MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00152 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Y3N5

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] C/ [G] [D], [Z] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY, lors du délibéré

Madame Florence FENAUTRIGUES, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2],

représenté par son syndic la société REGIE THIEBAUD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [G] [D]

né le 23 Janvier 1973 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Z] [M]

né le 07 Mars 1972 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 07 Octobre 2024

Notification le

à :

Maître Renaud BARIOZ – 566, Expédition

Maître [L] ORHAN-LELIEVRE – 716, Expédition et grosse

ELEMENTS DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 9 janvier 2024 [G] [D] et [Z] [M] pour les voir condamner in solidum sous astreinte à procéder à la dépose des fenêtres de toit et des blocs de climatisation installés sur la toiture, partie commune de l’immeuble, au-dessus des lots 12 et 13 de la copropriété, ainsi qu’à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs sont propriétaires des lots n°12 et 13 dans cet immeuble, soit deux appartements aménagés dans les combles de l’immeuble, qu’ils ont acquis en 2009 et 2011. Ils se sont plaint au cours de l’année 2013 d’infiltrations d’eau en provenance de la toiture de l’immeuble. Par ordonnance en date du 1er décembre 2015, ils ont obtenu la désignation de monsieur [C] [W] en qualité d’expert, qui a déposé son rapport le 21 juin 2017. Par décision en date du 5 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a fait droit à leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer sous astreinte les travaux de réfection de la toiture et à les indemniser de leurs préjudices. Cette décision a fait l’objet d’un appel et la procédure est en cours.

Le rapport d’expertise de monsieur [C] [W] a conclu que le changement de destination des combles avait été réalisé sans autorisation administrative ni autorisation de la copropriété, que les aménagements intérieurs avaient été réalisés au mépris des règles sanitaires et de l’art, traduisant une faute de conception puisqu’aucune isolation ni ventilation naturelle ou mécanique n’ont été réalisées. Il a mis en évidence l’installation dans la toiture de nombreuses fenêtres de toit dans la toiture, partie commune, à une date indéterminée et sans autorisation; il en est de même de l’installation des blocs de climatisation. L’installation des châssis de toiture a été réalisée au mépris des règles de l’urbanisme, qui limitent cette possibilité à un seul châssis pour 35 m² de toiture et proscrivent la pose de deux châssis sur un même plan vertical. La réalisation de ces travaux sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite. La réalisation de ces ouvertures dans des parties communes constitue une appropriation ouvrant au bénéfice du syndicat des copropriétaires une action réelle qui se prescrit par trente ans.

[G] [D] et [Z] [M] ont déposé des conclusions par lesquelles ils soutiennent que l’action est irrecevable car prescrite et en sollicitent le rejet. Ils demandent de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme provisionnelle de 10000 euros pour procédure abusive et la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils ont tout d’abord acquis en 2009 un appartement qu’ils habitent actuellement, qui constituait déjà un appartement, dans lequel le vendeur monsieur [J] avait réalisé des travaux modifiant la désignation par l’installation d’un bloc de climatisation sur la toiture après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2004 et autorisations urbanistiques nécessaires de la commune et de l’Etat. Ils ont acquis en 2011 l’autre appartement constituant le lot 12, déjà aménagé en appartement, qui est vétuste et inhabitable. Messieurs [D] et [M] n’ont pu y réaliser les travaux prévus en raison de la situation de blocage de la copropriété. À partir de 2012 l’eau de pluie a infiltré cet appartement sous les combles par la toiture, ils ont déclaré le sinistre à leur assureur la MAIF, et le 7 novembre 2012 la société Nexity syndic a reconnu sa responsabilité par constat amiable du 7 novembre 2012 confirmée par le rapport d’expertise de la société MAIF le 8 avril 2014. L’assemblée générale du 13 décembre 2013 a validé le devis de travaux de l’entreprise CERTA de 47541,25 euros mais les copropriétaires les SCI Les Glycines et les Pins se sont manifestées postérieurement pour s’opposer à l’adoption de ces travaux. Cette résolution a été annulée et l’assemblée générale du 10 juillet 2015 a refusé la réfection de la toiture. L’expert monsieur [C] [W] a conclu que l’origine des désordres en toiture était dû pour moitié à la concomitance de la vétusté du couvert avec des erreurs de conception lors de la transformation des combles en parties habitables. Il y a lieu de refaire le couvert pour y remédier. Il a estimé à 29963,55 euros les travaux imputables à la copropriété et à 23120,95 euros ceux dus au changement d’affectation des greniers. La durée des travaux ne pourra être inférieure à six semaines. Le changement de destination n’a pas respecté les règlements sanitaires et de construction. La cour d’appel de [Localité 7] a le 3 septembre 2024 confirmé le jugement du 5 mai 2022 qui a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux en toiture et à payer à messieurs [D] et [M] la somme de [Localité 3] euros en indemnisation de leurs préjudices. La demande de dépose du bloc de climatisation doit être rejetée pour avoir été installé en conformité avec les autorisations requises en 2004. Les ouvertures en toiture ont été réalisées il y a plus de 50 ans, au début des années 1970. Le règlement de copropriété avait été modifié en 1965 pour permettre la transformation des greniers en appartements, qui ont été aménagés entre 1967 et 1980, soit il y a plus de 44 ans. En effet en 1980, à la suite du décès de monsieur [F] [N], sa veuve a vendu les lots 12 et 13 transformés en appartements, qui donc comportaient des fenêtres de toit. Dans le lot 12, monsieur [J] a rénové les fenêtres de toit par de fenêtres à l’identique, sans nouveau percement en toiture. Messieurs [D] et [M] ont acquis le lot 13 avec les 9 fenêtres en toiture. Le lot 12 présente 8 ouvertures en toiture, qui ont été installées avant 1992. L’action du syndicat des copropriétaires est donc nécessairement prescrite. Messieurs [D] et [M] ont fait établir une étude structure par le cabinet Pexin, qui conclut que la charpente ne présente pas de fragilité structurelle pouvant remettre en cause sa capacité portante ou son rôle porteur.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il résulte de l’expertise de monsieur [C] [W] que la multiplication des fenêtres de toit a pour conséquence la fragilisation de la toiture et constitue une atteinte aux parties communes de l’immeuble. L’autorisation de l’assemblée générale a été donnée pour l’installation d’un compresseur de chauffage mais pas pour un bloc de climatisation. Il n’est pas établi que les fenêtres de toit soient vieilles de plus de trente ans. L’acte de vente de 1965 avait pour objectif de permettre de modifier les ouvertures existantes mais pas de dispenser les propriétaires des lots d’autorisation pour créer de nouvelles ouvertures.

SUR CE

La présente instance en référé du syndicat des copropriétaires est étonnante, alors que le tribunal judiciaire de Lyon l’a, par jugement en date du 5 mai 2022, condamné sous astreinte à faire réaliser les travaux de charpente, couverture et zinguerie préconisés par l’expert monsieur [C] [W] dans son rapport déposé le 21 juin 2017, à l’exclusion des options A et B relatives à l’isolation et aux châssis de toiture, dans un délai de quatre mois, et à payer à messieurs [D] et [M] la somme de 12500 euros en indemnisation de leurs préjudices, condamnation confirmée par la cour d’appel de Lyon le 3 septembre 2024. Les juridictions du fond ont retenu que les travaux étaient imputables à un manque d’entretien de la toiture, qui doit être rénovée, tuiles, zinguerie, enduits et couverture de cheminée, et à un défaut de conception lors du changement de destination des combles.

D’autre part, messieurs [D] et [M] établissent que la création des ouvertures en toiture ont été réalisées entre 1967 et 1980, soit depuis plus de trente ans, ce qui a pour conséquence que leur existence ne peut plus être remise en cause par le syndicat des copropriétaires. Il résulte en effet des actes notariés produits que les lots n°12 et 13 sont indiqués comme combles dans la désignation établie en 1965, et que cet acte mentionne en page 6 que “en ce qui concerne les lots 12 et 13, soit deux locaux situés dans les combles de l’immeuble, il est expressément convenu que le propriétaire de ces locaux aura seul et sans avoir besoin de l’autorisation des autres copropriétaires de l’immeuble le droit de modifier les ouvertures existantes au moyen d’installation ou châssis sur le toit et par la création de jacobines prenant jour sur le [Adresse 6], la [Adresse 10] et sur la cour”. Ce règlement de copropriété précise que les toitures et charpente sont communes mais privatives les fenêtres. Monsieur [R] [P] à l’origine seul propriétaire de l’immeuble, a vendu les lots 12 et 13 par acte du 9 juin 1967, qui forment la totalité des greniers, à monsieur [F] [N], avec reprise de la disposition particulière de son droit, sans nécessité d’autorisation des autres copropriétaires, de modifier les ouvertures sur le toit, dès lors qu’il rappelle que l’acquisition est faite en vue de la création et de l’aménagement de deux ou trois appartements dans ces deux locaux. Lorsqu’en 1980 ces locaux sont à nouveau vendus, ils sont désignés comme des appartements, ce qui induit qu’ils comportent les ouvertures permettant de les considérer comme des logements. Les défendeurs produisent d’ailleurs des vues des toits en 1985 qui démontrent que ces nombreuses ouvertures existaient. La seule modification qui ait eu lieu depuis lors de ces ouvertures est relative à la réfection à l’identique des fenêtres par monsieur [J] alors propriétaire en 2005 dans un des lots. Il atteste n’avoir lui-même créé aucune nouvelle ouverture et avoir vendu le lot 13 à messieurs [M] et [D] pourvu de neuf fenêtres de toit. Les photographies démontrent la vétusté des fenêtres du lot 12 dont la société Velux estime qu’elles sont antérieures à 1992.

Pour leur part, messieurs [M] et [D] ont obtenu un avis favorable du maire de [Localité 7] le 23 mars 2012 suite à leur déclaration préalable en vue du changement des fenêtres de toit du lot n°12, qu’ils n’ont toujours pas pu effectuer.

Pour ce qui concerne les “blocs de climatisation”, le syndicat des copropriétaire n’établit pas quel est le matériel effectivement en place en toiture. Messieurs [M] et [D] produisent le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 8 juin 2004 qui a autorisé leur vendeur monsieur [J] à installer un compresseur de chauffage sur la toiture de l’immeuble, et l’autorisation de la Ville de [Localité 7] en date du 4 novembre 2004 à cette installation. Ils produisent d’ailleurs tout un dossier constitué à cet effet en 2004 (pièce 24).

Les demandes du syndicat des copropriétaires ne peuvent dès lors qu’être rejetées, aucun trouble manifestement illicite n’est démontré.

Le syndicat des copropriétaires fait preuve d’un abus de procédure en sollicitant le retrait d’ouvertures autorisées et en place depuis des décennies, qui justifie l’indemnisation provisionnelle des défendeurs, qui n’ont pas été en mesure de remplacer les fenêtres fuyardes et de mettre le lot n°12 en location en raison de son opposition infondée. Il convient de les indemniser par la fixation de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Il est condamné à payer à messieurs [M] et [D] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETONS les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8].

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8] à payer à [G] [D] et [Z] [M] la somme provisionnelle de 2000 (deux mille) euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8] aux dépens.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8] à payer à [G] [D] et [Z] [M] la somme de 3000 (trois mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELONS qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, messieurs [D] et [M] sont exonérés de la répartition des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8].

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT