TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04757

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUU2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[F] [Y]

[O] [J] épouse [Y]

C/

[T] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [B]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Y],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [J] épouse [Y],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [P],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé en date du 05 et 07 septembre 2023, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y], par l’intermédiaire de leur agence immobilière, ont donné à bail à Monsieur [T] [P] un appartement à usage d’habitation n°A01, un jardin et un emplacement de stationnement n°113, situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 444 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Le 29 avril 2024, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] ont fait signifier à Monsieur [T] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.544,18 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec intérêts de droit, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024.

A l’audience du 18 octobre 2024, le juge a déclaré la citation caduque, en l’absence des demandeurs et du défendeur.

Par courrier reçu au Tribunal judiciaire le 29 octobre 2024, le conseil des demandeurs a sollicité un rapport de la caducité, expliquant avoir chuté à vélo et n’avoir pu se rendre à l’audience.

Par ordonnance du 27 décembre 2024, le juge a rapporté la caducité et a renvoyé le dossier à l’audience du 21 février 2025.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y], représentés par la SELARL [S], substituée par Maître [W] [B], maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 6.595,29 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à étude le 17 juillet 2024 à la première audience et par l’envoi en lettre recommandée de l’ordonnance rapportant la caducité et renvoyant le dossier (dont il a accusé réception), Monsieur [T] [P] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05 et 07 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois, délai contractuel plus favorable au locataire et plus protecteur de celui-ci que les dispositions légales prévues à son profit, doit donc primer sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.751,20 euros a été signifié le 29 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [P] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 30 juin 2024 et Monsieur [T] [P] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [T] [P] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] produisent un décompte du 21 février 2025 démontrant que Monsieur [T] [P] reste devoir la somme de 6.101,29 euros, mensualité de janvier 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 28 février 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [T] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.101,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1.751,20 euros, du 17 juillet 2024 sur la somme de 3.544,18 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [T] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 30 juin 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y], Monsieur [T] [P] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 et 07 septembre 2023 entre Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] et Monsieur [T] [P] concernant un appartement à usage d’habitation n°A01, un jardin et un emplacement de stationnement n°113, situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à verser à Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 6.101,29 euros (décompte arrêté au 21 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1.751,20 euros, du 17 juillet 2024 sur la somme de 3.544,18 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à payer à Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à verser à Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [J] épouse [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,