N° RG 25/01373 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

11ème civ. S4

N° RG 25/01373 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLEZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Mme [J]

M.[J]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPHEA (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 13]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [R] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparante en personne

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 25 septembre 2020, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à M. [J] [Y] et Mme [J] [R] un logement situé porte [Adresse 5], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 566,38 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 novembre 2022, qu’ils ont reçue le 25 novembre 2022, OPHEA a notifié à chacun des défendeurs un congé pour le 28 février 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 829,07 euros.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné M. [J] [Y] et Mme [J] [R], par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par eux,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 3 925,74 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement les défendeurs à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 599,46 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 2 janvier 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 novembre 2022.

À l’audience du 5 mai 2025, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale, transmis au tribunal le 14/04/2025, faisant état de la reprise du paiement du loyer courant et de la recherche de solutions familiales par le couple pour solder la dette. Il ne perçoit que la retraite de Mme [J] (1 577 euros) tandis que M. [J] est en recherche d’emploi mais envisage de demander sa retraite bien qu’il n’ait pas la totalité des trimestres.

L’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à l’assignation, sauf à actualiser la dette à 4 480,51 euros au 30 avril 2025 ; il est autorisé à produire une note en délibéré, Mme [J] se prévalant d’un paiement de 406 euros le 15 avril 2025 qui n’apparaît pas sur l’extrait de compte actualisé. Il ne s’oppose pas à des délais de paiement sur 24 mois sous réserve d’une clause « cassatoire ». .

Mme [J] sollicite des délais de paiement, proposant de verser, tant qu’elle est seule à percevoir une retraite, la somme de 30 euros en plus du loyer résiduel.

M. [J] [Y] n’a pas comparu bien que cité à étude.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré déposée le 16 mai 2025, OPHEA a adressé un extrait de compte actualisé au 15 mai 2025 pour la même somme de 4 480,51 euros, mais faisant bien apparaître un paiement de 406 euros par « cb en ligne » le 15 avril 2025, crédité le 17.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux défendeurs pour le 28 février 2023 au vu des impayés de loyers ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 28 février 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

M. [J] [Y] et Mme [J] [R] ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 28 février 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 2 janvier 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 409,87 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

M. [J] [Y] et Mme [J] [R] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Il ressort de la comparaison des décomptes produits à l’audience et en cours de délibéré que tous deux comptabilisent les échéances de loyer jusqu’au 30 avril inclus, mais que seul le second fait mention du versement de 406 euros au crédit du compte le 17/04/2025 ; cependant, le décompte produit à l’audience enregistrant le même solde au 30 avril 2025, il avait manifestement comptabilisé ce versement sans qu’il y figure.

Il en résulte que les défendeurs doivent être condamnés solidairement au règlement de la somme de 4 480,51 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 5 mai 2025 (dernière échéance incluse : avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement à terme échu au plus tard le 10 du mois d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de mai 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et de l’absence d’opposition de la partie demanderesse, il sera accordé des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision tenant compte de leur situation financière actuelle.

Si les défendeurs apurent leur dette en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire. Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, supporteront les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique précaire, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procé-dure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 28 février 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et M. [J] [Y] et Mme [J] [R] d’autre part, portant sur un logement porte 32 étage [Adresse 4] [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de M. [J] [Y] et Mme [J] [R] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE M. [J] [Y] et Mme [J] [R], solidairement, à verser à OPHEA la somme de 4 480,51 € (quatre-mille-quatre-cent-quatre-vingt euros et cinquante-et-un centimes), correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 5 mai 2025 (dernière échéance incluse : avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [J] [Y] et Mme [J] [R], solidairement, à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, à terme échu au plus tard le 10 du mois, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de mai 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à M. [J] [Y] et Mme [J] [R] un délai de 24 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 23 mensualités de 30 € (trente euros) chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes de loyer et de charges ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement du loyer et des charges courants :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— l’OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [J] [R], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [J] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI