TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

51G

Minute

N° RG 25/00474 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBK

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 13/10/2025

à la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

la SELARL GONDER

COPIE délivrée

le 13/10/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

La SAS [Adresse 12]

dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La SA D’HLM à conseil d’administration DOMOFRANCE

dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 6]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, la SAS [Adresse 12] a fait assigner la SA DOMOFRANCE devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile, et de la voir condamnée au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures, la SAS [Adresse 12] a maintenu ses demandes, et conclu au rejet des prétentions de la SA DOMOFRANCE.

Elle expose avoir, suivant acte sous seing privé du 25 février 2011, pris à bail commercial des locaux situés [Adresse 3], appartenant à la SA DOMOFRANCE, bail de 9 ans renouvelé à compter du 1er mars 2020, et fait valoir que l’appartement loué présente des désordres persistants relatifs notamment au dysfonctionnement du dispositif de climatisation, à la survenance d’infiltrations, aux pannes récurrentes de l’ascenseur. Elle précise que ces dommages sont intervenus postérieurement à ceux ayant donné lieu à la signature du protocole d’accord invoqué par la défenderesse, de sorte qu’elle justifie d’un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire s’agissant de désordres non encore nés à la date du protocole, les dommages postérieurs causés par un fait non connu et non anticipé au jour de la transaction pouvant donner lieu à poursuite judiciaire.

La SA DOMOFRANCE a argué de l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée par la SAS [Adresse 12] pour défaut d’intérêt et défaut de qualité à agir, et a sollicité à titre reconventionnel sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait état de la signature d’un avenant au bail conclu le 20 mars 2017, intitulé protocole d’accord et avenant au bail commercial du 25 février 2011, réglant les différends relatifs aux dysfonctionnements de la climatisation et de l’ascenseur, aux termes duquel la locataire a renoncé à toutes demandes relatives à ces deux sujets, de sorte que sa demande d’expertise judiciaire doit être déclarée irrecevable.

L’affaire, évoquée à l’audience du 15 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

La SA DOMOFRANCE argue au cas d’espèce de l’irrecevabilité de la demande, faute pour la SAS [Adresse 11] d’intérêt et de qualité à agir, eu égard au protocole d’accord signé le 20 mars 2017.

Aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Le contrat doit être rédigé par écrit.

Il en résulte que la transaction suppose la réunion de trois conditions: l’existence d’une contestation née ou à naître, l’existence de concessions réciproques entre les parties, et l’existence d’une intention de mettre fin à un différend.

L’article 2048 du même Code dispose que les transactions se renferment sur leur objet: la renonciation qui est faite à tous droits, actions et prétentions ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 précise que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Il est constant que même si une transaction prévoit une renonciation aux dommages futurs, cette renonciation ne s’applique qu’au différend qui a donné lieu à la conclusion de la transaction, de sorte que les dommages postérieurs causés par un fait non connu et non anticipé au jour de la transaction ne sont pas concernés et peuvent donner lieu à poursuite judiciaire.

En l’espèce, le protocole transactionnel versé aux débats fait état de dysfonctionnements du bloc climatisation/chauffage et de l’ascenseur, précise que ces dysfonctionnements n’existent plus au jour de la signature du protocole, et que le locataire renonce, en contrepartie du versement d’une somme globale et forfaitaire de 10 000 euros, à toute action et toute instance relatives aux dysfonctionnements passés et futurs, et à tout recours ayant pour objet un quelconque préjudice de jouissance relatif à l’utilisation de la climatisation ou de l’ascenseur.

Dans la mesure toutefois où la demanderesse fait état et justifie de l’existence d’écoulements d’eau au niveau des souffleurs, entraînant notamment l’effondrement de dalles du plafond, gorgées d’eau, dommages non prévus au protocole transactionnel, elle a intérêt et qualité à agir en référé pour solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire.

Au vu des pièces produites et notamment du procès-verbal de constat dressé le 12 juillet 2024, la SAS LA MAISON DE L’ARGAN justifie d’un intérêt légitime à voir établir par expertise la preuve des faits, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de son éventuel préjudice.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit à la demande d’expertise, la mission de l’expert étant précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes :

S’agissant d’une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, les frais de consignation comme les dépens seront provisoirement mis à la charge de la demanderesse, sauf à celle-ci à les inclure dans son préjudice final le cas échéant, et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

ECARTE les fins de non recevoir invoquées par la SA DOMOFRANCE, tirées du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SAS [Adresse 11] ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonne une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [G] [U]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs utiles ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les désordres allégués dans l’assignation, les conclusions et les pièces auxquelles elles se réfèrent existent ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la localisation; préciser la date de leur apparition ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le maître de l’ouvrage et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 4000 euros la provision que la SAS LA MAISON DE L’ARGAN devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux, avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé, dans le délai de 2 mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation ;

DIT que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

DIT que la SAS [Adresse 11] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,