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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00505 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOK3

NATURE DE L’AFFAIRE : 30F – Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Christian FINALTERI

— M^e Simon SALVINI

CCC Expertises

Le : 18 Février 2026

PARTIES :

DEMANDEURS

[F] [L]

né le 29 Juillet 1973 à BESANÇON (25000), de nationalité française,

demeurant 10 rue sur la Grange – 25560 LA RIVIERE-DRUGEON

représenté par Maître Vincent TREQUATTRINI, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant,

et par Maître Christian FINALTERI de la SELASU FINALTERI AVOCAT, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant,

[D] [P]

née le 14 Avril 1976 à BESANÇON, de nationalité française,

demeurant 1334 route des Rippes – 74540 MURES

représentée par Maître Vincent TREQUATTRINI, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant,

et par Maître Christian FINALTERI de la SELASU FINALTERI AVOCAT, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant,

DÉFENDERESSE

La Société GOELIA GESTION

Immatriculée au RCS d’EVRY sous le n°435 285 077,

dont le siège social est sis Immeuble l’Européen – 114 allée des Champs-Élysées – 91000 EVRY-COURCOURONNES

représentée par Maître Jérôme WIEHN de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant,

et par Maître Simon SALVINI de la SELARL SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le vingt huit Janvier, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Un bail commercial en date du 12 mars 2015 prenant effet le 1er avril 2015 a été conclu entre madame [D] [P] et monsieur [F] [L], bailleurs, et la société d’exploitation touristique CORSELIA RESIDENCES, Résidence Perla d’Isula, Les Marines de Bravone, 20230 LINGUIZETTA, preneur.

Il était stipulé que le bail portera sur une durée de 9 ans et six mois de la prise d’effet du bail jusqu’au 30 septembre suivant le terme de la neuvième année d’exploitation, soit le 30 septembre 2024.

Il était encore précisé que le présent bail sera renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation express exprimée 6 mois avant l’échéance du bail par l’une ou l’autre des parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, monsieur [L] et madame [P] ont donné congé sans offre de renouvellement à la société CORSELIA RESIDENCES.

La SAS GOELIA GESTION, venant aux droits de la société CORSELIA RESIDENCES ayant manifesté son opposition à ce congé, monsieur [L] et madame [P], par acte en date du 3 novembre 2025, ont assigné la société GOELIA GESTION devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA aux fins de voir ordonner une expertise visant principalement à fournir les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation susceptibles d’être dues, aux frais de la requise. Ils demandaient, en outre, la condamnation de la requise à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société GOELIA GESTION, dans ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, sollicite, à titre principal, le rejet de l’ensemble des prétentions émises par les demandeurs, en raison des contestations sérieuses émises.

A titre infiniment subsidiaire, si le juge des référés estimait que le bail ne s’est pas renouvelé, que le congé délivré est valable et qu’il était ordonné une mesure d’expertise, elle demandait à ce qu’il lui soit donné acte de ses plus vives protestations et réserves et de dire que les frais d’expertise seraient à la charge des demandeurs.

En tout état de cause, la société GOELIA GESTION demandait la condamnation in solidum des demandeurs à lui verser la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa position principale, la société GOELIA GESTION soutient que le congé délivré par les bailleurs n’étant intervenu que le 11 avril 2025, c’est-à-dire postérieurement au 30 septembre 2024, le bail a préalablement été renouvelé jusqu’au 30 septembre 2033 et le congé n’a donc pas pu prendre effet comme souhaité au 31 décembre 2025. Ainsi, l’expertise apparaît illégitime car manifestement prématurée étant précisé qu’il est constant que l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Les débats clos, l’affaire, retenue à l’audience du 28 janvier 2026, a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article 145-10 du code de commerce dispose également qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’un bail commercial en date du 12 mars 2015 prenant effet le 1er avril 2015 a été conclu entre madame [D] [P] et monsieur [F] [L], bailleurs, et la société d’exploitation touristique CORSELIA RESIDENCES, Résidence Perla d’Isula, Les Marines de Bravone, 20230 LINGUIZETTA, preneur.

Il était stipulé que le bail portera sur une durée de 9 ans et six mois de la prise d’effet du bail jusqu’au 30 septembre suivant le terme de la neuvième année d’exploitation, soit le 30 septembre 2024.

Il était encore précisé que le présent bail sera renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation express exprimée 6 mois avant l’échéance du bail par l’une ou l’autre des parties.

Il résulte de ces éléments que faute d’avoir régulièrement délivré un congé 6 mois avant la date du 30 septembre 2024, le bail s’est renouvelé tacitement au-delà du 30 septembre 2024 pour une durée indéterminée, dans la mesure où la clause visée ne précise pas que le bail sera renouvelé pour une durée identique et que le présent bail ne mentionne pas des périodes spécifiques.

Dès lors, le congé délivré le 11 avril 2025, en ce qu’il respecte le délai de 6 mois imposé est régulier, étant précisé qu’il s’agit du seul élément de contestation avancé par la défenderesse.

En ce sens, il sera également relevé que le preneur n’a pas sollicité le renouvellement du bail conformément à l’article 145-10 du code de commerce s’il entendait que le bail se renouvelle pour une durée identique.

Dès lors, la mesure d’expertise sollicitée qui vise à déterminer les conséquences indemnitaires du congé n’est pas prématurée mais légitime.

Elle sera donc ordonnée, mais aux frais des demandeurs qui sollicitent la mesure dans leur intérêt.

Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu, en l’espèce, de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge des demandeurs en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard de la défenderesse et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

Il n’y a pas lieu, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder [C] [Q], 16 rue Chanoine Bonerandi 20200 BASTIA Tél : 04 95 34 37 81 Courriel : contact@lieutaudimmobilier.com , inscrit sur la liste dressée par la Cour d’appel de BASTIA, avec pour mission de :

> entendre les parties, se faire communiquer tous documents utiles, entendre tous sachants, répondre aux dires des parties,

> se rendre sur les lieux des locaux commerciaux situés au sein de la Résidence Perla d’Isula, Les Marines de Bravone, 20230 LINGUIZETTA : N° copro 91 – Porte E114 de type T2 avec n° parking 207 et visiter les lots, objets des baux versés,

> décrire les locaux loués cités ci-dessus par monsieur [F] [L] et madame [P] à la SAS GOELIA GESTION,

> prendre connaissance des documents contractuels, des documents comptables, financiers et fiscaux relatifs à l’exploitation de la résidence et plus précisément des lots cités,

> Réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant de fixer l’indemnité d’éviction éventuellement due à la SAS GOELIA GESTION par les bailleurs, conformément aux indications mentionnées dans l’article L145-14 du code de commerce, et en envisageant les hypothèses de transfert du fond mais également de la perte du fonds de commerce, en ce compris l’indemnité principale, ainsi que les indemnités accessoires,

>Réunir tous éléments permettant de fixer, par référence à l’article L145-28 du code de commerce l’éventuelle indemnité due par la SAS GOELIA GESTION pour l’occupation des lieux,

> Donner tous éléments utiles à la solution du litige,

> Dit qu’en cas d’empêchement, de refus ou de récusation, il sera pourvu au remplacement de l’expert par voie d’ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente ou d’office par le juge chargé du suivi des expertises ;

> Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

> Dit que l’expert pourra, si nécessaire, s’adjoindre une personne de son choix spécialement qualifiée sur une question échappant à sa spécialité ;

> Dit que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

¤ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

¤ à l’issue de la première réunion d’expertise, et en tout cas dès que cela lui semble possible, exposer sa méthodologie et fixera le calendrier de ses opérations en concertation avec les parties :

¤ en évaluant d’une manière aussi précise que possible le montant de sa rémunération prévisible et en informant les parties de la saisine du juge du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaires qui s’en déduisent,

¤ en demandant aux parties de communiquer sans retard toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et en leur rappelant qu’en cas de défaillance, le juge du suivi de l’expertise pourra être saisi de toutes difficultés notamment aux fins de fixation d’une astreinte ;

¤ en informant les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ou pré-rapport, du délai qui leur sera imparti pour lui faire parvenir leurs dires et de la date de dépôt du rapport définitif,

¤ en rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai, sauf à justifier préalablement d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

SUBORDONNONS la saisine de l’Expert à la consignation préalable par monsieur [F] [L] et [D] [P] de la somme de 2.500 euros à valoir sur la rémunération de l’Expert, dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de BASTIA et disons qu’à défaut de consignation dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que ladite consignation devra être versée au moyen d’un virement sur le compte dont les coordonnées sont reproduites ci-dessous (le libellé du virement devant impérativement préciser le nom du demandeur et le numéro de RG de l’instance) :

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’Expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, par le juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du Code de procédure civile ;

DISONS que l’Expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

L’INVITONS à donner aux parties un délai entre trois et cinq semaines (à son choix) pour faire valoir leurs observations après leur avoir communiqué son prérapport ou un document de synthèse, observations auxquelles il répondra dans son rapport définitif ;

DISONS que le pré-rapport et le rapport définitif de l’Expert devront comprendre :

la liste exhaustive des pièces consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus par les experts, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, le cas échéant, l’identité du sapiteur ou technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document établi par ce dernier ;

DISONS que l’Expert déposera au service des expertises du Tribunal l’original de son rapport dans un délai maximum de 4 mois à compter du versement de la consignation dont le Greffe l’avisera, sauf demande de prorogation de ce délai formée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;

DISONS que conformément à l’article 282 dernier alinéa du Code de procédure civile, l’Expert, en même temps que son rapport, devra adresser aux parties copie de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles auront un délai de quinze jours à compter de sa réception pour en contester le montant devant le juge chargé du contrôle des expertises et faute d’observation dans ce délai, le juge procédera à la taxation des honoraires de l’expert ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d’exécution ;

DISONS qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’Expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office, par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS monsieur [F] [L] et madame [D] [P] aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties des demandes formulées en ce sens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES