TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01331 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVOV

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SKIPPER IMMOBILIER

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. CRLAB FRANCE

[Adresse 2],

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvain STRIDE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 28 Janvier 2025

ORDONNANCE du 25 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 23 décembre 2022 et avenants, la SCI Skipper a consenti à la SARL Norpilote, aux droits de laquelle est venue la SASU CRLab France, un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 39820 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges de 2805,50 euros HT la première année et versement d’un dépôt de garantie de 9955 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI Skipper a fait signifier le 26 avril 2024 à la SASU CRLab France un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 21 août 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 14 janvier 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Skipper représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu les dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce

— Constaterl’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties depuis le 27 mai 2024,

Par conséquent,

— Ordonner l’expulsion de la société CRLAB FRANCE des locaux qu’elle occupe au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’aide d’un serrurier et du Commissaire de Police si besoin est,

— Autoriser la société SKIPPER IMMOBILIER à faire procéder à la séquestration de tous biens et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix au risque et péril des occupants,

— Condamner la société CRLAB FRANCE au paiement d’une somme de 3 932,52 euros, au titre des sommes dues avant acquisition de la clause résolutoire, somme qui doit être augmentée des intérêts au taux de 1% par mois à compter du commandement de payer

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société CRLAB FRANCE à concurrence de 203.74 euros par jour à compter de l’acquisition de la clause résolutoire (27 mai 2024) jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,

— Autoriser la société SKIPPER IMMOBILIER à conserver à titre de provision sur dommages et intérêts le dépôt de garantie versé par la société CRLAB FRANCE,

A titre subsidiaire, si l’acquisition de la clause résolutoire venait à être suspendue,

— Condamner CRLAB au paiement d’une provision de 4.225,09 euros au titre des loyers et accessoires dus

En toute hypothèse,

— Condamner la société CRLAB FRANCE au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais que pourrait générer la mise en œuvre de son expulsion,

— Autoriser la société SKIPPER IMMOBILIER à reprendre possession des lieux, en cas d’abandon éventuel des lieux sans état des lieux ni restitution des clefs.

La SASU CRLab France représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Et vu les pièces versées au débat,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Constater le paiement volontaire des sommes locatives par la société CRLab France, -Constater le défaut d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial ;

En conséquence,

— Débouter la SCI Skipper Immobilier de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner la Skipper Immobilier au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Skipper Immobilier au paiement des entiers frais et dépens d’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce.La SCI Skipper ne justifie ni de l’absence de créanciers inscrits, ni de la dénonciation le cas échéante de l’assignation aux créanciers inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 22 du contrat de bail).

La locataire soutient que la clause résolutoire n’a pas joué, dès lors qu’elle a réglé par virement du 03 juin 2024 la somme de 18591,44 euros, correspondant au loyer du 2ème trimestre 2024, sans même avoir eu connaissance du commandement de payer et sans avoir eu connaissance des indemnités forfaitaires réclamées (3178,29 euros). Elle soutient dès lors qu’il serait injuste de considérer que la clause résolutoire est acquise, ce sur quoi la bailleresse s’oppose.

En l‘espèce toutefois, le preneur disposait d’un mois pour régler les causes du commandement de payer visant la somme en principal de 18591,44 euros, à compter de la délivrance de l‘acte le 26 avril 2024 et le paiement n’est intervenu que postérieurement au délai qui était imparti au bailleur.

Il s’ensuit que le commandement de payer, signifié dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit, automatiquement, à l’expiration du délai d’un mois, soit le 26 mai 2024, ce qu’il convient de constater, sans que le juge des référés ne dispose d’une quelconque marge d’appréciation.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SASU CRLab France après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Skipper, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SASU CRLab France au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Au vu du décompte produit, la SCI Skipper sollicite la condamnation de la locataire au titre d’une indemnité forfaitaire contractuelle, dont il a été dit précédemment qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés, et de frais d’actes qui sont à inclure dans les dépens.

La SASU CRLab France ne se trouve dès lors redevable d’aucune somme à payer au bailleur.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et de l’absence totale de dette à ce jour, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SASU CRLab France étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les demandes accessoires

La SASU CRLab France, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Skipper, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 26 mai 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 23 décembre 2022 et avenants, portant sur les locaux situés à [Adresse 6],

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des clauses pénales (conservation du dépôt de garantie, indemnité forfaitaire majorée),

Déboutons la SCI Skipper de sa demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré de loyer, terme du 2ème trimestre 2024,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SASU CRLab France s’acquitte des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SASU CRLab France et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 6],

— la SASU CRLab France devra payer mensuellement à la SCI Skipper à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SASU CRLab France à payer à la SCI Skipper la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SASU CRLab France aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 26 avril 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET