Minute n°

RG N° RG 25/00083 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GVNU

Nature de l’affaire : 5AA

Société SCI MD2L

C/

[Z] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 11 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge au tribunal judiciaire de POITIERS et délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 OCTOBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SCI MD2L,

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Monsieur [F] [X], gérant,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [R]

né le 20 Février 1968 à [Localité 6] (ALGERIE),

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 novembre 2020, M. [I] [M] et Mme [B] [E] ont consenti à M. [Z] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] (appartement n°4, 1er étage) [Localité 4], pour initialement un loyer mensuel de 331,50 euros ainsi que 28,50 euros de provisions mensuelles sur charges.

La SCI MD2L a racheté le bien immobilier de M. [I] [M] et Mme [B] [E] suivant acte du 22 novembre 2021.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI MD2L a fait signifier à M. [Z] [R] le 24 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.086 euros, et le mettant en demeure de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025 remis à étude, la SCI MD2L a fait assigner M. [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d’obtenir principalement que le bail soit résilié, que l’expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025, à laquelle les deux parties ont comparu, et le juge a ordonné le renvoi à l’audience du 09 octobre 2025, notamment afin de permettre au bailleur de faire exécuter certains travaux, et afin de laisser au locataire le temps nécessaire soit pour commencer à apurer la dette locative, soit pour déposer un dossier de surendettement.

En demande, la SCI MD2L, se faisant représenter par son gérant, lequel se réfère à l’audience à son acte introductif d’instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au jour du jugement pour défaut de paiement et défaut d’assurnace ;Condamner M. [Z] [R] à quitter le logement ;Ordonner à défaut l’expulsion de M. [Z] [R] ;Condamner M. [Z] [R] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.262 euros au 30 juin 2025, outre intérêts sur le tout à compter du jugement ;Condamner M. [Z] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges ;Condamner M. [Z] [R] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [Z] [R] aux dépens dont le commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SCI MD2L précise à l’audience du 09 octobre 2025 qu’elle a pu accéder au logement pour faire exécuter certains travaux, mais qu’en revanche le locataire n’a ni commencé à apurer sa dette, ni informé son bailleur qu’il avait déposé un dossier de surendettement.

En défense, M. [Z] [R], présent à l’audience du 19 juin 2025 et avisé du renvoi, n’a pas comparu à la dernière audience du 9 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2025.

La SCI MD2L, sur autorisation, a adressé après l’audience au greffe un décompte actualisé de la dette locative par mail du 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [Z] [R] le 24 janvier 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 09 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

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L’assignation a été notifiée le 10 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (anciennement, deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 2.11) mentionnant un délai de deux mois conformément au droit ancien en vigueur au jour de la conclusion du bail, et le commandement de payer signifié le 24 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.086 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai ouvert à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 mars 2025 à minuit, privant M. [Z] [R] de titre sur le logement à compter du lendemain.

L’admission de la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des causes du commandement, dispense le juge d’examiner la même demande sur le fondement du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La SCI MD2L produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de M. [Z] [R] s’élève à la somme de 3.262 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2025.

Il n’est justifié devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d’office.

En conséquence, il sera prononcé contre M. [Z] [R] une condamnation à payer à la SCI MD2L la somme de 3.262 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2025.

Par application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile, les intérêts au taux légal sont accordés sur le tout à compter du jugement.

Sur la demande d’expulsion et l’éventualité de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

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En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

La situation de M. [Z] [R] telle qu’elle résulte des éléments aux débats ne permet pas d’accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la résiliation du bail.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de M. [Z] [R] sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu de réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément des débats ne justifie d’accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par M. [Z] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

En conséquence de l’expulsion ordonnée, il y a lieu de condamner M. [Z] [R] au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui a mis fin au titre pour occuper le logement, soit le 24 mars 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges tels qu’ils auraient été dus si le bail se poursuivait, soit 385 euros outre indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet.

En conséquence de la condamnation précédemment allouée à hauteur de 3.262 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, les indemnités d’occupation ne donneront lieu à condamnation qu’à compter du 1er juillet 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [R], ayant qualité de partie perdante, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 27 janvier 2025, de l’assignation du 09 avril 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 avril 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner M. [Z] [R], supportant la condamnation aux dépens, à payer à la SCI MD2L la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 15 novembre 2020 entre d’une part M. [I] [M] et Mme [B] [E] (aux droits desquels est venue la SCI MD2L) et d’autre part M. [Z] [R] concernant le logement situé [Adresse 2] (appartement n°4, 1er étage) 86100 CHATELLERAULT sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [R] à payer à la SCI MD2L la somme de 3.262 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter du jugement ;

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [R], ainsi que celle de tout occupant lié, du logement situé [Adresse 2] (appartement n°4, 1er étage) [Localité 4] et de ses éventuels locaux annexes ;

ORDONNE à M. [Z] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, SCI MD2L pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [R] ainsi qu’à celle de tout occupant lié, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [R] à payer à la SCI MD2L une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 385 euros, ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, outre indexation comme si le bail se poursuivait, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [Z] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 27 janvier 2025, de l’assignation du 09 avril 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [R] à payer à SCI MD2L la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

MAINTIENT l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge

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