MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00001 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YYOL

AFFAIRE : S.C.I.DE LA PROPAGATION DE LA FOI C/ L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES, au débat

Madame Valérie IKANDAKPEYE, au délibéré

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA PROPAGATION DE LA FOI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine MOLLON de la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédérique CECCALDI de la SCP AGUERA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 21 Octobre 2024

Notification le

à :

Maître [Z] [S] [Adresse 9]

Maître [O] [F] [Adresse 10]

ELEMENTS DU LITIGE

La société DE LA PROPAGATION DE LA FOI SCI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 18 décembre 2023 l’association L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] pour la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 11135,04euros au titre des indemnités et charges arrêtés au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque facture, lui voir enjoindre sous astreinte de rectifier l’adresse postale [Adresse 3] sur tout support et d’en justifier, de retirer son nom au sein des locaux sur tous support et d’en justifier, de restituer les clés de la boîte aux lettres des locaux et d’en justifier, la voir condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société DE LA PROPAGATION DE LA FOI est propriétaire de locaux situés à [Adresse 7] à [Localité 6].

Elle a consenti le 14 janvier 2016 une convention d’occupation précaire à L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] qui exerce une activité de formation en lien avec l’Université [8], moyennant une indemnité mensuelle de 1000 euros.

Les défauts de paiement répétés des loyers ont entraîné un commandement de payer la somme de 11469,70 euros en date du 23 juin 2023, qui n’a été suivi d’aucun effet. La bailleresse a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 février 2023 à effet du 30 juin 2023 respectant le délai de préavis de 3 mois.

L’Institut a quitté les lieux au mois de juillet 2023 et restitué trois jeux de clés le 13 septembre 2023. La somme de 11135,04 euros reste due et l’Institut n’a pas retiré son adresse postale sur internet, ni son nom sur les locaux. Les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Aux termes de ses dernières conclusions, l’association L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] sollicite le rejet des demandes et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

À titre subsidiaire elle demande l’autorisation de payer les sommes dues en 24 mensualités égales.

Les locaux étaient tellement vétustes qu’elle a dû exposer plus de 25000 euros de travaux pour les rénover et mettre en conformité avec les normes de sécurité applicables aux établissements recevant du public.

Elle a suspendu le paiement des loyers ainsi qu’elle l’avait prévenu par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 janvier 2023 si les justificatifs des charges dont le paiement lui était demandé n’étaient pas produits. Elle a réglé tous les loyers de 2022. Un congé lui a été notifié sans respect des règles en la matière et sans motif le 27 février 2023. Puis il lui a été signifié le 23 juin 2023 un commandement de payer la somme de 11469,70 euros, décompte erroné incluant notamment des loyers déjà payés.

Les justificatifs des charges ne sont toujours pas fournis, et la demande à ce titre de la somme de 4832,54 euros doit donc être rejetée.

Le bail constitue bien un bail commercial et non pas d’occupation précaire dès lors qu’il n’est justifié d’aucune circonstance particulière indépendante de la volonté des parties le justifiant.

Dès lors le locataire est bien fondé à soulever l’exception d’inexécution en raison de la violation par le bailleur de son obligaton de fournir un local conforme aux normes réglementaires.

L’Institut est en droit de demander une indemnité d’éviction pour le congé qui lui a été donné sans respect des formes et délais applicables.

Il a apporté une plus-value aux locaux par les travaux qu’il a réalisés. Il a restitué les clés de la boîte aux lettres et les demandes de rectification de l’adresse sur Google et l’adresse postale sont devenues sans objet. Il a dû déménager sans indemnité pour les travaux de mise en conformité et doit donc obtenir des délais de paiement car sa situation financière serait compliquée.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société DE LA PROPAGATION DE LA FOI soutient que les parties se sont entendues pour soumettre le bail à la condition de précarité.

Elle a bien adressé les justificatifs des charges que la locataire a refusé de payer. Le montant du loyer est faible et en lien avec le caractère précaire de l’occupation.

Il était convenu que les locaux pourraient être affectés aux Oeuvres Pontificales Missionnaires, principal occupant de l’immeuble.

La charge pour le locataire de réaliser les travaux a entraîné une remise de paiement des indemnités pour les mois de juillet à septembre 2016.

Aucun délai ne saurait être octroyé alors que le compte de résultat arrêté au 30 juin 2022 démontre que l’Institut avait un résultat d’exploitation positif alors qu’il mentionnait les charges de loyers et de charges qu’il n’avait pas exposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article L145-5-1 du Code de Commerce que la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.

Tel est le cas de la présente convention conclue entre les parties à compter du 1er juillet 2016 portant leur signature, pour une durée de 12 mois, renouvelable par tacite reconduction, avec obligation de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant l’échéance annuelle. Il est indiqué dans le préambule de la convention que la société DE LA PROPAGATION DE LA FOI est propriétaire de cet appartement qui bénéficie d’un chauffage collectif avec les bureaux des Oeuvres Pontificales Missionnaires qui disposent d’autres locaux appartenant au bailleur dans cet immeuble, et précise que le bailleur peut être amené à reprendre les locaux spécifiquement pour les affecter aux Oeuvres Pontificales Missionnaires, principal occupant de l’immeuble, dans les conditions précisées ci-dessous.

Or il s’avère que le local a été repris en 2023 en conformité avec la procédure prévue.

Le preneur élève une contestation sur la somme due qu’elle reconnaît à hauteur de la somme de 6302,50 euros, à laquelle il convient de limiter la condamnation, faute de justification suffisante du montant des charges dues, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer adressé le 23 juin 2023 à titre de dommages-intérêts moratoires.

L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] est autorisé à payer cette dette en 12 mensualités de 525,21 euros chacune, au vu de l’attestation de son expert-comptable monsieur [W] du Cabinet [L] , qui fait valoir que l’équilibre de cette association est souvent dépendant des dons et contributions reçus, qui représentent 50% de ses ressources annuelles.

Il convient d’enjoindre L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] de retirer et rectifier l’adresse postale du [Adresse 4] sur les sites internet et tout support sur lesquels elle resterait mentionnée, sans nécessité d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte dès lors que l’Institut a déjà satisfait pour partie à cette injonction.

L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] , qui succombe pour partie à l’instance, doit en supporter les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNONS L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] à payer à la société DE LA PROPAGATION DE LA FOI la somme provisionnelle de 6302,50 (six mille trois cent deux euros cinquante cents) euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023.

AUTORISONS L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] à payer cette somme en 12 mensualités de 525,21 euros chacune, à compter du mois de décembre 2024, au plus tard le 5 de chaque mois,

DISONS qu’à défaut de respect d’une seule échéance à son terme, il devra payer l’intégralité de la dette, dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueues.

ENJOIGNONS L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] de retirer et de rectifier son adresse postale et de ne plus indiquer le [Adresse 4], sur les sites internet et sur tout autre support.

CONDAMNONS L’INSTITUT DE THEOLOGIE DU [Localité 5] aux dépens.

LAISSONS à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Valérie IKANDAKPEYE.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT