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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00083 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C3RQ

AFFAIRE : [I] [H] [B], S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ C/ S.A.R.L. TABLE NEUF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE [D] REFERE DU 29 AOÛT 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [H] [B]

né le 14 Décembre 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ immatriculée au RCS [D] [Localité 5] sous le n° 410 037 733, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TABLE NEUF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant et M^e Gwenaëlle BOUILLÉ, avocat au barreau [D] PARIS, avocat plaidant

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé [D] l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 30 Juin 2025

Date [D] mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 29 Août 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 29 Août 2025

grosse délivrée

le 29 08 2025

à M^es Larcher Iffenecker

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 05 décembre 2023, Monsieur [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ, bailleurs, ont consenti à la S.A.R.L. TABLE NEUF, preneuse, le renouvellement du bail commercial pour 9 années sur des locaux dans un immeuble sis [Adresse 2].

Le bail comporte une clause résolutoire [D] plein droit en cas, notamment, [D] non-paiement d’une seule échéance [D] loyer et après un commandement [D] payer infructueux.

Après plusieurs difficultés [D] paiement, un commandement [D] payer a été délivré à la preneuse le 29 janvier 2025, visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé.

Dans le délai d’un mois imparti par le commandement, la S.A.R.L. TABLE NEUF n’a payé que 1.000 € par virement le 24 février 2025.

Dans ces conditions, par acte [D] commissaire [D] justice en date du 31 mars 2025, Monsieur [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ, bailleurs, ont fait assigner la S.A.R.L. TABLE NEUF, preneuse, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’obtenir :

Constater la résiliation [D] plein droit du bail commercial à effet du 1er mars 2025 ;Ordonner l’expulsion sans aucun délai [D] la S.A.R.L. TABLE NEUF et [D] tous occupants [D] son chef ;Condamner la S.A.R.L. TABLE NEUF à leur payer :La somme [D] 11.801,01 € TTC correspondant aux loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail le 1er mars 2025 ;L’indemnité forfaitaire pénale [D] 10% prévue par la clause pénale du bail, ce sur la somme [D] 11.801,01 € TTC, soit 1.180,10 € ;Les intérêts légaux majorés [D] 4 points prévus par la clause pénale du bail sur chaque échéance [D] loyer impayée à bonne date d’octobre 2024 jusqu’au 1er mars 2025 ;Une indemnité mensuelle d’occupation [D] 4.664,37 € TTC à compter du 1er mars 2025 jusqu’à parfaite libération des locaux ;5.000 € sur le fondement [D] l’article 700 du Code [D] procédure civile et la clause « frais » du bail ;Condamner la S.A.R.L. TABLE NEUF aux entiers dépens [D] la présente instance en ce compris les frais du commandement du 29 janvier 2025Ordonner la capitalisation judiciaire des intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, les bailleurs ont comparu et maintenu leurs demandes au bénéfice [D] l’application des effets [D] la clause résolutoire, ainsi que les sommes demandées au titre [D] la clause pénale insérée dans le bail et les intérêts légaux majorés pour les loyers impayés à l’échéance [D] l’octobre 2024 au 1er mars 2025. Ils sollicitent en outre le rejet [D] la demande [D] délais [D] paiement rétroactive car le défaut [D] trésorerie invoqué n’est pas établi.

La S.A.R.L. TABLE NEUF a comparu et a souligné le fait qu’elle a été confrontée à une difficulté financière passagère qui ne lui a pas permis d’honorer les échéances du bail, due à une baisse importante [D] son activité. La défenderesse a demandé :

A titre principal :

De lui accorder rétroactivement des délais [D] paiement au plus tard au 30 juin 2025 pour s’acquitter des causes du commandement [D] payer en date du 29 janvier 2025 ;Ordonner la suspension durant ces délais des effets [D] la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 05 décembre 2023 et visée audit commandement ;Constater que la société TABLE NEUF s’est acquittée [D] l’intégralité des causes du commandement et règle [D] nouveau régulièrement son loyer courant ;Dire et juger, compte tenu du règlement intégral des sommes visées audit commandement, que la clause résolutoire n’a pas joué par suite du respect par la société TABLE NEUF des délais [D] paiement rétroactivement accordés et que le bail commercial en date du 05 décembre 2023 n’est pas résilié ;Débouter en conséquence M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ [D] leurs demandes tendant à la constatation [D] la résiliation du bail commercial, à l’expulsion [D] la société TABLE NEUF, et au paiement d’une indemnité d’occupation ;Dire n’y avoir lieu à référé au titre des clauses pénales ;Débouter M. [I] [H] [D] [Localité 3] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ [D] leurs demandes formulées au titre des clauses pénales.

A titre subsidiaire :

Ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt au taux légal ;Débouter M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ [D] leurs demandes plus amples ou contraires [D] ce chef ;Débouter M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ [D] leur demande au titre [D] la capitalisation des intérêts ;Constater que la société TABLE NEUF a d’ores et déjà réglé les dépens exposés à ce jour, en ce compris le coût du commandement [D] payer en date du 29 janvier 2025 et l’assignation en référé ;Ramener la demande formulée par M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ au titre [D] l’article 700 du Code [D] procédure civile à [D] plus justes proportions.

Elle a fait valoir que la saison estivale 2024 a été très décevante [D] sorte que la société a dû faire face à une trésorerie tendue, en l’empêchant ainsi à honorer régulièrement les loyers à partir du mois d’octobre 2024.

Elle a soutenu avoir fait le nécessaire pour être à jour [D] ses loyers depuis le 20 mai 2025 et a réglé tous les loyers et dépens exposés à ce jour, ci inclus le coût [D] l’assignation et du commandement [D] payer.

Elle a sollicité [D] débouter les demandeurs [D] leurs demandes [D] paiement du montant [D] la clause pénale [D] 10% et des intérêts des retard au taux légal majoré [D] 4 points, en soutenant qu’aucun courrier [D] mise en demeure n’a pas lui été délivré préalablement au commandement [D] payer et que les clauses pénales invoquées revêtent un caractère manifestement excessif.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions [D] l’article L.145-41 du code [D] commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation [D] plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement [D] payer demeuré infructueux ».

Il est [D] jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge saisi [D] rechercher le caractère proportionné ou non [D] la demande réalisée par le bailleur, ni [D] s’intéresser à la régularisation [D] la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation [D] la violation [D] l’obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît [D] mauvaise foi dans la mise en œuvre [D] ladite clause.

S’agissant du juge des référés, il doit être relevé qu’il statue en principe en fonction des critères [D] l’article 834 du code [D] procédure civile, soit en vertu [D] l’urgence et en l’absence [D] contestation sérieuse, sauf à ce qu’une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l’a rappelée la Cour [D] Cassation.

Enfin, l’alinéa 2 [D] l’article L.145-41 susvisé permet au juge judiciaire, saisi à cette fin avant prononcer la résiliation du bail, d’octroyer au locataire des délais [D] paiement et [D] suspendre dans l’attente l’application [D] la clause résolutoire. La jurisprudence a pu préciser qu’il était loisible au juge [D] suspendre les effets [D] la clause [D] manière rétroactive en cas [D] régularisation des dettes locatives avant même l’audience.

En l’espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut [D] paiement d’un élément du loyer après commandement [D] payer infructueux.

Il est par ailleurs démontré par les bailleurs que les loyers dus n’ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que malgré un commandement [D] payer par acte [D] commissaire [D] justice en date [D] 29 janvier 2025, la régularisation [D] la situation n’est pas intervenue avant le délai d’un mois susvisé.

Les conditions fixées au contrat [D] bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition [D] la clause résolutoire fixée au 1er mars 2025, le bail étant résilié [D] plein droit depuis cette date.

Les bailleurs sollicitent une indemnité d’occupation égale équivalente au montant des loyers et charges.

Celle-ci est justifiée par la preuve du non-paiement rapportée par les bailleurs, l’occupation des locaux postérieure à l’acquisition [D] la clause résolutoire étant génératrice [D] droits à versement d’une indemnité d’occupation. Les sommes dues à compter du 1er mars 2025 constituent des indemnités d’occupation à fixer au prorata du temps passé dans les lieux, déduction là encore à réaliser des sommes effectivement versées.

S’agissant [D] la demande [D] la S.A.R.L. TABLE NEUF d’octroi des délais [D] paiement rétroactives pour régler sa dette au plus tard au 30 juin 2025, ainsi que la demande [D] suspension des effets [D] la clause résolutoire pendant le cours [D] ces délais, et vu qu’à ce jour, les loyers, ainsi que les coûts engendrés par le commandement [D] payer et l’assignation ont été apurés, il lui sera fait droit. En effet, bien que la défenderesse n’ait pas fait les démarches pour porter à la connaissance [D] sa bailleresse la situation financière difficile pendant la période octobre 2024 – mai 2025, ce qui aurait permis probablement d’envisager une solution amiable, il n’est pas pour autant suffisamment établi sa mauvaise foi dans l’exécution [D] ses obligations contractuelles.

Les délais [D] paiement seront donc accordés [D] manière rétroactive.

En conséquence, compte tenu des délais accordés, la suspension des effets [D] la clause résolutoire sera ordonnée et le bail en date du 05 décembre 2023 sera maintenu.

La demande tendant au versement [D] la somme [D] 1.180,10 € au titre [D] la clause pénale insérée à la page 22 du bail est susceptible d’être réduite ou supprimée par le juge du fond et ne saurait être validée par le juge des référés. Cette demande spécifique sera donc rejetée.

Concernant la demande d’octroi des intérêts légaux majorés [D] 4 points prévus par la clause pénale du bail sur chaque échéance [D] loyer impayée à bonne date d’octobre 2024 jusqu’au 1er mars 2025, avec capitalisation des intérêts, au vu [D] l’octroi des délais [D] paiement rétroactives, en tenant compte que l’entière dette est apurée et le fait qu’elle s’apparente à une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond, il lui sera fait droit seulement à hauteur du taux légal pour les sommes correspondantes aux échéances impayées.

En revanche, des intérêts légaux seront accordés mais seulement pour les sommes correspondant aux échéances impayées entre le 29 janvier 2025 et le 03 juin 2025 sur la somme réclamée [D] 8.136,60 € et avec capitalisation annuelle en cas [D] besoin.

Il sera octroyé enfin aux demandeurs, au regard [D] l 'équité, la somme [D] 2.500 € au visa des dispositions [D] l’article 700 du code [D] procédure civile et les entiers dépens restants seront mis à la charge [D] la S.A.R.L. TABLE NEUF.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition [D] la clause résolutoire insérée au bail commercial liant M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ à la S.A.R.L. TABLE NEUF à effet du 1er mars 2025 ;

ACCORDONS à la S.A.R.L. TABLE NEUF des délais pour s’acquitter [D] sa dette locative et indemnités d’occupation [D] manière rétroactive ;

SUSPENDONS en conséquence les effets [D] la clause résolutoire, qui restent acquis à la M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ jusqu’à l’apurement total des sommes dues en capital et intérêts ;

CONSTATONS que la S.A.R.L. TABLE NEUF s’est acquittée [D] l’intégralité des causes du commandement [D] payer, ainsi que des loyers courants exigibles ;

DISONS que le contrat [D] bail en date du 05 décembre 2023 n’est pas résilié ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. TABLE NEUF à verser à M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ les intérêts au taux légal portant, à compter du 29 janvier 2025 et jusqu’à 03 juin 2025, sur la somme [D] 8.136,60 € au titre des impayés initiaux, sauf à parfaire [D] versements intermédiaires, et avec capitalisation annuelle en cas [D] besoin ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L TABLE NEUF à payer à M. [I] [H] [B] et la S.C.I. LA GARENNE [D] RETZ la somme [D] 2.500 € au titre des dispositions [D] l’article 700 du Code [D] procédure civile ;

CONDAMNONS la S.A.R.L TABLE NEUF aux entiers dépens.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffier.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO