DOSSIER N° RG 25/03619 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3HJL

Jugement du :

27/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 1] S2

[L] [D]

[M] [Z]

C/

S.C.I. CAMASWAMAX

SARL [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e COMBIER (T.708)

Expédition délivrée

à : SCI CAMASWAMAX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt sept Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Julien COMBIER (T.708), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSES

S.C.I. CAMASWAMAX, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 17 Décembre 2024.

SARL [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 4]

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 18 Décembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience et date de la mise en délibéré : 18 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploits du 17 et du 18 décembre 2024, [L] [D] et [M] [Z] ont assigné la SCI CAMASWAMAX et la SAR [Adresse 1] en sa qualité de mandataire de la SCI devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON au visa de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et de l’article 3 du décret du 10 juin 2015, aux fins de :

— dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

— voir annuler le complément de loyer fixé par la SCI CAMASWAMAX,

— voir condamner la SCI CAMASWAMAX à leur payer la somme de 3300,31euros en remboursement du complément de loyer indûment perçu depuis le 26 avril 2024 arrêté à décembre 2024 à actualiser au jour de la décision à intervenir outre intérêts légaux,

— voir condamner la SCI CAMASWAMAX à leur payer 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens,

— voir maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience, la demande de renvoi d'[E] [X] représentant de la SCI CAMASWAMAX a été rejetée mais les demandeurs ont accepté que les écritures parvenues au greffe dans l’intérêt de la SCI CAMASWAMAX soient prises en compte malgré la procédure orale.

Suivant ses conclusions, la SCI CAMASWAMAX demande de :

— dire et juger que l’action n’est pas fondée en droit et débouter les demandeurs de leurs demandes en confirmant l’intégralité du complément de loyer,

Subsidiairement

— dire et juger que le complément de loyer est conforme aux critères légaux d’applicabilité liés aux qualités intrinsèques et extrinsèques des biens énoncés par les articles 140 de la loi du 23 novembre 2018 et 3 du décret du 13 mars 2019 et le confirmer dans son intégralité

En tout état de cause

— confirmer l’application du bail et le paiement de l’intégralité du complément de loyer convenu

— condamner les époux [D] et [Z] aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant leurs conclusions en réponse, Monsieur [D] et Madame [Z] ont maintenu leurs demandes en actualisation la somme demandée à 4498,29 euros arrêtée à novembre 2025 outre actualisation.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

A titre liminaire, la demande en justice à l’encontre de la SARL REGIE DES BROTTEAUX est irrecevable faute de qualité à défendre n’étant que la mandataire du bailleur. D’ailleurs, aucune demande n’a été formulée à son encontre si bien qu’ils n’avaient pas non plus d’intérêt à agir au sens des articles 31 et 32 du Code de procédure civile.

Sur l’exception de nullité de l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023 relatif à la fixation des loyers de référence, majoré et minorés sur [Localité 2] et [Localité 3]

Cet arrêté est entré en vigueur le 1 novembre 2023 et s’applique au contrat de bail du 18-19 avril 2024 pour l’appartement sis à [Localité 4].

Le tribunal administratif de LYON a annulé cet arrêté d’encadrement des loyers par jugement du 14 octobre 2025. Il n’a pas pris de mesures pour déroger au principe de la rétroactivité de l’annulation, l’acte étant censé ne jamais avoir existé.

Toutefois, cet arrêté ne concerne pas le complément de loyer qui est le seul point en litige.

Il n’y a dès lors pas lieu de débouter les demandeurs de leur action pour défaut de base légale.

Sur l’illégalité du complément de loyer

L’annonce concernant l’appartement loué au [Adresse 5] annonçait un loyer de 1566 euros dont 66 euros de charges sur le site www.bienici.com (pièce 2). Or, il est prétendu que le loyer comprenait un complément de loyer dissimulé.

Le 28 février 2024, [M] [Z] a écrit pour déposer son dossier de candidature et connaître le montant du loyer corrigé compte tenu de l’encadrement des loyers qui a été évoqué (pièce 3).

Par mail du 29 mars 2024, la REGIE DES BROTTEAUX a écrit que le bail pouvait débuter le 15 avril 2024, que toutes les fenêtres avaient été changées, que le salon a été entièrement repeint et qu’un pare baignoire a remplacé le rideau de douche. Le loyer est de 1500 euros au lieu de 1525 euros.

Le bail a fixé le loyer initial à 1525,82 euros pour l’appartement de 74,78 m², le loyer de référence étant de 12,50 euros du m² et le loyer de référence majoré étant de 15 euros le m². A été indiqué au bail un loyer de base mensuel de 1121,70 euros et un complément de loyer de 404,12 euros par mois pour cet appartement bien équipé notamment au niveau de la cuisine, des placards aménagés et des fenêtres neuves.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 mai 2024, les demandeurs ont contesté le complément de loyer qui est excessif et injustifié.

Ils ont saisi le 15 juin 2024, à la suite du refus du propriétaire de le supprimer totalement ou partiellement, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation du RHONE. Dans son avis du 19 septembre 2024, la commission a constaté la non-conciliation. Le bailleur a proposé un loyer à 1300 euros comprenant un complément de loyer de 187,90 euros eu égard à la cuisine entièrement équipée, des aménagements des placards sur mesure dans les chambres outre la situation privilégiée proche du parc de la tête d’or en étage élevé. Les locataires ont proposé un complément de loyer de 56 euros. Les représentant des locataires ont conclu au caractère excessif du complément de loyer à la différence des représentants des bailleurs.

Les locataires ont bien respecté le délai légal de trois mois. Leur procédure est recevable.

L’attestation du gestionnaire (annexe 10) du 6 octobre 2025 qui confirme que l’information sur un complément de loyera été faite à la première visite n’est qu’une preuve faite à soi-même. Elle est démentie par l’annonce sur le site qui ne mentionne rien de tel pas plus que le mail du 29 mars 2024 rédigé postérieurement à la visite du 27 février 2024. Contrairement à ce qui est soutenu dans ladite attestation du 6 octobre 2025, il a bien été précisé dans le mail du 29 mars 2024 que le loyer serait de 1500 euros au lieu de 1525 euros soit une diminution comme prétendu par les locataires. Il n’est nullement fait état d’un complément de loyer.

Le bail qui comprend expressément le complément de loyer a certes été signé les 18 et 19 avril 2024 mais les demandeurs ont rapidement contesté ce complément de loyer comme injustifié.

Ainsi, il ressort de la chronologie des faits et de ces éléments que la bailleresse n’a pas été transparente sur le complément de loyer même si le bail a été signé en connaissance de cause par des personnes averties en la matière eu égard à la profession de notaire associée de [M] [Z] (cf sa pièce 3). Or, dans le présent litige, il n’est pas réclamé de dommages et intérêts pour défaut d’information précontractuelle mais une restitution de l’indu après annulation du complément de loyer qui est qualifié par les demandeurs d’injustifié.

Selon l’article 140 III B de la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5] et l’article 3 du décret du 10 juin 2015 modifié le 13 mars 2019, un complément de loyer peut être appliqué pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés au bail.

Ainsi, il appartient de vérifier si la bailleresse, sur qui pèse la charge de la preuve, démontre que le complément de loyer réponde à des caractéristiques propres du logement.

En l’espèce, le complément de loyer est de 404,12 euros par mois soit 36 % du montant du loyer de base. Dans le bail, ce complément a été justifié eu égard à la cuisine entièrement équipée, des placards aménagés et des fenêtres neuves.

Il ne saurait être tenu compte des justifications a posteriori tenant à la localisation de l’appartement proche du parc de la tête d’or ni d’un appartement en étage élevé, éléments fournis à la commission départementale de conciliation des baux d’habitation pas plus que de la proximité par rapport à une église ou des écoles, critères évoqués seulement dans les conclusions de la SCI.

Il faut s’en tenir aux éléments d’explication inscrits dans le bail.

Ainsi, il y a lieu de déterminer si ces éléments tenant à la cuisine entièrement équipée, aux placards aménagés et aux fenêtres neuves sont des éléments peu courants de confort ou non.

S’agissant de la cuisine équipée, il est nécessaire qu’elle soit d’un certain standing. En l’espèce, la bailleresse décrit des meubles hauts et bas, un réfrigérateur, un congélateur, une hotte, des plaques de cuisson, un four, un lave-vaisselle, un lave-linge. Les deux photographies figurant au dossier ne permetent pas de s’assurer qu’il s’agit d’une cuisine de grand standing par contre sont fournis, ce qui n’a pas été contesté, deux éléments améliorant, de manière spécifique, le confort justifiant un complément de loyer soit le lave-vaisselle et le lave-linge.

S’agissant, des placards aménagés dans les chambres : ils apparaissent indéniablement sur plusieurs photographies. Il s’agit de placards rendant l’appartement très fonctionnel alors qu’il s’agit d’équipements peu fréquents dans les appartements de cette nature. Ces éléments justifient l’application d’un complément de loyer.

S’agissant du changement de fenêtres, il ne peut être pris en compte au titre d’un complément de loyer. Il s’agit d’une obligation du bailleur de changer les fenêtres qui n’assureraient plus l’isolation ou seraient trop vétustes.

Ainsi, seule une partie du complément de loyer est justifiée. De ce fait, le complément de loyer n’a pas à être annulé mais il doit être réduit à la plus juste proportion de 300 euros par mois.

En effet, le fait que l’appartement soit en état d’usage sur certains éléments, que des joints sont manquants, que la chaudière soit défectueuse ainsi que le four au moment de l’état des lieux outre qu’il a fallu deux jours complet de nettoyage est hors débat car seuls doivent être appréciés les éléments listés au bail afin de déterminer s’ils peuvent justifier ou non d’un complément de loyer.

Sur la demande de restitution de l’indu

En application du complément de loyer de 300 euros par mois puis de 305,46 euros par mois à compter de l’indexation en avril 2025, les sommes dues sont de :

—  17,36 euros du 26 avril au 30 avril 2024 (67,35 – 49,99)

—  832,96 euros de mai 2024 à décembre 2024 (3232,96 – 2400)

—  312,36 euros du 1er janvier au 31 mars 2025 (1212,36 – 900)

—  86,71 euros du 1er avril au 25 avril 2025 (336,70 – 249,99)

—  17,66 euros du 26 avril au 30 avril 2025 (68,57 – 50,91)

—  742,07 euros du 1er mai 2025 au 30 novembre 2025 (2880,29 – 2138,22)

—  318,03 euros de décembre 2025 au 28 février 2026 (1234,41 -916,38)

soit 2327,15 euros.

Ainsi, en application de l’article 1302-1 du civil et du principe selon lequel celui qui reçoit sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer, il y a lieu de condamner la SCI CAMASWAMAX à payer à [L] [D] et [M] [Z] au titre de la répétition de l’indu la somme de 2327,15 euros du 26 avril 2024 au 28 février 2026 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la SCI CAMASWAMAX doit payer les entiers dépens de l’instance.

En équité, il y a lieu de condamner la SCI CAMASWAMAX à payer une indemnité de procédure à [L] [D] et [M] [Z] d’un montant plus justement apprécié de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes au titre des dépens et de frais irrépétibles de la SCI CAMASWAMAX ne peuvent qu’être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, mis à disposition au greffe

— DÉCLARE irrecevable l’action en justice de [L] [D] et [M] [Z] à l’encontre de la SARL REGIE DES BROTTEAUX,

— DÉBOUTE [L] [D] et [M] [Z] de leur demande aux fins d’annulation du complément de loyer fixé à leur bail du 18 avril 2024,

— RÉDUIT à 300 euros par mois le montant du complément de loyer justifié,

— CONDAMNE la SCI CAMASWAMAX à payer à [L] [D] et [M] [Z] au titre de la répétition de l’indu la somme de 2327,15 euros du 26 avril 2024 au 28 février 2026 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— REJETTE le surplus de la demande de [L] [D] et d'[M] [Z] au titre de la répétition de l’indu,

— CONDAMNE la SCI CAMASWAMAX à payer les entiers dépens de l’instance,

— CONDAMNE la SCI CAMASWAMAX à payer à [L] [D] et [M] [Z] la somme de 1500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DÉBOUTE [L] [D] et [M] [Z] du surplus de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DÉBOUTE la SCI CAMASWAMAX de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE