12 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

LOYERS COMMERCIAUX

Jugement du 12 Septembre 2025

N° RG : N° RG 22/01214

N° Portalis DB2N-W-B7G-HNXE

DEMANDERESSE

Société BEAUVAIS BOULANGERIE, dont le siège social est sis Lieudit l’Hommelas – 72360 VERNEIL-LE-CHETIF

représentée par M^e Benoît JOUSSE, avocat au barreau du MANS, avocat postulant et M^e Valérie LAFOSSE-JAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [P] [Y] [M] veuve [B]

née le 07 Juin 1942 à CINQ MARS LA PILE – 37 (37130), demeurant 11 rue du Champ Briqué – 37450 SAINT CYR SUR LOIRE

Monsieur [T] [J] [B]

né le 05 Septembre 1967 à TOURS – 37 (37000), demeurant 2 Pont Joubert – 37340 SAINT CLERE LES PINS

Madame [W] [P] [B]

née le 17 Décembre 1968 à TOURS – 37 (37000), demeurant 8 Allée Georges Carpentier – 35510 ANDERNOS LES BAINS

Tous trois représentés par M^e Jean-luc VIRFOLET, avocat au barreau du MANS, avocat postulant et M^e Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Marie-Pierre ROLLAND, Présidente, Juge des loyers commerciaux

GREFFIER : Judith MABIRE, lors des et Alexandra GROLLEAU lors du délibéré

DEBATS

A l’audience publique du : 04 Juillet 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux avocats des parties que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 12 Septembre 2025

— prononcé publiquement par Marie-Pierre ROLLAND par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— Contradictoire

— signé par le Président et Judith MABIRE, Greffier présent lors du prononcé

copie à M^e Benoît JOUSSE – 37, M^e Jean-luc VIRFOLET – 29

N° RG : N° RG 22/01214

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES.

Par jugement du 13 janvier 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans a :

— constaté que les parties s’accordaient sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020, aux mêmes clauses et conditions à l’exception du montant du loyer ;

— ordonné une expertise confiée à monsieur [G], expert judiciaire ;

— fixé provisoirement le loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel ;

— sursis à statuer sur les autres demandes ;

— réservé les dépens.

L’expert a rendu un premier rapport le 26 octobre 2023.

Suite au dépôt de ce rapport, la société BEAUVAIS BOULANGERIE a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer à la somme de 9800 € annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020, subsidiairement fixer le montant du loyer à la somme de 11 074 € hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020 et en tout état de cause, condamner les consorts [B] au remboursement de la différence entre les loyers payés depuis le 1er avril 2020 et le montant du loyer fixé par le juge, et ce avec intérêts au taux légal et dire que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés et les montants devront courir à compter de chaque échéance annuelle.

Par ailleurs, elle a souhaité voir les consorts [B] débouter de leurs demandes notamment celles relatives à un complément d’expertise et subsidiairement dire que les frais du complément d’expertise seront à leur charge et les voir condamner aux dépens et au paiement de la somme de 7000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [B] demandaient en effet au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE de toutes ses prétentions ;

— dire que la valeur locative devait être fixée à 21 967,08 euros soit un montant supérieur au dernier loyer (20 777,57 € ) de sorte que le loyer renouvelé ne pouvait pas être réduit ;

— dire que le prix du bail renouvelé devait être fixé au dernier montant réglé dans le cadre du bail écoulé avec bénéfice de l’indice contractuel ;

— à défaut, ordonner un complément d’expertise afin de déterminer la valeur locative de la partie habitation des lieux loués ;

— condamner la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE aux dépens et au paiement de la somme de 9000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelant qu’aucun mode d’évaluation ne s’imposait à l’expert tout comme au juge des loyers commerciaux, ce dernier a cependant fait droit à la demande de complément d’expertise par décision du 14 juin 2024 et a sollicité de l’expert qu’il fournisse une estimation de la valeur locative des lieux loués en estimant séparément la partie habitation par référence aux prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux d’habitation équivalents.

L’expert a déposé son complément de rapport le 24 décembre 2024 et a ainsi retenu un montant de loyer de 11 825 € au 1er avril 2020. Après renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 3 juillet 2025 et mise en délibéré au 12 septembre 2025.

La SARL BEAUVAIS BOULANGERIE fait valoir les moyens et arguments suivants :

S’agissant des caractéristiques des locaux :

— Les locaux loués consistent en un ensemble immobilier à usage commercial de boulangerie pâtisserie d’une superficie de 359 m² ;

— La boutique est d’une superficie de 28.6 m² ; la SARL a remplacé la vitre ainsi que les portes vitrées en 2021 ;

— Les éléments de gros oeuvre sont d’une grande vétusté, le mur du pignon qui présentait de larges fissures a été réparé par le bailleur à l’aide de ciment. La SARL BEAUVAIS BOULANGERIE conteste les factures fournies par le bailleur à la demande de l’expert pour justifier de travaux pour un montant de 58 000 €, certaines factures datant de 2015. En ne prenant en compte que les factures et non les devis et acomptes, le montant réglé pour les réparations par le bailleur n’est plus que de 32 000 € ;

Sur la configuration des locaux :

— La configuration des lieux n’est pas aisée et à l’arrière de la boutique se trouve un dégagement qui donne dans une cuisine commune au logement. Il faut la traverser pour accéder à la zone de production, zone pour laquelle les pièces sont des pièces aveugles. La réserve à farine se trouve dans une pièce délabrée avec un toit en fibrociment. L’accès du logement n’est pas aisé car il faut passer par la partie commerciale pour y accéder ;

— Dans le cadre de son complément de rapport, l’expert explique qu’il n’a pas pris en considération l’état d’usage du logement, de ses équipements pour certains anciens, ni du système de chauffage central qui n’est plus en état de marche, estimant que ces travaux sont à la charge du preneur. La SARL BEAUVAIS BOULANGERIE considère au contraire que l’état de grande vétusté de l’immeuble ainsi que le changement de chaudière n’est pas à la charge du preneur mais du bailleur. La SARL fait valoir que l’installation électrique du local commercial, si elle est aux normes, en revanche, celle du local d’habitation n’a jamais été refaite. De même si l’entretien de la chaudière est à la charge du preneur, son remplacement revient au bailleur et celle présente dans les locaux est extrêmement vétuste. La locataire fait également valoir que si le bailleur a daigné réaliser quelques travaux d’étanchéité après de nombreuses réclamations de sa part, il n’a pas traité les dégradations (moisissures, coulures) en résultant ;

— le bailleur ne peut se retrancher derrière l’incurie des locataires qui se seraient succédés depuis 27 ans et augmenter de manière conséquente le loyer sans se préoccuper de l’état des locaux ;

Sur l’environnement économique et commercial des locaux et l’évolution des facteurs locaux de commercialité :

— La commune d’Ecommoy est une commune rurale avec une activité prépondérante pour le service à la personne, avec 77 établissements et indépendants et 26 commerces. L’activité économique de la ville se développe en périphérie sur un axe nord-sud qui contourne le centre-ville. L’hypermarché U s’est agrandi en 2014 passant de 15 000 m² à 20 000 m², augmentant ainsi sa surface de vente pain, viennoiserie et pâtisserie ;

— De plus, une nouvelle boulangerie “la boulangerie d’Ecommoy” a été créée en 2018 sur la route du Mans, boulangerie plus facile d’accès et de stationnement qu’au centre-ville pour la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE ;

— ces développements de zones commerciales à l’extérieur diminuent l’attractivité du centre-ville qui est pour sa part pénalisé par des sens uniques et difficultés de stationnement ;

— ainsi, les facteurs locaux de commercialité se sont dégradés depuis 2008 ;

Sur la détermination de la valeur locative :

— la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE rappelle que l’expert a, à juste titre, en respectant les dispositions de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, considéré qu’en l’absence d’accès indépendant des locaux d’habitation, il devait appliquer la méthode de la pondération ; De plus, il a retenu que le logement ne respectait pas les exigences de décence prévues à l’article 1719 du code civil dont doit bénéficier le local d’habitation (absence d’entrée indépendante, absence d’installation de chauffage au second étage) ;

— Ainsi en retenant une surface pondérée de 96.62 m² et un prix au mètre carré de 87 €, l’expert a abouti à un montant de 8 405.94 € pour la partie commerciale et surface habitation de 122.20 m² et une valeur locative de 8 €/m² . En appliquant un coefficient de 40%, il arrive à une valeur locative du local d’habitation de 4692.48 €, soit un montant total de 11 825 €, montant que retient la locataire à compter du 1er avril 2020 ;

— Sur la demande de condamnation sous astreinte des bilans depuis 2008, la SARL précise qu’elle a d’ores et déjà communiqué ses trois derniers bilans antérieurs au renouvellement du bail et rappelle que jusqu’à présent ni l’expert, ni le tribunal n’ont formulé ou fait droit à une telle demande ;

La SARL s’oppose à l’argumentation développée par les consorts [B].

En effet, ces derniers font valoir que :

— l’expert n’a pas valorisé la partie habitation indépendamment du commerce et lui reprochent d’avoir justifié cette impossibilité en invoquant la vétusté des lieux ; Or selon eux, les locaux ont été très mal entretenus par le preneur, notamment la partie habitation qui est abandonnée. La SARL a manqué à son obligation légale et contractuelle d’entretien, de réparation, de remplacement et elle n’a jamais saisi les bailleurs d’une quelconque difficulté liée à la vétusté des lieux ;

— De plus, selon les clauses du bail, elle a accepté de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger des bailleurs de travaux rendus nécessaires par la vétusté ;

— Concernant le tableau électrique dont le preneur invoque désormais la non-conformité pour la partie habitation, les bailleurs n’ont jamais été saisis de la moindre difficulté au même titre que pour la chaudière étant rappelé que pour cette dernière la SARL ne fournit aucune facture d’entretien et que l’expert n’a réalisé aucune investigation technique pour s’assurer ou non de son fonctionnement ;

— En tout état de cause, l’état de vétusté ou de décence des locaux ne rentre pas dans les critères d’appréciation de l’article L. 145-33 du code de commerce ;

— la partie habitation aurait dû être valorisée individuellement en comparant la surface louée avec d’autres habitations de même superficie et n’aurait jamais du subir la minoration forfaitaire pratiquée par l’expert de 40 %, tout au plus, du fait de l’imbrication dans un ensemble commercial et de l’absence d’accès par les parties communes, la jurisprudence pratique une minoration de 20 % ;

— Concernant la partie commerciale, ils reprochent également à la SARL locataire de ne pas avoir justifié de ces bilans entre 2008 et 2017 et en demandent communication sous astreinte de 500 € par jour de retard et à l’expert d’avoir par ailleurs exclu d’office la méthode de comparaison par le revenu ;

— Si la juridiction estime que le montant du loyer actuel n’est pas satisfactoire, une contre expertise est nécessaire au besoin et doit être ordonnée dans la mesure où l’expertise et son complément ne sont pas cohérents, les coefficients pondérateurs ayant été appliqués de manière erronés par l’expert ;

SUR CE :

Sur les éléments d’appréciation de la valeur locative du local (partie commerciale et habitation) :

A titre de rappel pour le bien situé 2 rue sainte Anne à ECOMMOY :

L’immeuble comprend : au rez-de-chaussée, boutique, fournil, couloir, chaufferie, bureau, cuisine, WC; au premier étage trois chambres, salle de bains, WC, salon, salle à manger avec balcon, salle de jeux, grenier à farine ; au deuxième étage, trois chambres, cabinet de toilette avec WC ; au sous-sol, cave voûtée en trois parties et petit caveau.

Le bail a été consenti pour neuf années à compter du 1er octobre 2008 moyennant le prix de 18 000 € annuel, le locataire prenant en charge 30 % de taxe foncière.

Le loyer actuel est de 20 777,55 €.

L’ensemble immobilier et d’une superficie de 359 m².

La boutique est d’une surface de 28,6 m².

Suite à la demande de complément d’expertise, monsieur [G] a, dans son dernier rapport, précisé qu’il avait utilisé la méthode d’évaluation, étant rappelé que le choix de la méthode lui appartient et qu’il a justifié de ce choix en rappelant que la méthode par le revenu n’était pas adapté, cette dernière se rapportant à des locaux monovalents tels que dans l’hôtellerie. Il a également indiqué qu’il ne pouvait fixer une valeur locative du logement ne répondant pas aux critères de décence définis par la loi.

Les consorts [B] lui reprochent d’avoir ainsi évoquer la vétusté du logement pour ne pas prendre en compte comme ils le demandaient la partie habitation de manière autonome dans son évaluation du prix du loyer.

Cependant, il convient de relever que l’expert n’a pas évoqué la vétusté mais la décence du logement et que les stipulations contractuelles ne prévoient pas une exclusion claire et précise de l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent.

Or, l’obligation de délivrer un bien en état de servir à l’usage convenu, implique l’applicabilité de l’article 1719 du code civil si le contrat ne l’exclut pas clairement. À défaut, les juges doivent rechercher, si ledit texte ne doit pas recevoir application.

L’article 1719 du code civil dispose “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant(…)”.

Le bail consenti à un commerçant sur des locaux distincts, dont une partie seulement sert à l’exploitation du fonds, est un bail indivisible, de caractère commercial pour le tout (3e Civ. 5 février 1971), de sorte que les locaux d’habitation loués accessoirement à un local commercial n’entrent pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 (3e Civ. 15 septembre 2009).

Néanmoins, si l’application du statut des baux commerciaux prive par exemple le bailleur du droit de reprise des locaux à usage d’habitation, elle ne le dispense pas de délivrer un logement décent à ses locataires, dès lors qu’ils utilisent effectivement les lieux à usage d’habitation (3e Civ. 14 octobre 2009).

En l’espèce, l’expert judiciaire, alors qu’il a pris soin de préciser qu’il ne tiendra pas compte de l’état d’usage du logement, de ses équipements pour certains anciens, ni du système de chauffage central qui n’est plus en état de marche, ces travaux d’entretien étant à la charge du preneur (page 8 de son rapport), précise cependant que “le logement en annexe du fonds de commerce exploité ne répond pas aux critères d’un logement décent tels que définis par la loi. En effet, le deuxième étage n’est pas alimenté par l’installation de chauffage central et ne l’a jamais été. Même si l’ont peut imaginer des appareils d’appoint de chauffage, ceux-ci ne répondraient pas à la notion de “chauffage normal” et “adapté aux caractéristiques du logement”. D’autre part, la cuisine étant intégrée dans la partie commerciale comme faisant également office d’arrière boutique, l’habitation dans les étages s’en trouve dépourvue.” (Page 13)

Or, en vertu de l’article 6a) de la loi de 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il s’agit d’une obligation essentielle du bailleur, dont il ne peut s’exonérer par une clause du bail.

Ainsi, les consorts [B] ne peuvent se retrancher derrière les stipulations du bail imposant au locataire de “prendre les lieux loués dans l’état où il se trouveront au moment de leur entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques rendus nécessaires par l’état de vétusté ou par l’existence de vices cachés” ou celles, inhérentes au bail commercial, prévoyant que “toutes les autres réparations (autres que celles de l’article 606 du code civil), grosses ou menues, seront à la charge du preneur” pour mettre à la charge du locataire les travaux nécessaires pour mettre le local d’habitation aux normes de décence.

Ainsi, l’expert a très justement repris son premier rapport d’expertise en retenant pour la partie commerciale une surface pondérée de 96.62 m² et en comparant les valeurs locatives des autres surfaces commerciales a retenu un montant de 87 € le mètre carré, soit pour 96.62 m², un prix de 8 405.94 €/an. L’expert a également fourni en page 29 de son rapport les explications concernant les coefficients pondérateurs qu’il a pu appliquer. Il justifie ainsi le coefficient contesté par les consorts [B] et relatif à la cave en précisant que cette dernière est non reliée au bâtiment principal et en terre battue. De ce fait, il ne retient pas son entretien ou non mais le fait qu’elle soit non reliée et que ses équipements soient anciens. De même, il indique que le coefficient que veulent voir appliquer les consorts [B] pour la vitrine correspond à un coefficient pour des vitrines d’angle, ce qui n’est pas le cas en espèce. Ces explications sont parfaitement cohérentes avec la configuration des lieux et il n’y a pas lieu de les remettre en cause.

A ce montant, il convient d’ajouter la valeur locative de la partie habitation et après recherche d’offres locatives dans le même secteur et pour les surfaces à peu près comparables (122.20 m² pour le local en question), l’expert note que le prix moyen qui pourrait être retenu est de 8 € le m². Il précise également qu’il s’est appuyé sur la publication des statistiques de Ouest-France de novembre 2024. Il a appliqué une minoration en raison non pas de l’état de vétusté de la partie habitation mais en retenant :

— l’absence d’accès indépendant du logement,

— l’intégration dans la partie commerciale de la cuisine qui est également à usage d’arrière-boutique et rendant ainsi le logement dépourvu de cuisine,

— l’absence totale de chauffage au second étage.

L’absence de ces éléments est un fait objectif et il est évident qu’aucun locataire n’accepterait de louer un bien sans cuisine ou sans chauffage.

L’expert, contrairement à ce que soutient les consorts [B], ne s’est pas intéressé à l’état du compteur électrique de la partie habitation ni à la chaudière pour appliquer une minoration du prix du loyer.

Il a en revanche fait application des dispositions de l’article R. 145-4 et suivants du code de commerce qui dispose que “Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.” et a ainsi appliqué un coefficient de minoration qu’il a évalué à 40 %.

Les consorts [B] lui reprochent ce coefficient estimant que tout au plus aurait-il pu être de 20 % compte tenu de la jurisprudence en la matière. Cependant, l’expert cite également dans son rapport de la jurisprudence retenant un coefficient de 40 % (ex. CA Versailles du 19 septembre 2019) et le cas d’espèce justifie l’application d’un tel coefficient.

Ainsi le montant de loyer sera fixé à la somme de 11 825 € hors charges et hors taxe à compter du 1er avril 2020.

De ce fait, les consorts [B] devront rembourser à la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE la différence entre les loyers payés depuis le 1er avril 2020 et le montant du loyer fixé par la présente décision, assortis des intérêts au taux légal sur cette différence.

Sur les dépens :

Partie succombante, les consorts [B] seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE les frais irrépétibles qu’elle a du engager, les consorts [B] seront condamnés à lui régler la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront en revanche déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort ;

FIXE le loyer des locaux situés 2 rue Sainte Anne à ECOMMOY à la somme annuelle de ONZE MILLE HUIT CENT VINGT CINQ EUROS (11 825 €) à effet au 1er avril 2020 hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020 ;

CONDAMNE solidairement madame [P] [M] veuve [B], monsieur [T] [B] et madame [W] [B] à rembourser à la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE la différence entre les loyers payés depuis le 1er avril 2020 et le montant du loyer fixé par la présente décision, assortis des intérêts au taux légal sur cette différence ;

RAPPELLE que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance annuelle ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

DEBOUTE madame [P] [M] veuve [B], monsieur [T] [B] et madame [W] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement madame [P] [M] veuve [B], monsieur [T] [B] et madame [W] [B] à payer à la SARL BEAUVAIS BOULANGERIE la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE madame [P] [M] veuve [B], monsieur [T] [B] et madame [W] [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement madame [P] [M] veuve [B], monsieur [T] [B] et madame [W] [B] aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,