vingt cinq et le deux Septembre,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 24 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.A.S. SAS VILLA DUMONT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Aurélien BOULINEAU de la SELARL OCEANIS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [V]

né le 19 Octobre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [C] [S] [Z]

née le 30 Novembre 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [V] et Madame [C] [S] [Z] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7], cadastré AV [Cadastre 1].

La SAS [Adresse 10] a acquis la parcelle attenante, cadastrée AV [Cadastre 2], aux fins d’y construire un immeuble collectif à usage d’habitation suivant permis de construire du 18 février 2022.

La forme du mur mitoyen emportant des difficultés pour le projet de la SAS VILLA DUMONT, les consorts [V] – [S] [Z] ont convenu avec elle d’une démolition partielle du mur, sans toutefois s’accorder sur sa reconstruction.

La démolition d’une partie du mur est intervenue le 19 avril 2023.

Les consorts [V] – [S] [Z] se sont opposés à cette démolition au motif qu’ils n’auraient pas été informés du chantier et qu’ils n’auraient pas donné leur accord pour le passage des ouvriers sur leur parcelle. Les travaux ont été suspendus.

Saisi à cette fin par la SAS [Adresse 10], le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé a autorisé la démolition du mur et invité les parties à procéder à une médiation par ordonnance du 16 juin 2023. (RG 23/00240)

Un accord de médiation a été signé entre les parties le 21 juillet 2023 en ces termes:

« 1- le mur de la zone C reste en état et en mitoyenneté ;

2- Perte de mitoyenneté sur les murs des Zones A et B, chaque partie s’engage à reconstruire un mur en pleine propriété sur sa parcelle, selon les projets respectifs de chacun ;

3- Il est prévu d’insérer un joint de dilatation de 4 cm, réparti de 2 cm de part et d’autre de la limite ;

4- Les parties s’autorisent réciproquement la plénitude d’une servitude de tour d’échelle, le temps des travaux, avec une information de l’intervention une semaine au préalable et si besoin en cas d’urgence, avec un délai de prévenance de 48 heures ;

5- Les parties s’entendent sur une somme forfaitaire globale et définitive de douze mille (12.000€) euros, que M. [N] représentant de la SAS VILLA DUMONT s’engage à régler à Mme [S] [Z] et M [V], avant le 31 juillet 2023; 6 – M [N], représentant de la SAS [Adresse 10], s’engage à sécuriser les accès et les limites de propriété ainsi qu’à consolider les appentis.

7- La SAS VILLA DUMONT, représentée par M. [N], s’engage à se désister de son instance et son action actuellement pendant devant le Tribunal Judiciaire de La Rochelle et à solliciter l’homologation du présent accord. Mme [S] [Z] et M [V] acceptent le désistement d’instance et d’action, renoncent à toute action et poursuite concernant les travaux et s’engagent à solliciter une homologation dudit accord dont la confidentialité est levée vis-à-vis du Tribunal Judiciaire.

8- Chaque partie accepte de conserver l’ensemble des frais qu’elle a exposé dans ladite procédure et dans la médiation. »

La SAS [Adresse 10] a versé aux requérants la somme forfaitaire convenue le 31 juillet 2023.

Le protocole de médiation a été homologué selon ordonnance du 24 octobre 2023.

Par mail du 21 juin 2024, la SAS VILLA DUMONT a informé les consorts [V] – [S] [Z] du passage des enduiseurs sur leur propriété du 1er au 12 juillet 2024.

Le 1er juillet 2024, Monsieur [V] s’est opposé au montage de l’échafaudage.

Le 2 juillet 2024, la SAS [Adresse 10] a fait constater par procès-verbal établi par commissaire de justice la présence d’une partie de l’échafaudage sur le sol de la cour arrière du bâtiment ainsi que de nombreux impacts à l’endroit des enduits, dalles isolantes et réglette métallique à proximité. Suivant attestation sur l’honneur du même jour, Monsieur [I], chargé d’affaire pour la SAS VILLA DUMONT a notamment affirmé que Monsieur [V] l’aurait menacé à plusieurs reprises de déposer lui-même l’échafaudage.

Le 3 juillet 2024, Monsieur [M] [N], représentant de la SAS [Adresse 10] a déposé plainte pour ces faits.

Par mail du 10 décembre 2024, la SAS VILLA DUMONT a informé les requérants du passage des enduiseurs sur leur propriété à compter du 6 janvier 2025 et pour une durée de quatre jours.

Faisant valoir que les consorts [V] – [S] [Z] ne lui permettent pas d’exercer la servitude de tour d’échelle prévue à l’accord de médiation, la SAS [Adresse 10] a fait citer, par exploits des 17 février 2025, Monsieur [F] [V] et Madame [C] [S] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins :

— de lui octroyer le bénéfice de la servitude de tour d’échelle résultant du protocole d’accord de médiation du 21 juillet 2023,

— d’ordonner aux consorts [V] – [S] [Z] de laisser libre de toute entrave l’accès à leur propriété à cette fin,

— d’ordonner aux consorts [V] – [S] [Z] de réaliser les travaux de démolitions des murs en limite séparative afin de lui permettre de faire passer les entreprises compétentes pour terminer les travaux sur les murs en limite séparative,

— d’ordonner aux consorts [V] – [S] [Z] de ne pas entraver le bon déroulement des travaux, si besoin est sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et en cas d’entrave, dire que la SAS VILLA DUMONT pourra solliciter et bénéficier du concours de la force publique,

— de condamner les consorts [V] – [S] [Z] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

En réplique, les consorts [V] – [S] [Z] sollicitent de :

— leur donner acte qu’ils ne s’opposent pas au tour d’échelle sollicité par la SAS [Adresse 10] mais le conditionnent à être suffisamment précis pour leur propre organisation : délai de prévenance de 8 jours, durée précise des travaux, date de début d’intervention et horaires des ouvriers,

— débouter la SAS VILLA DUMONT de toutes ses autres demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

— condamner sous astreinte de 150 euros par jour de retard, la SAS [Adresse 10] à réaliser les travaux de consolidation des fondations du mur mitoyen en zone C et mettre fin à l’empiètement des fondations du sous-sol, débords et enduits de l’immeuble collectif,

— condamner la SAS VILLA DUMONT à leur payer à titre provisionnel, les sommes de 14 844,50 euros au titre de leur préjudice financier et 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner la SAS [Adresse 10] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

— condamner la SAS VILLA DUMONT aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 02 septembre 2025.

Lors de l’audience, a été autorisé le dépôt d’une note en délibéré sous une semaine ainsi que la possibilité pour les défendeurs d’y répondre dans un délai de quinze jours.

Les consorts [V] – [S] [Z] déposaient une note en délibéré le 30 juin 2025 et la SAS [Adresse 10] le 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bénéfice de la servitude de tour d’échelle

La SAS VILLA DUMONT sollicite de lui octroyer le bénéfice de la servitude de tour d’échelle résultant du protocole d’accord de médiation du 21 juillet 2023.

Les consorts [V] – [S] [Z] soutiennent ne pas s’opposer au tour d’échelle sollicité, sous condition toutefois d’un délai de prévenance de 8 jours et que soient précisés la durée des travaux, la date de début d’intervention et les horaires des ouvriers.

En l’espèce les parties se sont engagées, par accord de médiation signé le 21 juillet 2023 et homologué le 24 octobre 2023, à s’autoriser « réciproquement la plénitude d’une servitude de tour d’échelle, le temps des travaux, avec une information de l’intervention une semaine au préalable et si besoin en cas d’urgence, avec un délai de prévenance de 48 heures ».

Il résulte de cet engagement qu’une servitude de tour d’échelle et les conditions de prévenance afférentes étaient prévues à l’accord auquel les parties ont souscrit.

L’accord étant suffisamment précis, il convient de rejeter la demande des consorts [V] – [S] [Z] et d’inviter l’ensemble des parties à se référer aux modalités négociées.

L’accès libre de toute entrave à la propriété des consorts [V] – [S] [Z] étant une condition indispensable à l’exercice de la servitude de tour d’échelle ordonnée, il sera fait droit à cette demande.

Sur l’injonction à procéder aux travaux de démolition et l’absence d’entrave

L’accord de médiation homologué prévoit que « chaque partie s’engage à reconstruire un mur en pleine propriété sur sa parcelle ».

Les travaux de démolition sont un préalable nécessaire à la reconstruction du mur.

De même, l’absence d’entrave au bon déroulement des travaux est une condition indispensable à l’exécution d’une telle mesure.

Les demandes en ce sens de SAS [Adresse 10] sont conformes à l’accord signé par les parties tel qu’homologué par ordonnance de référé du 24 octobre 2023.

Il sera fait droit à ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de réaliser les travaux de consolidation

A titre reconventionnel, les consorts [V] – [S] [Z] sollicitent de condamner sous astreinte de 150 euros par jour de retard la SAS VILLA DUMONT à réaliser les travaux de consolidation des fondations du mur mitoyen en zone C et mettre fin à l’empiètement des fondations du sous-sol, débords et enduits de l’immeuble collectif.

Les consorts [V] – [S] [Z] produisent en pièce 11 produite en délibéré une attestation de M. [W] [R] du cabinet d’architectes UBIK mentionnant notamment que « si les travaux réalisés en limite de propriété de Monsieur [V] et Madame [Z] […] au niveau du mur de clôture existant ont engendré une modification du niveau du terrain naturel existant […]».

La demanderesse soutient que la différence d’altimétrie a toujours existé conformément au plan de bornage produit en pièce 26.

L’attestation d’architecte ne saurait se substituer à une expertise technique d’une part, d’autre part elle est insuffisante à établir la preuve d’une modification du niveau du terrain naturel.

Il apparait que la réalité de la modification du niveau du terrain naturel existant se heurte à une contestation sérieuse.

La demande des consorts [V] – [S] [Z] sera rejetée.

Sur les demandes au titre d’un préjudice financier et moral

A titre reconventionnel, les consorts [V] – [S] [Z] sollicitent la somme de 14 844,50 euros au titre du préjudice financier, au motif que la mise en location initialement projetée de leur habitation a été rendue impossible du fait des travaux et manquements de la demanderesse.

Outre la contradiction des écritures des consorts [V] – [S] [Z] quant à l’occupation de leur bien depuis trois ans, ces derniers ne justifient pas précisément du manque à gagner allégué.

Les consorts [V] – [S] [Z] sollicitent également la somme de 5 000 euros au titre d’un préjudice moral résultant du comportement de la demanderesse et du retard pris dans les travaux.

Compte tenu des engagements pris par les parties au sein du protocole homologué et des mails d’information transmis aux défendeurs en temps voulus, la preuve d’un préjudice moral n’est pas rapportée. Les agressions et violations prétendues sont discutées entre les parties de sorte qu’aucune partie n’en justifie clairement.

Les demandes formulées au titre d’un préjudice financier et moral seront rejetées.

Frais irrépétibles et article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

Les consorts [V] – [S] [Z], partie succombant à l’instance, supporteront provisoirement les dépens de référé.

Il serait inéquitable de laisser l’intégralité de ses frais de justice non compris dans les dépens à la charge de la SAS [Adresse 10], contrainte d’agir en justice en raison de la méconnaissance manifeste par les consorts [V] – [S] [Z] de l’accord amiable accepté et homologué.

Les consorts [V] – [S] [Z] seront condamnés à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS aux consorts [V] – [S] [Z] de respecter la servitude de tour d’échelle octroyée à la SAS VILLA DUMONT par accord homologué le 24 octobre 2023 ;

ORDONNONS aux consorts [V] – [S] [Z] de procéder à la démolition du mur litigieux conformément à l’accord homologué le 24 octobre 2023 ;

FAISONS INJONCTION aux consorts [V] – [S] [Z] de ne pas entraver le bon déroulement des travaux ;

DEBOUTONS les consorts [V] – [S] [Z] de leurs demandes ;

CONDAMNONS les consorts [V] – [S] [Z] à verser à la SAS [Adresse 10] la somme de MILLE EUROS (1000) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS les consorts [V] – [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD