DOSSIER N° RG 23/00037 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XQLH

Jugement du 26/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

[O] [Y]

C/

[X] [Z]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à : M^e PETIT (T.861)

M^e OHMER (T.44)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi vingt six février deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER lors des débats : SPIRIDONOVA Maiia

GREFFIER lors du délibéré : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Y], demeurant 128 rue Pierre Brossolette – Chez M. [S] [L] – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

représenté par M^e Gérald PETIT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 861, suppléant de M^e Nicolas DEBROSSE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 199

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [X] [Z], demeurant 2 rue Buzy – 69780 MIONS

représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 44

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2022.

d’autre part

Date de la première audience : 17/01/2023

Date de la mise en délibéré : 13/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 30 décembre 2022, [O] [Y] a assigné [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins de, au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent :

— se voir déclarer recevable et bien fondé

— la voir condamner à lui payer la somme de 23 000 euros de dommages et intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2021

— outre 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens dont les frais du commandement

— ne pas voir suspendue l’exécution provisoire.

Suivant conclusions n°1, [O] [Y] a maintenu ses demandes en indiquant que Madame [Z] n’a pas versé le moindre justificatif de l’accord du locataire pour quitter les lieux.

Suivant ses conclusions récapitulatives, [X] [Z] a demandé, au visa des articles 1708 du Code civil et suivants et de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— dire et juger que le bail du 1er novembre 2020 est résilié et justifié par des motifs sérieux et légitimes tenant à la violation des dispositions légales et contractuelles du bail,

— voir constater que les lieux donnés à bail ont été restitués non contradictoirement par Monsieur [Y],

— de le voir débouter de ses demandes, fins et conclusions,

— le voir condamner à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,

— outre 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens et de ses suites.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [Y] pour manquement à l’obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent et pour rupture abusive du bail

[X] [Z] a régularisé un bail d’habitation de trois ans avec [O] [Y] locataire du logement sis 12 rue Pierre Delore à LYON 8 ème signé le 1er novembre 2020 et à effet immédiat pour un loyer de 590 euros hors charges payable au plus tard le 5 de chaque mois. Précédemment, il était locataire du logement appartenant à la SCI ZITELLI dont le gérant est son mari. Par suite de la reprise de ce logement antérieur, les parties ont conclu un protocole d’accord signé le 23 octobre 2020 suivant lequel Monsieur [Y] acceptait de donner congé de son précédant appartement au 5 novembre 2020 puis de prendre en location un appartement sis à moins de 500 mètres de son logement antérieur et la SCI acceptait de verser à Madame [Z] une somme de 7200 euros pour la prise en charge de 12 mois de location.

Le 26 juillet 2021, la direction de l’écologie urbaine a écrit par lettre recommandée avec accusé de réception à la bailleresse que son logement présentait les désordres suivants constatés par agent assermenté :

— bacs poubelles dans le couloir d’entrée, non nettoyés régulièrement entraînant des odeurs nauséabondes dans les logements

— traces d’infiltrations au dessus du cumulus à l’entrée du logement

— absence d’entrée d’air dans la première chambre à gauche

— traces d’infiltrations derrière le placoplâtre de la première chambre à gauche

— traces d’infiltrations derrière le placoplâtre sous le radiateur du séjour

— bouche d’aspiration de la salle de bain non fonctionnelle

— trace d’infiltrations avec décollement et chute d’enduit du mur de la cour privative

— évacuation des eaux usées bouchées à plusieurs reprises.

Il a été demandé à la bailleresse de faire réaliser les travaux suivants sous deux mois :

— nettoyage des bacs poubelles et entretien régulier

— recherche et suppression des causes d’infiltrations

— mise en place d’une amenée d’air en partie haute dans la première chambre à gauche

— remise en fonctionnement de la bouche d’aspiration de la VMC dans la salle de bain

— vérification du réseau d’évacuation des eaux usées et remise en état de fonctionnement pour suppression de tout risque de bouchage ou refoulement

Par courrier du 5 août 2021, Madame [Z] a répondu sur tous les points :

— pour les bacs poubelles : les deux locataires auraient dû les entretenir ainsi que le couloir pour éviter des charges d’immeuble supplémentaires. Cela n’étant pas fait, elle s’est engagée à souscrire un contrat avec une société de nettoyage en répercutant la facture auprès de chaque locataire.

— pour les traces d’infiltrations : elles sont liées à un dégât des eaux dans la nuit du 12 au 13 juillet 2021. Monsieur [Y] n’a pas nettoyé régulièrement le chéneau accessible par lui seul dans sa cour intérieure. Il n’a pas déclaré le sinistre à son assureur qui est responsable des travaux.

— pour l’évacuation des eaux usées : l’appartement dispose de sa propre canalisation d’évacuation des eaux usées qui fonctionne. Les précédents locataires ne se sont jamais plaints et à l’état des lieux d’entrée le bon fonctionnement de l’évacuation a été constaté ; Sa sœur, qui vit de manière non déclarée dans le logement, bouche le réseau avec des serviettes périodiques. Le débouchage incombe ainsi au locataire.

— pour l’absence d’entrée d’air dans la première chambre, elle s’est engagée à le faire.

— pour la bouche d’aération de la salle de bain non fonctionnelle : elle s’est engagée à le faire.

Toutefois, aucune preuve n’est rapportée que les engagements promis ont été tenus. Le fait qu’il n’y ait pas eu d’arrêté préfectoral ou municipal d’insalubrité n’exonère pas la bailleresse de la charge qui lui incombe de prouver avoir réalisé les travaux et mesures auxquels elle s’était engagée.

S’il n’est pas établi par Monsieur [Y] que les infiltrations persistent, puisque seules de traces sont constatées prouvant uniquement qu’il y a eu un dégât des eaux dont aucune déclaration de sinistre à l’assurance habitation n’est produite, au moins, sur trois points, l’indécence est établie au regard des exigences du décret du 30 janvier 2002 pour la ventilation des pièces d’habitation, pour le renouvellement de l’air dans la chambre et la salle d’eau.

Cet état de fait engage la responsabilité contractuelle de la bailleresse pour délivrance d’un logement indécent.

Le 8 octobre 2021, la bailleresse a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail pour le 1er novembre 2021 pour motif sérieux et légitime et violation de l’article 2,3,3 du bail et de son article 6-2 interdisant la sous-location sans l’accord préalable du bailleur. Elle a exposé avoir reçu le témoignage de [W] [V] qui a été mise dehors mi-septembre 2021 avec brutalité du logement litigieux qu’elle avait repéré sur le bon coin et qui avait été mis à sa disposition moyennant finance. Une plainte est en cours au commissariat de police.

Le 15 octobre 2021, [U] [A] qui fait partie du cabinet d’infirmières en face du logement litigieux a averti la bailleresse pour lui expliquer que la cohabitation est difficile avec ses locataires, les patients étant importunés et que la porte de l’appartement était ouverte, l’appartement étant désert, dans un état de saleté important et avec des trous sur les murs (pièce 7).

La sœur de Monsieur [Y], [C] [Y], a déposé plainte le 4 novembre 2021 pour vol par escalade dans un local d’habitation contre [M] [N] en expliquant que le 30 octobre 2021, la bailleresse a voulu entrer de force dans l’appartement accompagnée de son mari [D] [Z] et de son frère [M]. A travers la porte, Madame [Z] lui a indiqué qu’ils allaient vider l’appartement du fait de l’abandon de domicile . Plus tard, elle a constaté la présence de deux individus dont le frère de Madame [Z] dans le logement qui l’a informée qu’il était le nouveau propriétaire et qu’elle et son frère devaient partir immédiatement car la bail était d’un an alors qu’en réalité il était de trois ans. La police est intervenue. Le changement de serrure a été constaté. Après de longues négociations, Monsieur [N] a donné à Madame [Y] les nouvelles clés. Elle a constaté la disparition de son passeport. Elle a signalé que Monsieur [Z] avait déjà coupé l’électricité pour les contraindre à partir.

Le 15 novembre 2021, [O] [Y] a fait signifier une sommation interpellative à sa bailleresse pour cause de changement de la serrure et de privation d’accès au logement.

L’article 15 de loi su 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Force est de constater que la bailleresse n’a respecté ni l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ni le bail qui prévoient un délai de préavis de six mois pour la résiliation du bail. Madame [Z] prétend sans en justifier que Monsieur [Y] a confirmé son départ des lieux à réception de la lettre de résiliation. En réalité, le protocole d’accord concerne l’ancien logement et la prise à bail du nouveau logement pour trois ans dont un an de loyer pris en charge par la SCI ZITELLI. Il ne s’agit pas d’un accord pour quitter en novembre 2021 le logement litigieux.

Cette rupture est donc fautive comme le soutient Monsieur [Y].

Ainsi, Madame [Z] doit réparer le préjudice de Monsieur [Y] à qui il incombe de prouver l’existence, la nature et le montant du préjudice.

Monsieur [Y] sollicite 3000 euros au titre du logement indécent L’existence du préjudice est rapportée, le logement présentant des critères d’indécence auxquels il n’a pas été remédié par la bailleresse. Ce préjudice de principe doit être indemnisé mais il doit être limité à la somme de 1000 euros faute d’une démonstration précise qu’il a occupé personnellement les lieux durant un an alors qu’il ressort au contraire des pièces que ce logement a servi à sa sœur et à la sous-location onéreuse sans que l’indécence du logement ne l’ait dissuadé de le faire.

Il a sollicité la somme de 20 000 euros au titre de la rupture abusive de son contrat en période hivernale. Si l’abus dans la rupture est établi, il ne fournit aucune pièce au soutien de ses difficultés d’hébergement postérieurement. Ainsi, le préjudice démontré est limité à la violation du délai de préavis par la bailleresse et au changement de serrure d’autorité en violation des procédures légales. Ainsi, ce préjudice doit être réparé par des dommages et intérêts qui ne peuvent être supérieurs à 5000 euros alors même qu’il n’est pas établi que Monsieur [Y] vivait dans ce domicile. Force est de constater effectivement que c’est sa sœur qui s’occupait de la sous-location d’après le témoignage de Madame [V] et que c’est uniquement sa sœur qui a déposé plainte pour l’intrusion dans son logement. Plusieurs personnes étaient présentes au moment des faits mais pas son frère dont le nom n’est pas cité dans la plainte. [P] [I], le fiancé de Madame [Y], a également témoigné de ces faits brutaux mais en ne parlant pas de Monsieur [Y].

Ainsi, le surplus de la demande indemnitaire est rejeté.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Il est demandé une somme de 5000 euros au titre de la sous-location sans accord du bailleur. Il est prétendu également que Monsieur [Y] n’entretenait pas les poubelles, qu’il créait des infiltrations et qu’il encombrait les toilettes par des matériaux divers. Il n’a pas informé la bailleresse que le logement était occupé uniquement par sa sœur. Elle a retrouvé les lieux dégradés.

Or, les griefs faits au locataire ne sont établis que par les allégations de la bailleresse. Elle ne dispose d’aucune preuve, les photographies en pièce 8 n’étant pas datées ni légendées, le seul témoignage du cabinet d’infirmière n’étant pas suffisant pour faire preuve. D’ailleurs,Monsieur [Y] produit en pièce 9 des éléments au sujet de bouchage de sa canalisation et des remontées d’eau dans l’appartement ainsi qu’un document du 22 juin 2021 qui indique à Madame [Y] que des travaux d’assainissement ont été commandés portant création d’un tampon en limite de propriété. Cela contredit les allégations de la bailleresse.

En revanche, la sous-location par les soins de Madame [Y], personne introduite par Monsieur [Y], est une violation délibéré du contrat de bail et de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Chaque locataire est responsable des agissements des personnes qu’il introduit dans le logement, ce qui est le cas de Madame [Y].

Cela a été fait qui plus est en connaissance des indécences du logement.

Cela a été fait à au moins deux reprises d’après l’attestation de Madame [V].

Monsieur [Y] doit réparer ce préjudice en payant à Madame [Z] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts soit 1500 euros par infraction.

Le surplus de la demande indemnitaire est rejeté.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant dans l’essentiel de ses demandes, chaque partie conservera le montant de ses frais et dépens.

Il y a lieu de rejeter les demandes réciproques au titre des frais irrépétibles et des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, mis à disposition au greffe,

Condamne [X] [Z] à payer à [O] [Y] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la délivrance d’un logement indécent,

Condamne [X] [Z] à payer à [O] [Y] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la rupture fautive du bail,

Condamne [O] [Y] à payer à [X] [Z] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la sous-location non-autorisée,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de [O] [Y] à l’encontre de [X] [Z],

Rejette le surplus de la demande indemnitaire de [X] [Z] à l’encontre de [O] [Y],

Laisse à [O] [Y] et à [X] [Z] le montant de leurs propres frais irrépétibles et dépens,

Rejette les demandes réciproques de [O] [Y] et de [X] [Z] au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE