Tribunal Judiciaire de Lorient, 1re chambre, 21 janvier 2026, n° 24/01786

TJ Lorient 21 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Bail conclu par un non-propriétaire
Le tribunal a constaté que la SCI Chemises à Carreaux connaissait l'existence des locataires avant l'adjudication et que le bail, bien que conclu par un non-propriétaire, n'est pas nul mais inopposable.
Accepté
Non-paiement des loyers et charges
Le tribunal a constaté que les locataires n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Manquements contractuels des locataires
Le tribunal a jugé que les manquements des locataires justifiaient la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a condamné les locataires au paiement des loyers dus en raison de leur non-respect des obligations contractuelles.
Accepté
Occupation sans titre
Le tribunal a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lorient, 1re ch., 21 janv. 2026, n° 24/01786
Numéro(s) :	24/01786
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Yann NOTHUMBEdith PEMPTROITSarah SALESSESolen PATAOU
Cabinet(s) :	SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROITLE MAGUER - RINCAZAUX - EISENECKER - CHANET - EHRET - GUENNEC
Parties :	S.C.I. CHEMISES A CARREAUX c/ D

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/01786 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5SQ4

S.C.I. SCI CHEMISES A CARREAUX

[C] [S], [D] [L] Monsieur [L] [D], né le 22 décembre 1966 à [Localité 10] domicilié [Adresse 13]

COPIE EXECUTOIRE LE

21 Janvier 2026

M^e Marine EISENECKER

M^e Solen PATAOU

M^e Edith PEMPTROIT

entre :

S.C.I. CHEMISES A CARREAUX

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Marine EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT, avocat postulant et Maître Sarah SALESSE, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant

Demanderesse

et :

Monsieur [C] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

Monsieur [D] [L]

né le 22 Décembre 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Solen PATAOU, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 12 Novembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame LE CHAMPION et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

La SCI Freka a consenti, le 1er janvier 2007, un bail commercial à M. [S] et M. [L] pour un local de 250 m² situé dans un entrepôt, [Adresse 11] à Inzinzac-Lochrist.

La SCI Chemises à Carreaux a acquis le bâtiment et le terrain situés à [Adresse 11], par jugement d’adjudication du 6 juillet 2023.

Par acte du 2 octobre 2023, la SCI Chemises à Carreaux a fait signifier à M. [L] et M. [E] une sommation de quitter les lieux.

Par acte du 10 janvier 2024, la SCI Chemises à Carreaux a fait signifier à M. [S] et M. [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par un acte séparé, elle a fait signifier aux mêmes personnes un commandement pour défaut d’assurance.

Par ordonnance du 29 février 2024, le juge des référés a débouté la SCI Chemises à Carreaux de sa demande d’expulsion de M. [L] et de M. [E].

Par acte du 3 mai 2024, la SCI Chemises à Carreaux a fait assigner à nouveau M. [L] en expulsion ainsi que M. [S].

Par acte en date du 2 octobre 2024, la SCI Chemises à Carreaux a fait assigner M. [D] [L] et M. [C] [S] devant le tribunal judiciaire aux fins, notamment, d’obtenir l’expulsion des défendeurs.

Le 7 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de référé.

Par ordonnance du 25 mars 2025, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique, la SCI Chemises à Carreaux demande au tribunal de :

À titre principal,

— ordonner l’inopposabilité du bail commercial du 1er janvier 2007,

— ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [S] et de M. [L] du bâtiment situé [Adresse 12] à [Localité 6] ainsi que tous occupants de leur chef,

— juger que la décision d’expulsion sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux, notamment par remise des clés,

— juger que l’huissier poursuivant pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dans un garde-meuble de son choix, et aux frais risques et pertes de M. [S] et M. [L],

— condamner solidairement M. [S] et M. [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 311,66 euros augmentée des charges et accessoires à compter du 6 juillet 2023 et ce, jusqu’à libération complète des lieux loués et restitution des clés,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [S] et de M. [L] du bâtiment situé [Adresse 12] à [Localité 6] ainsi que tous occupants de leur chef,

— juger que l’huissier poursuivant pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dans un garde-meuble de son choix, et aux frais risques et pertes de M. [S] et M. [L],

— condamner solidairement M. [S] et M. [L] à lui payer la somme de

8 726,48 euros HT au titre du loyer principal augmentée des intérêts légaux à compter du 10 janvier 2024, date de signification du commandement de payer,

— condamner solidairement M. [S] et M. [L] à lui payer la somme de

1 829,33 euros au titre de la taxe foncière augmentée des intérêts légaux à compter du 10 janvier 2024, date de signification du commandement de payer,

— condamner solidairement M. [S] et M. [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 311,66 euros augmentée des charges et accessoires à compter de la décision et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués et restitution des lieux,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [L] du bâtiment situé [Adresse 14] à [Localité 6] ainsi que tous occupants de son chef,

— supprimer le bénéfice du sursis à la mesure d’expulsion prévu entre le 1er novembre et le 31 mars,

— juger que la décision d’expulsion sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision, jusqu’à libération effective des lieux, notamment par remise des clés,

— juger que l’huissier poursuivant pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dans un garde-meuble de son choix, et aux frais risques et pertes de M. [L],

— condamner M. [L] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 2 370 euros mensuels augmentée des charges et accessoires à compter du 6 juillet 2023 et ce, jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

— condamner solidairement M. [L] et M. [S] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [L] et M. [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI Chemises à Carreaux avance qu’un bail commercial a été conclu le 1er janvier 2007 entre M. [L] et M. [S] d’une part et la SCI Freka, alors même que cette dernière n’était pas propriétaire du bien.

Elle soutient s’être rendue compte que M. [L] occupait une partie du bâtiment qui n’est pas concernée par le bail commercial et que M. [E] habitait également le bien.

Elle précise que malgré une sommation de déguerpir et un engagement de M. [E] et M. [L] à partir, ce dernier est toujours présent dans les lieux.

La SCI Chemises à Carreaux considère qu’un bail conclu par une partie qui n’est pas propriétaire du bail est inopposable au véritable propriétaire. Elle affirme que M. [J], associé de la SCI Freka, affirme n’avoir jamais signé un bail.

À titre subsidiaire, elle affirme que les preneurs ne respectent pas leurs obligations contractuelles puisqu’ils ne paient pas les loyers et charges, qu’ils ne justifient pas avoir assuré le bien.

Elle relève que les preneurs n’exploitent pas de fonds de commerce dans les lieux et que M. [L] occupe une partie du bâtiment aux fins d’habitation en contradiction avec le bail commercial.

Elle fait état de l’absence de tout élément probant susceptible de démontrer l’accord conclu permettant aux preneurs de ne pas payer les loyers en contrepartie de l’entretien du bâtiment.

Elle conteste tout manquement et met en avant l’absence de tout élément permettant de lui imputer une quelconque coupure d’électricité.

Dans ses conclusions notifiées électroniquement le 28 août 2025, M. [D] [L] demande à la juridiction de :

— déclarer le bail commercial régularisé le 1er janvier 2007 entre la SCI Freka et messieurs [L] et [S] opposable à la SCI Chemises à Carreaux,

— juger qu’il est bien fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour neutraliser les effets de la clause résolutoire,

— débouter la SCI Chemises à Carreaux de ses demandes dirigées contre lui,

— débouter toute partie de toute demande plus ample ou contraire,

— condamner la SCI Chemises à Carreaux aux dépens,

— dire que l’exécution provisoire de la décision sera écartée.

À l’appui de ses prétentions, M. [L] explique qu’il exerce un activité d’artiste plasticien et qu’il fait usage du local loué pour réaliser ses oeuvres.

Il déclare qu’à la suite de difficultés, la gérante de la société Freka lui a demandé, ainsi qu’à M. [S], d’entretenir le local aux lieu et place du paiement des loyers.

Il prétend qu’un bail consenti par un non-propriétaire reste valable en application de la théorie de l’apparence.

Il dénonce l’absence d’alimentation en électricité du bâtiment ainsi que l’existence de nombreuses infiltrations, constituant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Dans ses conclusions récapitulatives, M. [C] [S] sollicite du tribunal qu’il :

— le déclare recevable et bien fondé en ses prétentions,

— juge que le bail commercial régularisé le 1er janvier 2007 entre la SCI Freka et messieurs [S] et [P] est opposable à la SCI Chemises à Carreaux,

— somme la SCI Chemises à Carreaux à produire le cahier des conditions de vente complet,

— déboute la SCI Chemises à Carreaux de ses demandes dirigées à son encontre,

— condamne la SCI Chemises à Carreaux à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

— condamne la SCI Chemises à Carreaux aux dépens,

— déboute toute partie de toute demande plus ample ou contraire.

Au soutien de ses demandes, M. [S] indique qu’il a besoin d’un espace de stockage pour son entreprise individuelle de développement des arts du spectacle.

Il confirme qu’à la suite de problèmes, la gérante de la SCI Freka a demandé aux locataires d’entretenir le local aux lieu et place du paiement des loyers. Il fait état de travaux de couverture et d’entretien.

Il expose que la SCI Chemises à Carreaux avait connaissance, avant son acquisition, de ce que le bien litigieux était occupé et que cette information résulte du procès-verbal de description du 29 novembre 2022.

Pour M. [S], le fait de mentionner ce procès-verbal dans ses conclusions constitue un aveu judiciaire de la SCI Chemises à Carreaux.

Il estime que la SCI Chemises à Carreaux n’a pas communiqué l’intégralité du cahier des conditions de vente.

Il conteste l’inopposabilité du bail commercial telle que soulevée par la société demanderesse.

Concernant la résiliation du bail, M. [S] rappelle l’accord conclu avec la gérante de la SCI Freka. Il signale que le local n’est plus alimenté en électricité depuis des années et qu’il doit recourir à un groupe électrogène pour poursuivre son activité professionnelle.

Il écrit que le bâtiment est assuré auprès de la société Le Finistère.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En préliminaire, le tribunal constate que la SCI Chemises à Carreaux a communiqué le cahier des conditions de vente dans son intégralité.

— Sur l’opposabilité du bail du 1er janvier 2007.

Le bail litigieux a été conclu entre la SCI Freka d’une part et M. [L] et M. [S] d’autre part.

Des pièces versées au dossier, il n’est pas contestable que la SCI Freka n’est pas la propriétaire du bien immobilier situé à Inzinzac-Lochrist, qui était la propriété indivise de Mme [U] et de M. [J], respectivement gérante et associé de ladite SCI.

En application de l’article 1713 du même code, la jurisprudence considère que le bail de la chose d’autrui, qui n’est pas nul mais inopposable au bailleur, produit ses effets dans les rapports entre bailleur et le preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible.

La SCI Chemises à Carreaux connaissait, avant l’adjudication, l’existence de locataires dans le bâtiment.

Ainsi le 29 novembre 2022, le commissaire de justice a rédigé un procès-verbal de description de l’immeuble saisi, dans lequel est noté que :

— ”Sur place, j’ai rencontré M. [L] qui m’a déclaré être locataire (…).

M. [L] m’a accueilli (…).

L’immeuble comprend un terrain sur lequel est érigé un bâtiment à usage d’entrepôt d’une superficie couverte d’environ 1 000 m² couvert en tôles ondulées et bardé de plaques de tôles.

Le terrain est divisé en deux (…).

Sur la partie Sud-Ouest du terrain, je constate la présence de plusieurs épaves, parmi lesquelles deux caravanes, un voiture Espace Renault, une cabine de camion, une remorque, d’un container (…). Le locataire de cette partie de terrain, M. [S] [C], joint pas téléphone, me déclare que rien n’est abandonné. (…).

Local Nord-Est.

Il m’est déclaré par M. [D] [L] que ce local est sous-loué à M. [E] qui est présent et m’autorise à procéder à mes constatations (…°.

Local d’habitation.

Il m’est déclaré par M. [D] [L] que ce local est sous-loué à M. [E] qui est présent (…).

Local Sud de la partie Nord.

M. [D] [L] me déclare qu’aucun des biens se situant dans cet espace n’est abandonné.

Conditions d’occupation des lieux.

L’immeuble est actuellement occupé par M. [L], M. [S] et M. [E].

Le cahier des conditions de vente a précisé que :

— le bien saisi appartenait à M. [W] [J] et Mme [Y] [U],

— l’immeuble est occupé par M. [D] [L], M. [C] [S] et M. [N] [E].

— article 4- Baux, locations et autres conventions :

L’acquéreur fera son affaire personnelle, pour le temps qui restera, à courir des baux en cours.

Toutefois, les baux consentis par le débiteur après délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen. (…).

Il n’est pas fait mention de la SCI Freka dans ce cahier des conditions de vente sauf dans un dire annexé dans lequel il a été indiqué :

— un bail commercial signé entre la SCI Freka, dont le siège social est situé [Adresse 7], et dont Mme [U] [Y] est la gérante, et messieurs [S] [C] et M. [L] [D], suviant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2007,

— un extrait K Bis de la SCI Freka,

— un courrier de la SELAS ABC Huissiers, commissaires de justice à [Localité 8], en date du 7 février 2023 au conseil du Trésor public,

— un courrier de la SELAS ABC Huissiers, commissaires de justice à [Localité 8], en date du 9 février 2023 au conseil du Trésor public”.

La SCI Chemises à Carreaux a donc acheté en toute connaissance de cause, la bonne foi des locataires sur l’identité du bailleur n’étant pas contestable.

Par la suite, elle s’est prévalu du bail commercial litigieux en délivrant deux commandements de payer visant la clause résolutoire contractuelle ainsi qu’un commandement sollicitant la justification d’une assurance au regard de l’article 4.8 dudit bail. Elle a également sollicité l’acquisition de la clause résolutoire du bail ainsi que le paiement de loyers et charges (et non pas d’indemnité d’occupation) devant le juge des référés du tribunal judiciaire.

La SCI Chemises à Carreaux ne peut, de ce fait, se prévaloir de l’inopposabilité du bail.

— Sur la résiliation du bail du 1er janvier 2007.

Le bail du 1er janvier 2007 est qualifié de bail commercial pour une activité de stockage.

Ce contrat prévoit en son article 6.1 un loyer mensuel de 209 euros HT, en son article 7 une clause d’indexation et en son article 8 une provision sur charges (notamment pour la taxe foncière).

Les locataires n’ont payé aucun loyer ni aucune charge depuis le 6 juillet 2023, date d’adjudication du bien.

Ils indiquent qu’en accord avec le précédent propriétaire, ils sont dispensés de payer les loyers et charges en contrepartie de l’entretien du bâtiment et de travaux.

Force est de constater que cette affirmation n’est étayée par aucune pièce objective concernant et l’accord et les travaux réalisés et ce d’autant plus que les locataires se prévalent de la dégradation du bien, dégradation qui est antinomique avec leurs arguments relatifs à l’entretien du bien.

Aucun des locataires n’a justifié d’un contrat d’assurance concernant le bâtiment en contradiction avec les dispositions de l’article 4.8 du bail.

Enfin, la transformation du bâtiment en logement d’habitation n’a fait l’objet d’aucun accord du bailleur, ou à tout le moins, aucune pièce probante sur cette autorisation n’est rapportée.

Ces faits constituent des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles.

Concernant l’absence d’électricité, il convient de rappeler que le procès-verbal de description du 29 novembre 2022 mentionne :

Chauffage : électrique pour les rares endroits chauffés. Toutefois je n’ai constaté ni tableau électrique ni compteur.

Assainissement : l’immeuble n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif (tout -à-l’égout).

Le tribunal ne dispose d’aucun élément sur l’état du bâtiment en 2007. Il est impossible de déterminer si les bâtiments ont été alimentés en électricité à un moment donné. Les défendeurs ne fournissent aucun contrat de fourniture d’énergie.

Cet argument concernant le défaut d’électricité n’est pas retenu.

Concernant les infiltrations alléguées ou les murs en tôle qui s’arrachent, la juridiction constate encore une fois l’absence de tout élément de preuve.

Messieurs [L] et [S] ne peuvent donc pas exciper d’une quelconque exception d’inexécution.

En conséquence, au regard des éléments du dossier, il convient de :

— condamner solidairement M. [L] et Mme [S] au paiement de :

— la somme de 8 726,48 euros au titre des loyers (pour la période de juillet 2023 au 5 décembre 2025, soit 311,66 euros HT x 28 mois), en application de la clause d’indexation, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 1 869,96 et à compter du jugement pour le surplus,

— la somme de 1 224 euros au titre de la provision sur la taxe foncière jusqu’en décembre 2024 (76,50 euros x 16), avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 459 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— la somme de 605 euros au titre de la provision sur la taxe foncière due pour l’année 2025,

— prononcer la résiliation du bail du 1er janvier 2007,

— ordonner l’expulsion de M. [S] et de M. [L] du bâtiment situé [Adresse 14] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— juger que la décision d’expulsion est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du commandement de quitter les lieux pendant une durée de 6 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit,

— dire que le commissaire de justice pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dans un garde-meubles au choix de la SCI Chemises à Carreaux et aux frais, risques et périls de M. [L] et de M. [S],

— condamner solidairement à payer à la SCI Chemises à Carreaux une indemnité d’occupation mensuelle de 311,66 euros augmentée de charges et accessoires à compter de la décision et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés.

La mauvaise foi des preneurs n’est pas caractérisée, le bénéfice du sursis à expulsion prévu entre le 1er novembre et le 31 mars n’est pas supprimé.

— Sur les autres demandes.

La demande en condamnation de M. [L] au paiement d’une somme de 2 370 euro par mois au titre d’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 6 juillet 2023 n‘est pas explicitée par la SCI Chemises à Carreaux. Cette dernière est déboutée de cette demande.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M.[L] et M. [S] sont condamnés à payer à la SCI Chemises à Carreaux la somme de 2 500 euros.

Les parties qui succombent doivent supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Juge que le bail commercial régularisé le 1er janvier 2007 entre la SCI Freka et messieurs [S] et [P] est opposable à la SCI Chemises à Carreaux ;

Condamne solidairement M. [L] et Mme [S] au paiement de :

— la somme de 605 euros au titre de la provision sur la taxe foncière due pour l’année 2025 ;

Prononce la résiliation du bail du 1er janvier 2007 ;

Ordonne l’expulsion de M. [S] et de M. [L] du bâtiment situé [Adresse 14] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

Juge que la décision d’expulsion est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du commandement de quitter les lieux pendant une durée de 6 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Ordonne le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dans un garde-meubles au choix de la SCI Chemises à Carreaux et aux frais, risques et périls de M. [L] et de M. [S] ;

Condamne solidairement à payer à la SCI Chemises à Carreaux une indemnité d’occupation mensuelle de 311,66 euros augmentée de charges et accessoires à compter de la décision et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ;

Déboute la SCI Chemises à Carreaux de sa demande en suppression du sursis à expulsion prévu entre le 1er novembre et le 31 mars n’est pas supprimé. de la trêve hivernale ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [L] et M. [S] à payer à la SCI Chemises à Carreaux la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] et M. [S] aux dépens.

Le Greffier La Présidente