MINUTE N° :

ORDONNANCE DU :10 Juin 2024

DOSSIER N° :N° RG 23/01488 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YHHK

AFFAIRE :Société MY SHARE SCPI C/ S.A.S. BONNIE&CLYDE, S.A.S. CYCLOCITY, S.A.S. LIONROSE, Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 5], la SAS BONNIE & CLYDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT :Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER :Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société MY SHARE SCPI,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine ARMINJON de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDERESSES

S.A.S. CYCLOCITY,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jacques VITAL-DURAND de la SELARL VITAL-DURAND ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Isabelle CLAVERIE-DREYFUSS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. LIONROSE,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Anne-laure BOUVIER, avocat au barreau de LYON

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 5],

représenté par son syndic en exercice, la SAS BONNIE & CLYDE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Anne-laure BOUVIER, avocat au barreau de LYON

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.S. BONNIE & CLYDE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Anne-laure BOUVIER, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 13 Mai 2024

Notification le

à :

Maître [X] [Z] – 2379, Expédition

Maître [P] [S] – 693, Expédition et grosse

Maître [I] [N] – 1574, Expédition et grosse

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

ELEMENTS DU LITIGE

La société My Share SCPI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par actes des 16 et 23 août 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 5], la société Lionrose SAS et la société Cyclocity SAS pour voir enjoindre sous astreinte la société Lionrose de lui transmettre un certain nombre de documents listés, voir ordonner une expertise sur l’importance des infiltrations dénoncées sur le bâtiment, leur origine et le coût de la remise en état, en application de l’article 145 du Code de Procédure Civile, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 5000 euros outre, solidairement avec la société Lionrose, la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Provim a le 20 décembre 2017 donné à bail commercial à la société Cyclocity, filiale de la société JCDecaux dédiée aux systèmes de vélos en libre service, des locaux commerciaux à compter du 1er mai 2018 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété [Adresse 5], correspondant aux lots de copropriété n°1 dans le bâtiment A et n°3 dans le bâtiment B. La société My Share a acquis la propriété de ces locaux le 10 septembre 2018. La gestion de la copropriété est confiée au syndic professionnel la société Lionrose. Les sociétés My Share et Cyclocity se sont entendues par avenant du 3 février 2021 pour intégrer la taxe foncière aux charges récupérables. Le syndicat des copropriétaires a voté en assemblée générale le 31 mars 2022 la réalisation de divers travaux sur des parties communes, de ravalement de façades, remplacement de la zinguerie de la copropriété, étanchéité et isolation des toitures de la copropriété, désamiantage. Depuis le 10 mars 2023 la société Cyclocity se plaint auprès de son bailleur et du syndic de multiples désordres au sein des locaux qu’elle occupe. Il s’agissait tout d’abord de désordres consécutifs à l’intervention de la société en charge des travaux de désamiantage, bris d’un hublot en verre et d’un skydome situés sur le toit terrasse surplombant les locaux, exposant sa partie dépôt à la pluie et aux poussières d’amiante, infiltrations d’eau en continu en cas de pluie à l’intérieur des locaux, dégradant murs et plafonds. Les travaux d’étanchéité se sont terminés fin avril 2023. Le 20 avril 2023 la société Cyclocity a dénoncé un second sinistre d’infiltration d’eau dans le dépôt, qui viendrait du tuyau d’évacuation des eaux pluviales, qui serait bouché. Les demandes et mises en demeure au syndic sont restées sans effet. La société syndic Lionrose est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, qui n’a pas fait réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin à des infiltrations d’eau dans des parties privatives. Elle doit transmettre les contrats conclus avec les sociétés qui ont réalisé les travaux, DI Environnement et APC Etanch, leurs attestations d’assurance, les contrats liés aux travaux en cause et le détail des diligences qu’elle a accomplies. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit et les infiltrations persistent, qui nécessitent une expertise et justifient le versement d’une provision.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Cyclocity formule toutes protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée, qu’elle souhaite voir étendre aux désordres matériels et immatériels qu’elle a subis. Elle demande d’enjoindre sous astreinte le syndicat des copropriétaires de lui communiquer une liste de documents complémentaires, de le voir condamner à lui payer une provision de 18000 euros, de voir ordonner la diminution de moitié du loyer qu’elle doit à la société My Share depuis le 10 mars 2023, début des sinistres, jusqu’à la réparation intégrale des désordres, de voir condamner la société My Share à lui payer la somme de 28752,39 euros en répétition de l’indu, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle subit des sinistres d’exposition à l’amiante et de dégâts des eaux à répétition depuis la réalisation des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires dans des conditions obscures et assez peu rigoureuses. Des entreprises ont dû intervenir pour l’assèchement des locaux sinistrés et la reprise des peintures, et elle ne peut plus utiliser une partie des locaux dont l’état n’est plus exploitable, ainsi la mezzanine. Les équipes doivent surveiller l’état du stock et s’inquiètent de leurs conditions de travail. Il est établi par des factures et devis un préjudice matériel d’au moins 18557,78 euros. Elle ne peut plus utiliser les locaux du premier étage ce qui justifie la réfaction du loyer.

Aux termes de leurs dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Lionrose, ainsi que la société Bonnie & Clyde SAS, intervenante volontaire, demandent de déclarer hors de cause les sociétés Lionrose et Bonnie & Clyde, de rejeter les demandes et de condamner les sociétés My Share et Cyclocity à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Bonnie & Clyde est l’actuel syndicat du syndicat des copropriétaires qui exerçait auparavant jusqu’au 1er octobre 2023 sous le nom commercial Lionrose. Le syndic a été diligent pour répondre aux demandes de la société Cyclocity depuis le 10 mars 2023. Il n’est pas caractérisé de faute commise par le syndic de nature à engager sa responsabilité, aussi il convient de le mettre hors de cause. Les demandes de communication de pièces n’ont pas été précédées de demandes amiables, certaines sont en possession de la société My Share, d’autres n’ont pas de lien avec le dégât des eaux. Les pièces en possession de la société Bonnie & Clyde intéressant le litige ont été communiquées. Monsieur [V], expert intervenant pour la société Axa France, assureur de la copropriété, a diligenté une expertise le 11 septembre 2023, qui a établi que les venues d’eau provenaient de deux origines, les infiltrations d’eau provenant du toit terrasse, et les refoulements de la canalisation d’évacuation de la toiture qui aurait été obstruée par des gravats de chantier. Les travaux de réhabilitation de l’immeuble sont terminés, et ont été réceptionnés en juillet 2023. Les venues d’eau en partie haute ont cessé, et seul un phénomène de refoulement persisterait, mais la colonne a été débouchée par la société Hera depuis lors. La société Cyclocity n’établit pas la persistance d’infiltrations quelconques nécessitant une mesure d’expertise judiciaire. Les désordres ont été subis par le locataire, et ils ont été chiffrés à un montant de 14839,82 euros. Il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de mettre en péril sa situation financière pour pallier la carence du bailleur dans ses obligations contractuelles ou du locataire mal assuré.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société My Share sollicite le rejet de la demande de la société Cyclocity portant sur le versement d’une provision et sur la diminution du loyer de 50%, dont elle demande si cela était le cas la garantie par le syndicat des copropriétaires et la société Bonnie & Clyde.

La société Cyclocity ne justifie pas d’une déclaration de sinistre auprès de son assureur pouvant éventuellement prendre en charge le préjudice de jouissance et elle ne peut pas solliciter une double indemnisation. Elle ne justifie pas avoir subi un préjudice identique en intensité depuis le 10 mars 2023 ni subir encore des infiltrations, auxquelles il a été mis fin.

SUR CE

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de la société Bonnie & Clyde et de mettre hors de cause la société Lionrose, en lieu et place de laquelle elle est devenue syndic de la copropriété concernée.

L’article 145 du Code de Procédure Civile justifie que soit ordonnée en référé une expertise s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, à la demande de tout intéressé. En l’espèce l’expertise amiable a été réalisée par monsieur [V] à la demande de l’assureur la société Axa France du syndicat des copropriétaires responsable en application de l’alinéa 3 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes. Dès lors, si la société My Share ne trouve pas dans les résultats de l’expertise amiable les éléments qu’elle estime justifier des causes et conséquences des sinistres qu’elle a subi, il convient de faire droit à sa demande d’expertise judiciaire, à ses frais avancés, puisqu’elle est demanderesse à l’expertise, qu’elle a seule avec la société Cyclocity intérêt à voir ordonner.

Pour ce qui concerne les demandes de communication de pièces, la société Bonnie & Clyde a communiqué les déclarations de sinistres, les pièces concernant les travaux confiés à Variance Energie ainsi qu’à [F] [C] pour la coordination SPS, et a ainsi satisfait aux demandes de la société My Share. La société Cyclocity sollicite la communication de nombreux documents qui concernent le désamiantage des locaux et qui donc ne concernent pas les dégâts des eaux dénoncés par la société demanderesse My Share ainsi que par sa locataire. Il appartiendra à l’expert désigné de solliciter les documents complémentaires éventuellement utiles à l’accomplissement de sa mission.

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier produit par la société Cyclocity en date du 25 janvier 2024 de nombreuses photographies qui démontrent l’ampleur des dégâts occasionnés dans les locaux donnés à bail, dégâts dont il n’est pas établi qu’il concerneraient nécessairement la propriétaire des locaux la société My Share qui a dans les lieux un locataire commercial, raison pour laquelle la demande de provision formée par la société My Share est rejetée. La demande de provision de la société Cyclocity contre le syndicat des copropriétaires est reçue à hauteur de la somme de 10000 euros, qui n’apparaît pas sérieusement contestable, compte tenu des sommes qu’elle justifie avoir exposées pour l’assèchement de ses locaux et de la nécessité de les remettre en peinture.

La société Cyclocity sollicite la réduction à hauteur de la moitié de ses loyers depuis le 10 mars 2023 jusqu’à la réparation intégrale des désordres et le remboursement de la somme qu’elle a versée de 28752,39 euros au titre des loyers qu’elle a versés jusqu’au mois d’avril 2024, compte tenu de l’impossibilité d’utiliser la moitié des locaux loués durant toute cette durée. Elle justifie par la production du procès-verbal d’huissier cité du 25 janvier 2024 de la persistance de l’état particulièrement dégradé et malsain des locaux donnés à bail, qui présentent des moisissures, dont la moquette a dû être enlevée et dont il est précisé que l’odeur d’humidité est prégnante. Il convient en conséquence de faire droit à la demande à hauteur d’une provision de 20000 euros que la société My Share est condamnée à lui payer, qui n’apparaît pas sérieusement contestable; avec garantie par le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires étant condamné à payer une somme permettant de remettre pour partie la remise en état des lieux, la demande de la société Cyclocity tendant à être dispensée de payer la moitié de ses loyers pour l’avenir est rejetée puisqu’elle sera à même de les utiliser.

La société Bonnie & Clyde doit être mise hors de cause, dès lors qu’aucune faute n’est articulée à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Il est condamné à payer la somme de 2000 euros à la société Cyclocity et la somme de 1500 euros à la société My Share en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

METTONS hors de cause la société Lionrose.

RECEVONS l’intervention volontaire de la société Bonnie & Clyde et la METTONS hors de cause.

ORDONNONS une mesure d’expertise et DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [L] [O],

demeurant [Adresse 1],

Expert près la cour d’appel de Lyon,

avec pour mission, connaissance prise de tous documents utiles, qui lui seront transmis par les parties, après les avoir convoquées ainsi que leurs conseils, de :

— se rendre sur les lieux du sinistre, [Adresse 5] ;

— relever et décrire les désordres allégués par la société My Share et la société Cyclocity dans l’assignation et leurs conclusions et pièces, en définir la localisation dans le bâtiment et leur importance ;

— en rechercher la ou les causes et en préciser la date d’apparition ;

— en cas d’urgence liée à la persistance et l’importance des infiltrations, donner dès la 1ère réunion contradictoire son avis sur les mesures conservatoires à prendre immédiatement pour éviter ou prévenir l’aggravation des désordres ;

— décrire les travaux réparatoires, provisoires ou définitifs, qui ont déjà pu être réalisés, et donner un avis sur leur qualité pour mettre fin aux désordres ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer le préjudice subi par la société My Share;

— décrire les solutions appropriées pour remédier aux désordres et en proposer une estimation du coût ;

— évaluer les préjudices matériels et immatériels subis par la société Cyclocity ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à la résolution du litige.

FIXONS à la somme de 5000 euros le montant de la somme que la société My Share doit consigner à la régie d’avances et de recettes de la présente juridiction avant le 15 août 2024, faute de quoi la présente désignation sera caduque.

DISONS que l’expert sera saisi de sa mission dès que la consignation aura été déposée et lui IMPARTISSONS un délai de quatre mois pour déposer son rapport définitif, soit avant le 15 décembre 2024, qui sera précédé d’un pré-rapport avec indication aux parties d’un délai pour formuler leurs observations, auxquelles il devra répondre.

REJETONS les demandes de communication de pièces.

REJETONS la demande de provision de la société My Share.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 5], à payer à la société Cyclocity la somme provisionnelle de 10000 (dix mille) euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

CONDAMNONS la société My Share à payer à la société Cyclocity la somme provisionnelle de 20000 (vingt mille) euros à titre de remboursement des loyers indûment versés, et CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 5], à garantir la société My Share de cette condamnation.

REJETONS les autres demandes de la société Cyclocity.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 5] aux dépens.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 5] à payer à la société My Share la somme de 1500 (mille cinq cents) euros et à la société Cyclocity la somme de 2000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT