TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Martine MOLLIARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07487 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SHF

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [T],

[Adresse 1]

représenté par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Y],

[Adresse 2]

représenté par M^e Martine MOLLIARD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07487 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SHF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2014, à effet le même jour, [G] [T] a consenti un bail d’habitation à [H] [Y] sur des locaux meublés, situés [Adresse 2], moyennant un loyer de 730 euros et une provision sur charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.764,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'[H] [Y] le 14 février 2024.

Par assignation du 25 juillet 2024, [G] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [H] [Y], la séquestration des meubles aux frais du défendeur et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation annuelle incluse, à compter de la résiliation du bail, le 26 mars 2024 et jusqu’à libération des lieux,4.245,04 euros au titre du solde de loyers, charges et taxes arrêtée au 17 juillet 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de 2.764,29 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le commandement de payer et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2024, [G] [T], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s’élève désormais à la somme de 4.359,64 euros, terme de novembre 2024 inclus. Il déclare que le dernier loyer a été réglé intégralement et s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

[H] [Y], représenté par son conseil, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et propose de régler la somme de 70 euros par mois en plus du loyer courant. Il souhaite voir rejetées les demandes contraires de [G] [T]. Il indique que la situation administrative et financière du couple s’est améliorée et qu’une demande d’aide est en cours auprès du fonds de solidarité logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[G] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 12 février 2024 et la somme de 2.764,29 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, [H] [Y] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 70 euros, en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 852,15 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [G] [T] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [G] [T] a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 4.359,64 euros.

[H] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 4.245,04 euros, date de remise à personne de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [H] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès

[H] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[H] [Y] sera condamné à régler à [G] [T] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2014 entre [G] [T], d’une part, et [H] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], est résilié depuis le 13 avril 2024,

CONDAMNONS [H] [Y] à payer à [G] [T] la somme de 4.359,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 4.245,04 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS [H] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [H] [Y],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 avril 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion d'[H] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• [H] [Y] sera condamné à verser à [G] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, à compter du 13 avril 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [H] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024 et celui de l’assignation du 25 juillet 2024, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

CONDAMNONS [H] [Y] à payer à [G] [T] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge