Tribunal Judiciaire de Marseille, Loyers commerciaux, 4 juin 2024, n° 21/05619

TJ Marseille 4 juin 2024

Arguments

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Accepté
Évaluation de la valeur locative par un expert
La cour a retenu que l'expert a effectué une analyse complète et justifiée des éléments nécessaires pour fixer le loyer, et que les critiques de la S.C.I. TASSIGNY ne remettent pas en cause ces conclusions.
Rejeté
Intérêt de la fixation judiciaire du loyer
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu à condamnation au titre de l'article 700, la fixation du loyer étant dans l'intérêt de chacune des parties.
Rejeté
Proposition d'un loyer supérieur
La cour a retenu le loyer fixé par l'expert à 51.000,00 Euros, rejetant ainsi la demande de la S.C.I. TASSIGNY.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SAS OPTOPLUS demande la fixation du loyer de son bail commercial renouvelé à 51.000,00 Euros par an, tandis que la SCI TASSIGNY propose un loyer de 65.129,61 Euros. Les questions juridiques posées concernent la détermination du montant du loyer renouvelé et la date d'effet de ce renouvellement. Le tribunal, après avoir ordonné une expertise, fixe le loyer à 51.000,00 Euros par an, à compter du 1er avril 2020, et rejette les demandes d'indemnisation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, considérant que la fixation du loyer est d'intérêt commun. Les dépens sont partagés également entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, loyers commerciaux, 4 juin 2024, n° 21/05619
Numéro(s) :	21/05619
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Louisa STRABONINathalie CORMIER
Cabinet(s) :	VIDAPARM
Parties :	La S.A.S. OPTOPLUS c/ La S.C.I. TASSIGNY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

SERVICE DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT

Enrôlement N° RG 21/05619 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y4KP

DECISION N°2024/13

Nous, Corinne MANNONI, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Assistée de Michelle SARTORI, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 04 Juin 2024

ENTRE LES PARTIES :

La S.A.S. OPTOPLUS, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 392 856 118

dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Louisa STRABONI de la SELARL VIDAPARM, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

La S.C.I. TASSIGNY, immatriculée au RCS de TOULON sous le n° 401 213 715, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Martine DESOMBRE, de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant, et Maître Nathalie CORMIER de la SELAS KARILA, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEBATS

A l’audience du 02 Avril 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2024.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 15 juillet 2009, la SCI TASSIGNY a donné à bail commercial à la SAS OPTOPLUS, des locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Adresse 7], cadastré section CM parcelles N°[Cadastre 1],[Cadastre 2],[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dans lesquels la SAS OPTOPLUS exerce un commerce de vente en détail d’articles d’optique.

Le bail a été souscrit pour une durée de 9 années commençant le 23 juin 2010 pour finir le 23 juin 2019, moyennant un loyer initial d’un montant de 58.800,00 Euros HT par an.

Par acte en date du 16 janvier 2020, la SAS OPTOPLUS a sollicité le renouvellement du bail commercial, à effet du 23 juin 2019, aux mêmes charges et conditions que le bail initial, sauf à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 35.904,00 Euros par an HT et HC.

Par acte en date du 19 mars 2020, la SCI TASSIGNY a notifié son accord sur le principe du renouvellement mais a contesté le montant à la baisse du loyer renouvelé proposé par la SAS OPTOPLUS et a demandé la fixation du loyer à la somme de 63.411,36 Euros par an HT et HC.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la SAS OPTOPLUS a notifié le 9 mars 2021 un mémoire préalable en fixation du loyer renouvelé.

Par acte en date du 31 mai 2021, la SAS OPTOPLUS a assigné la SCI TASSIGNY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir :

— la fixation de la date de renouvellement du bail commercial au 26 juin 2019

— la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 25.480,00 Euros par an

— subsidiairement, une expertise, pour déterminer la valeur locative au 23 juin 2019

— la somme de 2000,00 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement en date du 03 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le bail renouvelé entre les parties avait pris effet au 01 avril 2020,

— ordonné une expertise.

L’expert [C] a déposé son rapport le 16 mai 2023.

La SAS OPTOPLUS demande :

— que le loyer soit fixé à 51.000,00 Euros par an HT,

— que la SCI TASSIGNY soit condamnée à lui verser la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI TASSIGNY demande :

— la fixation du loyer à la somme de 65.129,61 Euros par an HT et HC,

— subsidiairement; la fixation du loyer à la somme de 60.000,00 Euros par an HT et HC,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la fixation du loyer

L’expert [C] a fixé le loyer :

— à la somme de 54.000,00 Euros sans déduction de la taxe foncière,

— à la somme de 51.000,00 Euros après déduction de la taxe foncière à hauteur de 5 %.

L’expert [C] a retenu trois abattements :

— l’état général du centre commercial,

— la taxe foncière,

— l’accession.

L’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité dans une zone donnée qui entraîne la déplafonnement du loyer n’est pas incompatible avec une baisse de celui-ci justifiée par un manque d’attractivité du centre commercial où le local est situé.

Le fait que le loyer initial ait tenu compte de l’imputation à la SAS OPTOPLUS de la taxe foncière n’exclut pas l’abattement retenu par l’expert [C] dans la mesure où la nouvelle valeur locative n’en tient pas compte.

En l’état de la clause d’accession figurant au bail, l’abattement retenu par l’expert [C] est justifié, le fait que tous les locaux étant été livrés brut de décoffrage n’exclut pas le désavantage subi par la SAS OPTOPLUS de ce fait.

L’expert [C] a procédé à une analyse complète et justifiée des éléments nécessaires pour procéder à la fixation du loyer. Les critiques formulées par la SCI TASSIGNY ne sont pas suffisamment sérieuses, pertinentes et étayées pour remettre en cause ces conclusions qui apparaissent parfaitement cohérentes et motivées et qui seront donc retenues.

Le loyer sera donc fixé à la somme de 51.000,00 Euros par HT et HC.

— Sur les autres chefs de demandes

Le bail ayant été renouvelé au 01 avril 2020, c’est à cette date que la valeur locative a été appréciée et s’applique. Ce montant sera donc dû à compter de cette date.

Il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice ou au préjudice de quiconque, la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 01 avril 2020 des locaux situés à la somme de 51.000,00 Euros par an hors charges et hors taxes,

DIT que le prix du loyer sera révisé annuellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux en fonction du dernier indice connu au jour de la révision par rapport à l’indice du même trimestre de l’année précédente

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SAS OPTOPLUS,

—  50 % à la charge de la SCI TASSIGNY,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 04 juin 2024.

Signé par Madame MANNONI, Vice-Présidente, et par Madame SARTORI, Greffière présente lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX