TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00841 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2MNG

N° de minute :

S.A.R.L. GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS (GAB)

c/

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4])

S.A. AXA FRANCE IARD,

VILLE DE [Localité 19]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS (GAB)

[Adresse 5]

[Localité 16]

représentée par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1193

DEFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 21]) représenté par son syndic, le Cabinet SOGESTIM

[Adresse 10]

[Localité 15]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1260

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 20]

[Adresse 9]

[Localité 13]

non comparante

VILLE DE [Localité 19]

[Adresse 1]

[Localité 16]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 6], qu’elle utilise pour l’exercice de son activité d’administrateur de biens.

Le 17 novembre 2023, la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS a informé le syndic de l’immeuble, la société SOGESTRIM, d’infiltrations persistantes dans plusieurs endroits de son local commercial.

Le 23 novembre 2023, une déclaration de sinistre a été effectuée par le syndic à l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD, à laquelle était joint un devis de pour piochage de l’enduit d’une partie de mur afin de connaître l’ampleur des désordres et chiffrer une simple remise en état après la mise à nu.

Le 8 janvier 2024, la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS a accepté l’évaluation des dommages réalisé par expertise et fixé à 5.540 euros.

Par courrier du 19 août 2024, la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS a informé le syndic que les infiltrations s’étaient répandues à d’autre parties du local.

Elle a fait établir un procès-verbal de commissaire de justice, le 27 février 2025, constatant notamment à différents endroits du local commercial des taux d’humidité allant de 65 % à 100 %.

Par actes de commissaire de justice des 18 mars 2025 et 20 mars 2025, la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), la société AXA FRANCE IARD et la commune de [Localité 19] aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire et de condamner les défendeurs au paiement in solidum d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 3 septembre 2025, la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS a maintenu les termes de son assignation.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires a soutenu des conclusions aux fins de :

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] formule toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée,

— Débouter la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS (dite GAB), en sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à régler une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignées (remise à personne morale), la société AXA FRANCE IARD et la commune de [Localité 19] n’ont pas comparu.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS verse notamment aux débats :

Un justificatif de propriété,

son courriel du 17 novembre 2023 informant le syndic d’infiltrations persistantes au niveau du mur couloir du rez-de-chaussée étage desservant ses bureaux,

une déclaration de sinistre du 23 novembre 2023 du syndic à l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD,

la lettre du 8 janvier 2024 acceptant la prise en charge par la société MMA, assureur de la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS,

le devis de la société LECLERE FILS&BENEIX,

le courrier de la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS du 19 août 2024 informant notamment le syndic que le local avait subi une nouvelle inondation en sous-sol le 12 août 2024 et que la poutre en bois de soutènement était complètement rongée par l’humidité,

le procès-verbal de constat du 27 février 2025 laissant notamment apparaître à différents endroits du local commercial des taux d’humidité allant de 65 % à 100 %.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne s’oppose pas à la mesure d’expertise, tout en formulant les protestations et réserves d’usage, produit un rapport réalisé par une agence d’architectes en date du 11 mars 2025 confirmant la présence de désordres et de traces d’humidité dans les locaux de la demanderesse.

Par ces éléments la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise selon les modalités prévues dans le présent dispositif.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens et de rejeter la demande formée par la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

ORDONNONS une expertise et COMMETTONS pour y procéder :

[T] [I]

CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER [Adresse 12]

[Localité 14]

Port. : 06 52 94 88 89

Mèl : [Courriel 17]

(expert inscrit sur la cour d’appel de [Localité 23] sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’œuvre)

qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, avec pour mission de :

avec mission de :

➣ relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments per-mettant à la juridiction de déterminer à quels -intervenants ces désordres -sont imputables, et dans quelles proportions ;

➣ indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la confor-mité à sa destination ;

➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remé-dier, telles que proposées par les parties et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

➣ donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties ;

➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l’exa-men des prétentions des parties ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

➣ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

➣ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplis-sement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

➣ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

➣ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées, avec date limite de l’assignation

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

➣ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

DISONS à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 2], dans le délai maximum de huit (8) semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :

[Courriel 22] ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM, au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 11] (01 40 97 14 82), dans le délai de dix (10) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

REJETONS la demande formulée par la société GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est d’exécution provisoire.

FAIT À [Localité 18], le 06 octobre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE