N°Minute:25/00985

N° RG 24/02399 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PKXM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [G] [Z], demeurant Chez M. [Z] [E] – [Adresse 3] – FRANCE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Avril 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Arnaud DUBOIS

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par bail en date du 22 novembre 2012, prenant effet le 30 novembre suivant, l’Office Public de l’Habitat du Département de l’Hérault, donnait à bail à Mme [G] [Z], le logement n°68 du bâtiment 4 situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 270,93 euros outre 132,50 euros au titre des charges.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 30 novembre 2012, duquel il résulte que le logement était neuf.

Le 17 décembre 2021, Mme [G] [Z] a donné congé à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT pour un départ au 17 janvier 2022.

Au départ du locataire, un état des lieux a été dressé contradictoirement le 9 février 2022.

Eu égard à l’état déplorable du logement, sa remise en état a nécessité l’intervention de plusieurs entreprises pour un montant total de 2189,12 euros.

Le bailleur a été contraint de mettre en demeure les requis d’avoir à rembourser ces sommes, sans effet.

Une tentative de conciliation est mise aux débats, elle n’a pas abouti en raison de l’absence de Mme [G] [Z].

Suivant exploit de commissaire de justice en date 8 novembre 2024, signifié à personne, l’office public de l’habitat Hérault logement sis [Adresse 2] à MONTPELLIER a fait assigner Mme [G] [Z], demeurant chez M. [E] [Z], [Adresse 4] à EVIAN devant le tribunal judiciaire de Montpellier le 24 février 2025 aux fins de :

Y venir la requise,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 7 ;

Vu le décret n°87-712 du 26/08/1987 relatif aux réparations locatives ;

Vu le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale,

Vu les articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil

DIRE ET JUGER que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ;

et ainsi ;

CONDAMNER Mme [G] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 2189,12 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ;

LA CONDAMNER à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du C.P.C ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

À l’audience du 24 février 2025 , L’office public de l’habitat HÉRAULT LOGEMENT, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Mme [G] [Z] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 6] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, il résulte de la comparaison effectuée entre l’état des lieux d’entrée du 30/11/2012 et l’état des lieux de sortie du 09/02/2022, tous deux contradictoires, que de nombreuses dégradations ont été commises par le requis, et notamment que :

Les revêtements des murs sont dégradés, les tapisseries sont sales et déchirées, les peintures sont sales et écaillées, et certains murs ont des trous de chevilles non rebouchés,

Le revêtement des plafonds sont sales, les peintures sont fanées ou encore écaillées, certaines douilles sont manquantes, la sonnette et l’interphone sont cassés, dans une chambre deux prises ont été arrachées,

Une porte intérieure est cassée et celle de la cave également, un rive bloc est manquant, une serrure est cassée, les portes du placard du couloir sont sorties du rail et les deux poignées sont cassées,

Les portes du meuble sous évier de la cuisine sont cassées,

Le lavabo de la salle de bain est à resceller,

Le logement n’est pas, de manière générale, propre et présente des encombrants.

Le logement était tellement dégradé au départ de Mme [G] [Z], que les frais de remise en état du logement à la charge du locataire s’élèvent à la somme de 2189,12 euros.

Les frais à la charge du bailleur s’élèvent à la somme de 1980,53, l’ensemble est justifié par l’Office Public de l’habitat Hérault Logement, qui fournit les factures correspondantes :

➤ Facture de la société VALNETTE comprenant un forfait fraîcheur de nettoyage du logement et un forfait d’enlèvement des encombrants, 388,93 euros

➤ Facture de la SARL VEZIN correspondant à la tapisserie et à la peinture de murs, portes et plafonds du logement, 2021,58 euros.

➤ Facture de la société Le Marcary Construction correspondant à la réparation de certaines portes, au remplacement de rives bloc, poignées et serrures, 1078,00 euros.

➤ Facture de la société GB CONCEPT correspondant au remplacement de plusieurs prises, de la sonnette, de l’interphone, de la prise téléphonique et du transformateur modulaire, 99,56 euros et 191,22 euros

➤ Facture de la société PROXISERVE correspondant au remplacement du meuble sous évier de la cuisine et à la fixation du lavabo dans la salle de bain, 390,36 euros

Soit un total de 4169,65 euros.

A la lecture du procès-verbal d’état des lieux, ces factures apparaissent justifiées et visent à réparer des dégradations et dommages en prenant en compte la vétusté due à la période de location soit du 22 novembre 2012 au 17 janvier 2022.

Il est constant qu’il appartient au locataire de prouver qu’il se trouve dans un cas d’exonération de réparations locatives. Celui-ci doit ainsi démontrer que les désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement.

Il convient donc de condamner Mme [G] [Z] à payer à l’office public de l’habitat Hérault logement la somme de 2189,12 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [G] [Z], partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [G] [Z] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 2189,12 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ;

CONDAMNE Mme [G] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,