Min N° 26/00357

N° RG 25/05441 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGIP

S.C.I. [T]

C/

M. [C] [U]

Mme [I] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M. [F] [V]

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2] (77)

comparant

Madame [I] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2] (77)

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.C.I. [T]

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [C] [U] et Madame [I] [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 02 février 2005, la SCI [T], par l’intermédiaire de son mandataire, la société MB IMMOBILIER, a donné à bail à M. [C] [U] et Mme [I] [U] un logement situé au [Adresse 2], 1er étage, à Meaux (77 100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 525 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la SCI [T] a fait signifier à M. [C] [U] et Mme [I] [U] un commandement de payer la somme principale de 3 452,83 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 05 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 octobre 2025, la SCI [T] a fait assigner M. [C] [U] et Mme [I] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [C] [U] et Mme [I] [U] à lui payer la somme de 3 297,69 euros au titre de l’arriéré locatif du au jour du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, outre les loyers échus et à échoir à la date de la résiliation du bail ;

— condamner M. [C] [U] et Mme [I] [U] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [C] [U] et Mme [I] [U] aux dépens de l’instance ;

— condamner M. [C] [U] et Mme [I] [U] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 09 octobre 2025.

Appelée à l’audience du 10 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de M. [C] [U], seul comparant, souhaitant un délai pour préparer sa défense et déposer une demande de désignation d’un avocat.

A l’audience du 04 février 2026, la SCI [T], représenté par M. [V] [F], gérant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 11 167,15 euros selon le décompte actualisé transmis par l’huissier.

Elle a indiqué être une SCI familiale et avoir tenté de trouver une solution amiable. Deux commandements de payer ont été délivrés en 2024 et en 2025. Elle n’arrive pas à entrer en communication avec les locataires. Elle est opposée à tout délais de paiement, le dernier versement de 1 000 euros datant du 11 décembre 2025. En réponse aux arguments adverses, elle a précisé que les photographies montrées à l’audience par la défenderesse ne lui avaient jamais été présentées auparavant. Elle a affirmé être exemplaire sur l’entretien de l’immeuble, les permis de louer ayant été validés et une société de nettoyage intervenant pour les parties communes. Elle a confirmé que Mme [I] [U] avait donné congé le 15 août 2025.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglés les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

M. [C] [U] et Mme [I] [U] ont comparu en personne. Ils n’ont pas contesté le montant de la dette et ont sollicité les plus larges délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail pour M. [C] [U], résidant toujours dans les lieux.

Ils ont indiqué qu’ils étaient en conflit avec la SCI car ils ont signalé des soucis dans l’immeuble et notamment la présence de moisissures à l’intérieur de l’appartement, qu’ils estiment dues à un dysfonctionnement de la VMC. Ils ont affirmé qu’un voisin avait quitté les lieux à cause des moisissures. C’est pour cette raison qu’ils ont arrêté de payer le loyer. Ils ont montré des photographies, à l’audience, de l’appartement. Sur leur situation financière, M. [C] [U] a indiqué percevoir le RSA mais gagner environ 1 500 euros par mois grâce à du travail au black. Mme [I] [U] a déclaré percevoir la somme de 2 400 euros par mois et vivre avec les deux enfants du couple depuis leur séparation. Ils ont confirmé être mariés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Enfin, aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il lui incombe alors, lorsque son cocontractant soutient devant le juge que l’exception d’inexécution est opposée à tort, de rapporter la preuve que celui-ci n’a pas rempli, en tout ou partie, son obligation.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour affranchir l’autre partie de ses obligations.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrer un logement décent par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués, ceux-ci étant inhabitables ou impropres à leur destination. La seule perturbation dans la jouissance n’autorise pas la suspension du paiement du loyer.

Enfin, selon l’article 15 de cette même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. L’article 8-1 de cette même loi précise que la solidarité entre les colocataires s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, lorsque le locataire ayant quitté les lieux n’est pas remplacé.

En l’espèce, la SCI [T] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 02 février 2005 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 avril 2025 ;une copie du congé délivré par Mme [I] [U] le 15 août 2025 ; le décompte actualisé de la créance arrêté au 3 février 2026, échéance de février 2026 comprise.

Selon ce dernier décompte, M. [C] [U] et Mme [I] [U] reste devoir à la SCI [T] la somme de 10 591,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 février 2026, échéance du mois de février incluse, après déduction des frais d’huissiers.

M. [C] [U] et Mme [I] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

En outre, ayant délivré congé en août 2025, Mme [I] [U], épouse de M. [C] [U], demeure tenue du paiement de la dette arrêtée au mois de février inclus, étant précisé en outre que les défendeurs sont mariés.

Les défendeurs affirment néanmoins avoir stoppé de régler les loyers au regard de l’état du logement.

Or, ils ne produisent aucune pièce au soutien de leurs affirmations, se contentant de montrer des photographies de taches de moisissures à l’audience, décontextualisées et ne permettant pas d’apprécier l’état général de l’appartement.

Par ailleurs, la SCI [T] affirme n’avoir jamais été destinataires de réclamations de leur part s’agissant de l’état du logement, et les défendeurs ne produisent aucune pièce démontrant le contraire.

Les défendeurs échouent donc à démontrer une inexécution suffisamment grave du bailleur de nature à les affranchir de leur obligation principale de payer les loyers et charges.

Il convient par conséquent de les condamner à payer à la SCI [T] la somme de 10 591,46 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 03 février 2026 échéance du mois de février incluse.

Comme demandé, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 452,83 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SCI [T] justifie avoir régulièrement signifié le 15 avril 2025 un commandement de payer la somme de 3 452,83 euros dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par M. [C] [U] et Mme [I] [U].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

Mme [I] [U] ayant quitté les lieux, la demande d’expulsion formulée initialement à son encontre est sans objet.

En revanche, M. [C] [U] demeure occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [C] [U] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée pendant un délai de 36 mois.

Il ne produit aucun justificatif de sa situation financière, mais indiquer percevoir le RSA ainsi que des sommes au titre d’un travail au noir.

Surtout, il ressort du décompte actualisé qu’aucun versement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2025, à l’exception d’un versement de 1 000 euros intervenu le 11 décembre 2025. La condition de reprise du versement du loyer courant n’est donc pas satisfaite.

Les conditions légales n’étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Partant, il convient d’ordonner l’expulsion de M. M. [C] [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupant de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2025. En conséquence, M. [C] [U] et est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [U] et Mme [I] [U] échouent à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [C] [U] et Mme [I] [U], condamnés aux dépens, seront également condamnés à payer à la SCI [T] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [C] [U] et Mme [I] [U] à payer à la SCI [T] la somme de 10 591,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 février 2026, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 3 452,83 euros ;

DECLARE recevable la demande de la SCI [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 02 février 2005 entre la SCI [T] d’une part, et M. [C] [U] et Mme [I] [U] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à Meaux (77 100), sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DEBOUTE M. [C] [U] et Mme [I] [U] de leur demande de délais de paiement, suspensifs de la résiliation du bail ;

CONSTATE que Mme [I] [U] a régulièrement délivré congé le 15 août 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [C] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à M. la SCI [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [U] et Mme [I] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [U] et Mme [I] [U] à payer à la SCI [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge